中国地产六方会谈一：房地产的供需矛盾与深层分化

对话主持人：钟伟 

嘉宾分别有：全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长 贾康

 全联房地产商会会长、富力地产联席董事长兼总裁 张 力

路劲地产集团董事局主席 单伟豹

 阳光100集团常务副总裁 范小冲

 北京科技园建设集团董事长 郭莹辉

 天鸿地产董事长 柴志坤

 华府控股董事长、安馨养老创始人 鄂俊宇

新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁 李战洪

以下为对话全文：

钟  伟：接下来讨论地产的未来趋势，第一轮谈跟地产相对放松的问题。我们现在正在做什么，为什么跟原来做的不太一样，贾所长您正在想什么，为什么这么想的，地产方面怎么安排等等，你也可以聊其他？

贾  康：各位企业家是最有发言权的，探讨房地产的供需矛盾，我作为研究者特别关注现在中央所强调供给侧结构性改革下对应的房地产业，我觉得在房地产概念之下从两个方面看供给侧方面的问题，以及房屋住有所居，现实形态住房的问题，建设供给体系方面的问题。

前一个概念土地改革是势在必行，我们在超常规范过程当中所依靠供给侧要素就是跟市场对接，而现在有了可能性的土地制度跟市场竞争对接以后按照物质利益原则去取得统一开发权。通过竞争拿到土地地块使用权，这个竞争中间是利益互动调动生机勃勃超常规过程。我们劳动成本供给有相对优势，我们引进外资落进本土民间资本过程中有投资和升级驱动。

这些年三大要素明显衰减，中国现在面对是出现新常态的引领过程。这里面土地制度涉及到的问题是原来竞争性的，但是城乡结合通过一轮一轮讨价还价把土地开发权把价值抬高来实行动态，每一轮取得用地以后，每一轮讨价还价是越来越高。北京市结合碰到拆迁，拆一平方是5倍商品房的补偿。

扩大建城区，继续建成居民发展化过程是长的，现在实际土地利用成本抬到很高，可利用空间缩小，我们没有任何优秀可言的状态。在战略平衡情况进入地票市场做交易，产生好处一系列的。

老百姓居民拿到的收入，包括基本农田的，城乡结合部缓冲使过程在政府配合下，按照需要推动城乡发展，形成扩大性的范围。土地制度改革在供给方面一定要和供给侧进行对接。

新的供给侧一定要给空间，要扩大类似于地票改革的范围，建设有中国特色的项目。另外一个供给侧的改革，住房建设源源不断的供给成品。前些年从住房概念来说这是不得不考虑双轨制的问题。另外一种是保障制度，一种是多元产业化。

我们现在前所未有经验突变，在新一轮发展过程双轨并行、销售社会资本一起共同建设，由市场主体提供商品房给有效部门，在三线、四线城市不同类型对供给怎么样供给侧，一线城市有效供给，去应对未来几年还会上涨住房的需要。三线城市怎么去库存，一定要根据具体的家居的情况，要解决问题的三线四线城市，我觉得这个是非常需要考虑。

钟  伟：从土地供给角度来讲是不可能维持的，是要有新的思路。在座开发商有没有进入大规模开发，为什么？因为你在房地产开发有可能现在出不来了。

贾  康：高端在北京一旦进去资本就出来就难。

钟  伟：住房保障和市场化保障政府双轨制进行相关运行，供给侧改革房地产体现。我个人认为中国市场供给侧供给不足，是因为政府有效供给过剩，下面有请单伟豹先生发言一下。

单伟豹：做房地产到今年13年了，中国房地产体量10万亿，每一个企业出了前十名。大部分产业做百分之几，需不需要调整不太重要，没有必要一定转型。

路劲开始决定做旅游，今年1月份开了董事会做新农业。在我们基本需求达到高度的时候，下来就是健康文化旅游，文化旅游去年产出3.8亿，等于现在房地产整个规模新的产业。现在尝试做企业是很难的。我们决定去做七个项目，今年动工大概有5个项目，和专业伙伴合作，我们提供资金和管理。

另外一个新农业，在1999年到2005年做不太成功。主要是我们自己去做。中国土地越来越少，人口越来越多。别人问我在做什么，我的回答是做新农业。

钟  伟：新农业产业是工人阶级，接下来我们问郭总你为什么不做住宅商业区做产业地产？请郭总回答一下。

郭莹辉：我们这几年存在两个矛盾，一个矛盾是现在住宅地产前景越来越不好，另外一个矛盾是城市发展新农村规划。

现在存量园区不少于3千个，我们国家有3万平方各类大园区。这个园区出现产业导入不足，比如土地资源，政策资源。针对开发商提的转型升级，找出未来发展方向和国家政府结合一起。

这两年提出住宅开发商升级为园区发展商，我们也在逐级升级商业模式。我们做很多园区，力推新的业务。破解我们住宅开发商升级原体，希望和政府合作，能够为市场资源和政府提供新的开发。

谢谢大家！

钟  伟：郭总从住宅产业地产到园区地产，你未来有没有打算盖一个集团，利用效率不高GDP产能园区扩张到北京的打算？

郭莹辉：我们国家法律改革会让地方政府和市场运营合作。我们PPP协议或者法律效应现在最大制约的地方就是政府，如果这方面能够破解，就能够解决地方政府发展没有钱，没有团队，没有资金等问题。

钟  伟：下面是范总，阳光100集团终于上市，我想问一下你上市前和上市后有一个什么样的估值？

范小冲：房地产在资本市场融资更好操作。房地产很保守，大概我们刚开始对城镇化判断，在阳光100做完之后，没有想到一线城市暴涨。

新的客户群实际上他们不仅需要大的房子，他们共享办公，包括现在更多街区转，这些城市处于城市化的过程。我们实际上处于核心区，在城市中心做文化特征，他不是一个纯粹以商品价格来驱动脉搏，更像城市聚集年轻人时尚高地。

街区真正城市化和拉动城市时尚高地，我现在就是这些看法。

钟  伟：他们现在主要做文化街区，他们的文化发挥得很极致，讲社会化改造，饯行文化的开发商。接下来请柴总，未来做保障钱还能够挣钱吗？

柴志坤：商品房在北京应该做得比较早，现在说结构性问题今天很多专家谈到。我想补充一个观点，这一轮调整房价上半年的上涨，看似解决开发行业的问题。

换一个角度来说，结构性的问题更严重。不同城市之间是有差距的，保障房下一步城市发展过程定位，这些问题都变得更复杂了。今天上午有些专家谈的观点我也同意，大家可以看到前一轮市场波动周期，发行量的轨迹来计算，大概28亿，下一步周期变化时间会更短，这个小周期在大背景的周期之下。

货币发行量在高地的变化比较大，与此同时从这个行业来讲，下一步不管哪一类型的开发变成尤为重要。我们以前的商业体，在10年、20年前如果把主业看成是一个现金流，而不是看成主要利润来源的话，方向就有点偏了，那个时候有一些企业利润来自于开发，所以这些企业在这几年成为地产行业的领先。

企业利润越来越多来自于一些上下游相关级，下游一些服务业，跟地产相关行业和横向环保。操作模式变化，给你带来物质性带来企业的库存，未来的利益沟通需要很大的供给

平台转化以后资金量是不一样的概念，今年市场很好，盘销售创市场业绩。我并不是地产商转行去做其他行业的，在这个时候我们从不同的平台看行业或者站在地产角度再去看其他的平台会有其他的启示。

听到上午的演讲信心会更足一点，谢谢！

钟  伟：谢谢柴总。接下来是我们鄂总，零地价、零资金，零地价的情况下，地方政府会有热情吗？所以商会模式地产在推动，互联网思维在房地产体系是什么？

鄂俊宇：博鳌21世纪房地产论坛16年了，今天感觉很亲切。今天主题对养老产业更多重视，重新回到组织给了我很大的激励。过去三年半时间我一直在探索整个养老产业，养老产业不是一个转型概念。

我们从整个养老机构投资，运营和一线服务视角开始进入。这样保障没有过去路径依赖，特别是欣慰由于三年的坚持，也找到一些经验。今天跟大家做一个汇报。

我觉得整个地产行业在“十三五”应该是存量的市场，应该是更大的机会。在这个存量市场里面，我们如何把存量做成增量，可能有三种业态需要努力去追寻。

第一，整个物业公司驱动。

第二，城市中心做的游客工厂，他们能够赋予价值。

存量特别大，现在老年化快速发展。机构养老探索居家方向，在这个探索过程把所有楼市做了体验和实践，最后发现，无论是9064都是居家养老，居家养老大家可能会想到上门，依赖于标准服务的模式。

我们经过了大量实践发现我们所谓居家和社区养老前提应该是居家的改造。过去30年以来我们没有住宅有更多规范和配置，导致我们老人居住的家已经不是老人居，存在很多风险。我们探索这个过程，首先要做最基本的保障，就是居家的安全。

我们希望能够降低老人的风险，希望能够通过改造延长老人的治理的能力，使他们的意识逐步提高，希望老人减轻我们困难，在养老产业里面各种业态里面很少关注到负担，国内最先进养老机构，我们照护人员可能照护3—4人员，所以在空间设计，系统的配备没有考虑到照护的问题。

我们希望通过改造，让养老设施物品可以走出家门，可以安全走出家门。在这个过程经过了三年积累，今年6月份逐步开始市场化。老人家庭感觉到我们构建给老人照护改变。

通过居家的改造，后面延伸很多互联网思维，以及各种各样的产业发展非常庞大，我希望把基础做扎实。现在我们团队成员基本都是90后，让90后的孩子们去尽孝心。所以我希望在未来发展当中和地产同仁一起来探索各种各样的规模。

如果有机会大家多多分享和交流，谢谢！

钟  伟：杨总说了三点。

 第一，房子需要有合适老人生活居住的房子。第二，我们考虑到七老八十的老人，也需要看护的问题。

第三，关于物品，日本的物品是比较适合老人使用。

最后请李总介绍一下教育产业的知识。

李战洪：过去做地产，未来还是做地产。怎么做？按照正确事情，按照正确的时间、按照正确的地点来做。

做休闲旅游地产，8000美金以上开始去做地产。1万美金以上的大改造投资。很多企业做什么都需要选择时间。

我是从广州做到天津，一线城市遇到问题可以到二线城市去做，中国不好做可以做到海外。我们在洛杉矶的项目也在做，做地产是第一点。

第二，地产如何+，教育在房地产上面做。主要有两个阶段，一个是教育阶段，一个是地产阶段。未来蓝海一定是文化教育卫生，而不是简单商业、旅游、文化等等，文化教育卫生叫健康管理。未来我们开始办一所医科大学，

钟  伟：还有其他国内企业建学校去做教育，现在开发商做加法、乘法、减法都有。

贾  康：无论结局怎样，我觉得从社会上应该给予高度评价，万科时代团队没有想到现在会如此挣扎状态。另外一个方面资本力量得到更规范的介质是一个问题。

钟  伟：谢谢。

单伟豹：我觉得帮管理团队，第一收购钱从哪里来，是几百亿保险公司的还是其他的，阳光资金是有年限的，他后面到底是谁。第二，王石很有机会拿5—6点的股票，你拿到股票肯定是拿到，拿股票去捐给慈善机构就可以了。

我不知道结构怎么样，但是把团队全部解散掉绝对是野蛮人。这个团队是我们地产界公认的优秀表现的人，其实钟老师问如果他们下来全部干掉你要不要，我不要。我绝对有信心去管理班子，然后融资很容易的，我是看好他们。

谢谢大家！

钟  伟：人家说拿万科的地还不如她万科的股票，万科的结局是怎样的呢？

郭莹辉：结局不敢预测，这里面我觉得公司治理特殊。经理人内部同志挺善意，所以这个企业从十几亿到几千亿，下半场我觉得需要监管机构出面，证监会保监会出面。

钟  伟：谢谢。看看范总。

范小冲：假如博鳌21世纪房地产组委会邀请王石，明年的这个时候他肯定把故事来龙去脉在这里挖出来，明年将是我们论坛最大的热点，因为我觉得他会喜欢博鳌。

钟  伟：请王石来讲故事的结果。今年我们邀请了，但是由于他要拍一个广告，所以没来。

 鄂俊宇：我觉得这个事情挺值得关注，中国地产出现这种状态，更有意义让大家去思考管理层，股东和董事会扮演什么样的角色，提出这个问题的时候，我就想到O2O的问题。其实在那个问题老百姓超出规则以外，但是这些规则制定的时候有一个规则所在，我觉得大家忽略内在的规则，因为这么大的事情，不能够处在规则层面上讲，但是千万不要出现脱欧这样的事情。

钟  伟：鄂总怎么认为？

李战洪：我觉得发生了有存在的价值，他一定在中国市场留下痕迹。在什么情况下扮演什么角色应该有一个约定，证监会对宝能进行规范。现在万能险无论是安邦其实就是一个保险，未来我相信应该有所规范，保险做保险该做的事情，银行做银行该做的事情，所以不利于经济转型。

第二，王石也是我们尊重的领袖人物，我记得2004年的时候，王总就说过一个男人在48岁退休，他会迎来更崭新的生命。王石在60岁退休获得万科荣誉主席身份，我觉得应该给王石更多的激励，所以我觉得做企业也好，做管理也好。支持是很重要的。

万科的企业文化，万科的管理，万科的专业是行业的优秀的代表，所以祝福所有人。

钟  伟：李总怎么看？

李战洪：我相信资本主义家。如果钟教授要我出一个结果，我认为两败俱伤，第三者是谁下一届会知道。

钟  伟：不管怎么样王石作为一个男人，为不妄此生，让我们为他们鼓掌，也为我们的七位嘉宾鼓掌，谢谢！

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