热议：开发商做得了城市运营者吗？

对话主持：

北京大学城市规划与发展研究所所长、宝佳国际董事长  高志 先生

对话嘉宾：

中国城市科学研究会智慧城市联合实验室首席科学家  万碧玉先生

中建新塘（天津）投资发展有限公司总经理  陈伯君 先生

思源置地副总经理  祝福 先生  

新希望地产总裁  张明贵 先生

新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁  李战洪 先生

对话内容：

高　志：这个会到现在，该吃饭了，还有这么多人，21世纪经济选题非常好，为什么今天有这么多物联网的人发言？为什么有这多人搞城市的人在发言？这是在中国经济转型的背景下，我们进入科学化、数据化，这个时候，我们需要对城市的发展也要科学化、数据化。纽约是84个小城市组成，84个小城市互相连接得很紧密，那时候，纽约没有智慧城市的规划，但是他们的交通、通讯、引导系统都做得非常好。

我想，智慧城市根本来讲，大家先注意智慧两个字，智慧城市根本还是城市，做智慧城市不仅仅是让生活舒适，更多的是提高城市的竞争力，如何提高城市的竞争力？要靠城市的升级。真正的智慧城市，本身的舒适型只是其中的因素，重要的是增加城市的竞争力，如何增加城市的竞争力？

万碧玉：占用大家几分钟的时间，智慧城市早期的时候，我们做这方面的研究，到底是智慧的城市，还是城市的智慧？国家也好，或者是国外的智慧城市，大部分是以ICT的企业为主，比如西门子等等，在国内的话，早期也是像中兴、华为这些公司，现在也有腾讯的介入。

但是从城市本身的发展，我特别想讲的例子，在两年前，有一个著名的媒体人叫蔡静发出了视频和演讲，我不能完全赞成她的观点，但是她引用规划里面的经典案例，我们国家现在规划的新城、新区的承载力达到34亿，为什么会这样做？在城市科学的发展过程中，你去规划，市长书记就说把城市打造成多少的人口，才能解决用地指标的问题，所以我们的城市不停的规划，规划了以后，有了土地，开发商去建设。

我们今天讨论智慧城市，或者是智慧微城市，或者是中建的特色，十几平方公里，房地产是一个产业，前期有规划、建设、工人就业，建设以后如何做好产业的融合？这需要产业界好好的考虑，我不赞成大学生都创业，这也是非常麻烦的事，智慧城市的转型成绩，肯定是自己的产业如何进行转型和升级？一定要考虑产业和城市的融合。

高　志：我记得刚才有一位叫李晓东的先生，因为我从事城市设计，差不多也将近40年的时间，我觉得这个东西特别难，我们有4个点，一个是地方政府对资源的保护；第二个是真正用地对政府的依赖；第三个是技术密集型的时候，你如何处理？第四个是工程怎么办？

刚才我听了您讲的新城，能否请陈总给我们讲讲，假如你的城市建好了以后，因为大概有20平方公里，肯定不会一下子全面推开，您刚才讲的这些，能否告诉我们，您认为你们做这个城市和别人有什么不同？

陈伯君：谢谢各位老师。现在中国的城镇化率达到了63%，有人说达到了58%，研究得不一样，真正的城镇化只有48%。有很多的数字，并不是真正的城镇化，中国的城镇化，或者是中国的发展瓶颈问题，或者是未来最大的风险，是差距的问题。

我们做城镇化的过程中，我们的研究，不是二元结构，而是三元结构，58%和63%之间的差距在哪里？是在城市周边的城市。延伸到现在做的城市开发，或者是城镇化建设，关注点是重大城市或者是特大城市的周边和它的 旧城改造的项目，这是微城市选址的重要条件。为什么不提城镇的概念就是这样的，我们希望微城市的选址是在大城市的覆盖范围内。大家做房产企业都知道，房产能否成功，选址最重要，选在重大城市的范围里。

第二，房地产趋势方面。房地产现在的发展竞争激烈，我们真的需要在城市建设过程中解决好城市建设的问题。由于这么激烈，逼着出来高端的房子，高端的房子如何高端？品质的提升。我们建房，或者是城镇化的发展过程，或者是房地产的发展过程，包括城市的发展过程，是突破了第一个阶段。第二个阶段是建城，要把产业建好，不仅能够生活，还要能够工作。我今天想讲的，还有一个层面，就是建社会，农村人转变生活方式后融入到城市中，我们的二元结构问题就迎刃而解。

我们要解决精神层面或者是社会秩序问题的平衡根本。对中建做的微城市，我们的理念是以人为本，无论是老百姓，还是工人，还是高端人群，享受同样的配套，大家在这个城区里面，爱好、品质是差不多的人群，增加城市的竞争力，我们在选址上和城市规划上以及产业规划上，一定要考虑以人为本的理念。我们的产业还是基于以智慧城市或者是基于智慧出发的产业，而不是传统的行业，我们希望是第三产业的高端服务业。

智慧城市建设的自身价值和本质，一件事情，无论是开发商投入还是政府投入，它真正能够成功的是它自身有造血能力，这样的话它的生命力就很强。我们有更大的想法，可以透露一下，但是还没有成熟，通过智慧城市的建设，打造熟人的圈子，想建立大数据的原始积累，一个熟人需求的积累，我们的需求全部是真实的需求，以后可能是这个平台价值所在。

高　志：建城、建社会，我觉得这件事挺难的。国内在海南有一个项目，号称是40万人，我就想，40万人，每天得抓多少小偷？每天都很多少个吸粉？这个是谁来管？所以如何和政府结合？

我了解的思源置地公司，他们在所有的经济公司里面，他们是一个城市开发的主要咨询机构，也做了很多城市开发案，和政府如何合作？请思源置地的祝总谈谈。

祝  福：无论是智慧  ，还是城市，绕不开一个问题——房子。新型城镇化，不是房地产，但是新型城镇化也绕不开房地产。我们搞新型城镇化，搞智慧城市，塘沽湾是否可行？我们的方法论有4个：市场可行、经济可行、政策可行、技术可行，政策和技术可行刚才嘉宾们都讲了，我就不讲，我主要说的是市场可行和经济可行。

市场可行方面，在众多的新城新区开发中，如何突围而出？借助社会热点话题，就是供给侧改革，我们的新型城镇和也需要供给侧改革，一些低端、重复的产品多过，尤其是中国的三、四线城市，我们也给很多的政府和领导做顾问。市场可行，我们也需要升级，也需要精细化。

经济可行，说白了就是钱，钱从哪里来？我们从这个角度重点聊。中建虽然是央企，也是投资、增值。企业为什么要来？来的以后肯定是要赚钱，这个可以放在桌面上说，因为企业只有赚钱才能更好为这个区域和社会服务。而我们的区域做了非常深入的研究，如果人们选择这里，周边是否有学校、医院等等配套设施，如果我们做的话，肯定离不开政府，所以经济可行要通盘考虑，考虑了21平方公里城市。

我觉得只有市场和经济可行，新型城镇化智慧微城市才可行。

高　志：无论是什么样的城市，最终落实到人。而且咱们也不能让所有的企业都像中建一样，动不动就几千亿，吓死人了。在现在经济转型下，大家都探索新的发展道路，大家认为这对很多公司是否有意义？

高　志：我们实际考虑的是天津和北京两个城市现有城市的完善产业，我们再去根据我们的情况做这方面的安排，您能再给我们说得具体一点吗？

陈伯君：运营的概念，对我们来说，微城市的运营开发是我们建设过程中吸收了对比和参考，希望通过我们专业的手段和安排以及政府给我们提供这么好的平台，希望把它实现好。建设期我们负责管理，但是运营我们交给政府之后，政府会有一些客户端，再给我们。我们只是一个阶段，在建设阶段中我们是运营的，发挥我们的专业性。

中建在上市的时候，从开发方面大概是150亿的方向，分布到全国16个重点区域，都是在一线城市，我们的布局希望实现千百亿的目标。我们多了一个平台，把中建自己的设计、施工、开发总结一起，这是我们建设模型的初衷，而并不是我们代替政府做。

高　志：很多事不是你自己说了算，你们有什么招？

祝  福：最核心的是，离不开政府，一定要顺势而为。我们一定要研究可持续发展，中国很多新城，有阶段性成功的，但是在发展5年、10年后，入住率越来越低，没有商业。为什么没有商业？因为没有人住，为什么没有人住？因为没有配草，形成了一个死循环。我们在天津拿地，是结合天时地利人和的，从选择天津这个区域，就是计划好的。

我们接触得比较多，三、四线城市，我叫李总去，他也不去，天津是一个好的区域。

李战洪：因为在天津生活了15年，比较了解，他们就是一双筷子的关系。

高　志：我们单位天津的人特别多。而且天津的同事，天津的设计师来，工作特别认真。时间差不多，最后，围绕表面看是一种形态，其实是新的一种经济心态，万总您对智慧城市有什么预测？

万碧玉：我的预测，我想讲的是，我们实际上也是在模式探索的过程，有一句话“欧洲、美国发达国家，已经没有办法指导中国，我们没有建设的经验，我们的城市大部分是自然而然形成的，而不是规划出来的城市。”中国为什么现在有这么多的爆发力？我们总共有655个市，有将近2000个县，有1.9万的核心镇，这些加起来，人口密度上，我们国家最理想的，综合的话是1平方公里，1万人口刚刚好。

我们生活的城市，首先要有地方住，所以  房地产才是最重要的。有了地方住，就是新鲜的空气，还有安全的水。我们现在探索一个非常大城市发展的问题，海外有一些经验，比如微城市，这些是可以参考，但是大部分还是需要产业界实践，而且节奏不要太快，需要再慢一点。

高　志：时间有限，请李总，您能对陈总的项目有什么建议吗？

李战洪：要利用好政府，一定要互联上政府，在建设的过程中，严防功利之心。

祝  福：我们会好好努力做好。

陈伯君：非常高兴能够听到大家的想法，微城市的模式也是我们的探索，我们希望通过我们的探索，能够真正把城市建设好，把街区建设好。我们想打造中建城市建设中的品牌，为国家的城镇化过程中发挥央企的责任。

高　志：中建做第一个行业的人，经历过园区、社区，真正和政府合作的，不是钱的问题，而是有非常远大的目标，就是社会化。预祝塘沽湾的项目能够成功，下次有机会听到好的消息。

谢谢大家。

21世纪经济报道及其客户端所刊载内容的知识产权均属广东二十一世纪环球经济报社所有。未经书面授权，任何人不得以任何方式使用。详情或获取授权信息请点击此处。