37亿夺上海凉城地王 新城刚刚储备了百亿资金池

7月14日，新城控股（601155.SH）竞得上海市虹口区凉城新村街道073-06号地块，总价37亿元，楼板价7.5万元/平方米，溢价率约77%，创下了单价地王纪录。

地块最终楼板价并未出现市场传闻的超过10万元/平方米，但现场金茂、新城、金隅三家房企争夺激烈。金茂是央企，金隅是国企，由此可见国企央企参与热情不减。

而新城地产创立于1993年，总部设于上海，业务范围目前涵盖常州、上海、南京、苏州、常熟、昆山、无锡等长三角核心区域。

土地市场激流勇进的背后，新城发展战略中的金融布局浮出水面：6月至今，新城展开一系列金融创新动作，包括设立全国首单商业地产资产证券化计划与成立产业基金，涉资超过百亿。尽管对于上述资金池与拿地是否有关未做正面回应，但新城控股高级副总裁欧阳捷也指出，近期土地市场动作与公司加快发展的战略思路契合。

百亿资金池储备

此次位于凉城的单价地王项目在土拍时获得了包括九龙仓、大名城、华发、泰禾、中粮、保利、三湘、葛洲坝、金隅、招商等在内的房企关注。

表面上来看，凉城地块在土地、新房供应上存在稀缺性，但毕竟房价已经在相对的高位。如果地价突破10万，那么未来房价将超过14-15万，而周边的二手房均价7万元左右，短期来看有较大上涨压力。周边的金茂府项目也是昔日地王，2014年地价为4.76万元/平方米，目前楼盘均价是8.9万，年涨幅约20%。

上海中原市场研究部资深研究经理龚敏指出，以市场持续上涨为前提条件，乐观估计未来2年房价能上涨40%，以此推算地块售价大概在11万元左右。此外金茂府属大宁板块，与凉城仍存在地价差，因此该楼板价相对合理。

上海中原地产市场分析师卢文曦则表示，新城旗下项目多集中在外围，中心区部署不多，因此这对于公司而言是少有的优质资产。

近期新城频频增加土地储备，公司简报显示，6月28日新城以6.5亿元总价拿下了浙江嵊州两幅地块。7月8日又以8.2亿在扬州拿地，以1.8亿元为近期拿下的天津项目引入合作伙伴——千石资本。

7月9日，新城发布业绩预增公告，称2016年半年度实现的归属于上市公司股东净利润与上年同期(法定披露数据)相比，预计将增加50%以上。主要原因在于，公司发行A股换股吸收合并江苏新城地产股份有限公司实现集团整体上市以来,中长期发展战略、治理管控以及资源整合协同等优势正逐步体现,房地产业务的规模大幅增长。

与此同时，该公司的资金规模近期也在不断扩大。

继宣布设立“国峰人寿”进军保险行业后，6月新城宣布成立10.5亿元规模的“东证资管-青浦吾悦广场”资产支持专项计划；7月1日宣布将联手平安银行共同设立名为“平安新城控股投资基金”的百亿产业基金。

资金潮下的资产荒？

中原地产首席分析师张大伟指出，全国在一二线城市持续出现地王潮的根本原因还是，资金潮下的资产慌。对于一二线城市来说，未来一年房价不涨超过50%，拿了地王的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力将风险大幅抬升。

其认为土地市场持续火爆成为一二线城市的常态。而目前市场创造地王的基本都是上市企业+国企，资金实力更强。对未来市场波动的抗压抵御能力也更强。但未来一年房价是不是会出现大幅度上涨疑问很多，地王入市的难度多大，将成为2016-2017年最大的疑问。

从整体市场看，北京、上海出让的多宗住宅用地，都有70/90的要求，但这并没有抑制住地王出现。未来刚需只能在二手房市场获得释放。按照目前地价超过房价的趋势，需要未来2年房价上涨100%以上，这些地王才能上市。

二线城市地王频繁出现，将影响后续二线房地产市场的稳定，特别是南京、合肥、厦门、苏州，房价上涨的“二线四小龙”成为地王最密集城市，房价如果没有约束性政策，很可能会爆发式上涨。

中原地产研究部统计数据显示，7月前13天，全国单幅地块成交金额超过5亿的地块达到了36宗，其中溢价率超过50%的地王地块（叠加北京一宗高总价）合计达21宗地块；2016年上半年，全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿的地块合计219宗，过半数是国企央企获得，其中溢价率超过100%的地块达109宗，溢价率超过50%的地块达167宗。

从城市分布看，219宗高总价地块，武汉11宗、天津14宗、苏州27宗、上海17宗、南京21宗、合肥22宗、杭州25宗、北京12宗。

上半年，全国主要50大城市合计土地出让金高达10243.7亿，历史首次突破万亿，2015年同期仅6973.14亿。杭州、苏州、南京、合肥成交额同比上涨均超过200%。

（作者：沈浪 编辑：骆轶琪）

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