随着中国海外购房热引发海外房产价格持续飙涨，未来海外地产是否还具备投资价值，正成为国内投资机构与高净值人群日益关心的话题。7月16日，美国国际集团（AIG）首席经济学家莫恒勇在21世纪经济报道举办的2016年中国资产管理年会-海外投资主题论坛做主题演讲时表示，近年中国人赴美买房，的确是一波高过一波。2015年开始，中国人在美国买住宅首...
随着中国海外购房热引发海外房产价格持续飙涨，未来海外地产是否还具备投资价值，正成为国内投资机构与高净值人群日益关心的话题。
7月16日，美国国际集团（AIG）首席经济学家莫恒勇在21世纪经济报道举办的2016年中国资产管理年会-海外投资主题论坛做主题演讲时表示，近年中国人赴美买房，的确是一波高过一波。2015年开始，中国人在美国买住宅首次超过了加拿大，成为最大的美国买家。2016年继续成为冠军，而且中国人买房子的平均单价中位数比全部外国人平均购买单价中位数高1倍，主要原因是买大房子、豪宅。
“需要注意的是，中国企业近年来在海外商业地产投资的热情同样高涨，总成交金额从2012年的50亿美元，爆增6倍到2015年的300亿美元。”他进一步表示，尽管今年上半年有所回落，也达到86亿美元。这表明中国企业投资海外商业地产依然有很高的热情。尤其在英国脱欧后，在国际形势不太确定性的情况下，美国地产将会继续受到追捧。
但他提醒说，越是海外商业地产热情高涨，中国企业越是要留心80年代末日本投资者投资美国商业地产的教训。
1985-1993年日本投资者共买了730亿美元的美国商业地产股权，这还不包括日资银行在美国的商业地产贷款。地域上主要集中在加州，先买的是甲级写字楼、地标建筑，1988年开始可购买的优质资产不断减少，所以开始买一些风险更大的投资，度假村、高尔夫球场、酒店。90年代开始，由于日本和美国经济、房地产市场出现恶化，日本投资者开始减少美国的投资，美国商业地产价格大幅度下降，造成贷款额资不抵债，同时下降收益租金不足以支付贷款的本息利息，所以日本投资者就低价贱买了40%的所有权，投资损失达到四、五成。
当时日本资本投资美国商业地产的标志性收购，就是三菱不动产投资纽约的洛克菲勒广场，分多次购买了洛克菲勒中心累计80%的股权，投资额达到14亿美元。1990-1996年由于租金收益不足以覆盖贷款本金和利息，三菱用5亿美元的自有资金填补窟窿。到1996年还要救国内的母公司，被迫宣布投资项目破产，并将资产转给贷款人。
“事实上，在这个过程里，利率、汇率、房地产周期都对日本资本投资美国地产造成冲击。”莫恒勇分析说，短期汇率而言、日元兑美元的汇率，在1985年广场协议签订以后，日元升值了80%，从250左右升到一百零几，使得日元购买力增强，大量的日本投资者投到海外。同时，为了促进经济，抵消日元升值的负面影响，日本央行把利率由1985年的5%下降到1989年的2.5%。东京商业地产指数从1985年的135，爆涨3倍到1990年401，所以资产价格上涨，使得海外资产看起来非常便宜，这与当前中国的情况有点类似。
至于日本资金投资美国房产的泡沫破裂历程，莫恒勇认为，一个重要原因是为了减缓通货膨胀压力，日本央行把利率从1989年的2.5%快速上升到1991年的6%，与此同时股票和地产市场开始暴跌，日京指数从1989年的接近4万点跌到1992年的8月1.4万点，东京商业地产指数也下跌了60%。股票、房地产市场同时暴跌，使得日本房地产商和贷款机构因为本国资产泡沫破裂，造成了流动性风险，迫使他们要低价甩卖海外的优质资产，哪怕要承受巨额的投资损失，并不是说洛克菲勒中心不好，而是国内出问题了，必须卖。三菱这个项目前后就损失了20亿美元。
另外一个原因，就是日本企业错误判断了美国宏观经济的周期、商业地产的周期。1982到1990年美国经历了历史上第二长的经济发展周期，使得投资者对美国经济产生过度乐观情绪，1990到1991年美国出现经济衰退。三菱1985年开始买入洛克菲勒中心，当时曼哈顿的写字楼市场处于历史上最长的一个扩张周期中，租金和价格都连续上涨了7年，与日本地产市场相比美国资产更便宜。
“日本企业刚买美国商业地产时做的预算也是有问题的。”他进一步指出，因为比较盲目乐观，当时三菱对洛克菲勒中心投资预算预计租金到1994年会涨到75美元每平方英尺，然而该地区的租金到1994年已经降到了30美元。今天中层的租金也就80美元。
他直言，鉴于日本企业投资美国地产的经验教训，中国企业近年投资美国商业地产，需要注意以下几个风险：
一是汇率风险，本国汇率大幅度升值时，尽管海外购买力增加了，但本国汇率计算的投资收益率会大打折扣。
第二是利率风险。日本央行将官方利率由5%降到2.5%直接造成日本国内地产和股票市场泡沫化。后来又迅速增长到6%，日本投资者投资美国地产用的贷款大部分来自日本国内银行的低息日元贷款，当日本国内利率从低位上升到6%时，在美国地产所产生的租金现金流就没有办法支付更高的利率水平，而且利率需要用已经升值的日元去算，是双重打击。租金也在下降，所以高的债务成本使得投资者没有办法长期持有，尽管长期持有可能是一个对的策略，但是却被迫在一个价格低点变现，偿还贷款。
第三，地产的市场风险。由于美国、日本房地产在80年代中后期都出现了长期繁荣和资产泡沫，使得日本投资者忽略了商业地产的周期性，也缺乏对美国日本经济趋势的理性判断，所以直接导致在估值时，对资产价格和租金收入预期的盲目乐观。
第四是公司流动性风险。日本公司大举海外投资时，缺乏对本国和公司流动性风险的有效评估，使得很多投资者在日本本国经济泡沫破裂时，被迫出于救助母国资产的流动性考虑，将海外资产低价变卖。三菱1985年买的时候价格指数30左右，现在的价格指数160，如果三菱能一直持有到今天，回报是5倍以上。
第五就是在美国市场投资，万一很不幸买在高点，像曼哈顿这种国际大型的门户城市，而且英国脱欧公投以后，他的地位会得到进一步增强。如果公司财务状况允许你能长期持有，实际上跨周期投资也是可以的。但是到海外投资，中国企业必须非常注重自己的资金结构、成本。万一中国经济出了什么状况，中国公司这边的财务吃紧，到时候搞不好你就要把在美国收购的资产低价抛售。
“目前，我们预测美国房产价格（包括出租公寓、工业地产等）往后几年会有一个放缓的过程，零售物业、酒店、写字楼的价格增速今年会有一个急速的下滑，往后两年会有小的反弹，但是总体的价格增长趋势已经在放缓。”他指出，这是中国企业投资美国商业地产必须特别注意的风险。
（编辑：马春园）
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