沪土地拍卖楼板价破3.8万 超过周边商品房在售价

意料之中，5月11日下午两场泗泾土地拍卖持续火热，10-05地块由格力地产以19.65亿元总价拿下，溢价率109.04%，刷新整个虹桥西板块纪录，楼板价约37674元/平方米，扣除保障房后的价格约39657元/平方米；12-01地块则由融创中国以30.05亿拿下，溢价率111%，楼板价约为3.8万元/平方米。有业内人士推断，明年泗泾房价最高将冲击7万元/平方米。

上海中原地产市场分析师卢文曦透露，格力地产在2014年底首次进入上海拿地，但此后在拿地上并没有太多举措。且今年尚未又土地入账。从深耕的角度来看，有必要进行“补仓”。从该房企当前销售项目来看，多集中在三、四线城市。如果未来在一线城市有项目入市，将是不错的收入增长点。因此本次拿地上略显激进。

一名知名房企投资部负责人指出，10-05地块的楼板价已经高于该区域在售楼盘（公寓和别墅）价格，外来房企在不充分了解市场行情、手上资金充裕的情况下，难免作出过激的投资举动。但他指出，该价格虽然较高，综合考虑目前市场形势，仍有其合理性。

5月11日的土拍现场，汇集了金地、旭辉、龙湖、新城、金茂、招商等几乎是中国房企的半壁江山，竞拍现场一度陷入激烈的竞争状态。

21世纪经济报道记者通过查阅泗泾板块住宅价格获悉，目前在售高端公寓最贵在3.2万元/平方米左右，而大部分别墅均在2万多元/平方米，如旭辉集团位于泗泾的叠加式别墅产品“上坤旭辉墅”，目前均价2.2万元/平方米。

上海中原市场研究中心资深研究经理龚敏表示，近年来在大虹桥的开发下，去年10月同久投资、同济中标的泗泾镇SJSB0003单元05-04号宅地楼板价20531元/平方米。而此次飙升至3.5万元/平方米以上，显然偏贵了。

龚敏指出，房企显然看中的是泗泾和徐家汇“捆绑式”发展，即泗泾—漕河泾—徐家汇”成为上海西南“钟摆式生活”的主流线路，当前徐家汇楼盘至少8万元/平方米，根据目前地价来看，泗泾房价将破5万元/平方米。

但龚敏认这一预期有些偏高。原因在于首先，泗泾的保障型住房较多，房价普遍比市场化楼盘便宜不少。其次，尽管有轨道交通9号线的利好，但开通后对房价上涨支撑已逐渐减弱。而根据今日所拍地块要求，项目将以中小户型公寓为主，占到项目比重的8成，不允许建设低层，要求多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米,这意味着项目不能凭借低层物业的的品质抬升售价水平。此外还要求，受让人出让宗地建设项目在交付土地后10个月内开工，这意味着房企不能通过延迟开发销售来规避市场风险。

业内人士分析指出，决定一个公司拿地的因素有很多，比如房企开发能力，房企对项目判断的投资回报率等；此外房企本身的土地储备不同也是因素之一。比如2015年，绿地在上海可建面积量最多，而该公司此前在上海已经在较低价格区间进行了较多土地储备，张玉良在日前某论坛上对于后市看法也较谨慎；融创去年在土地市场斩获不多，今年年初也没有较多土地出让，因此要抓住今天的机会。

（编辑：骆轶琪）

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