直播｜博鳌·21 世纪房地产论坛第 16 届年会经济学家钟伟在博鳌房地产论坛表示，中国楼市可以归纳为3年涨，5年平，10年落。目前我国的货币环境喜忧参半，更低的利率是在所难免的。地王频现今非昔比，多看少动为宜。目前地王可能只是小，短散，快的表面繁荣，现在的地王已不是08年的地王了。以下为演讲全文：钟伟：大家好！让我们看一下过去16...
经济学家钟伟在博鳌房地产论坛表示，中国楼市可以归纳为3年涨，5年平，10年落。目前我国的货币环境喜忧参半，更低的利率是在所难免的。地王频现今非昔比，多看少动为宜。目前地王可能只是小，短散，快的表面繁荣，现在的地王已不是08年的地王了。
以下为演讲全文：
钟伟：大家好！
让我们看一下过去16年地产开发商在做什么，以及现在做什么。如果是10年前的开发商，他们今天仍然做买地盖楼？地产行业日益多元化更加的精彩，恪守传统的拿地盖楼的地产商是越来越少见，而且他们并不代表中国的未来。
我想大家汇报一个回顾，三个背景，八个趋势。
“一个回顾”，中国房地产的趋势可以概括成什么？我概括成：3年涨，5年平，10年落。为什么未来三、四年房地产市场仍然是比较好？原因在于去库存远远没有结束。市场的总体是好的，结构也呈现回落。中国房地产市场销售比较热，投资冰冷，一、二线城市比较热，三、四线城市非住宅不太好。
去年我们提醒大家注意3个新的变化，一个是互联网思维的冲击，第二个是一二手房联动冲击，第三个是海外机遇。重要的不是商业模式，重要的是你有什么实现商业模式接地气的技术手段？如果不能把商业模式改造成可以接地气、强有力的技术支撑的盈利模式是不行的。互联网已经过了估值取胜的时代，因此互联网企业说估值很好，目前不盈利仅仅是战略性亏损的企业没有前途。
万科可能并不能代表中国房地产的未来，未来的一段时间，我们可以看到，一些原来不被人所关注的，甚至不务正业的，甚至在行业地位不高的企业，他们是中国未来千亿级的房地产企业，比如说链家，它原来是一个中介公司。中国进入新常态之后，中国经济调整，明显滞后于欧美过程，所以海外地产的回报率和安全性，相比较中国内地的房地产，体现出越来越强的优越性，不要恐惧海外市场语言、环境不通，没有关系，带着钱去，买买买，这是正确的。
我们再来看理解房地产的三个背景：负利率来了。
第一，复苏疲弱，贫富悬殊。马克思说“任何经济危机都是生产力对劳动者购买力的相对过剩的危机”，而次贷危机以来，全球经济增长疲弱；贫富悬殊是英国脱欧和特朗普现象的根源，精英在关注互联网，金融人工智能；穷人在关心最低工资养老保障和住房。
第二，货币放水，负利率蔓延。钱印得越来越多，8年的时间，我们印出了100万亿。这带来贫穷感和焦虑感，奢侈消费全球退潮，零利率之后还有负利率，通缩悲观中拯救欠钱者的尝试。以前不敢加杠杆，现在应该加杠杆，因为钱不值钱，以前一旦去海外借钱有外地的负债，现在不行了。比如说日本，你们你过去3年在日本投资过地产的话，每年的回报，也能够达到2倍数，三年下来，你已经回收本金至少30%。如果你以内保外贷的方式，你在海外真实的融资成本是国内外的利差，再加上人民币的贬值程度。中国房地产企业在海外投资已经是负利率的状态。
第三，资产泡沫化，楼市火爆。美国股市，债市和楼市可能在经历仅次于新经济的大牛市。从2012年至今，全球楼市持续升温，大都市平均升幅约在40%；中国股市债市波动巨大，楼市回升较全球更迟，地产泡沫或地产金融泡沫是全球性的。中国北上广深也好，或者是四大二线城市也好，房价的上涨在国际范围内，并不受关注。
八个趋势：市场如何走，我们如何做？
首先，中国不会跌入陷阱，楼市也不会崩盘。楼市最有可能软着陆，东亚病无中等收入 陷阱，中国经济的未来图景类似日韩，房地产行业根本不存在产能的问题，产能是建筑施工行业的事，由于土地价格、建安成本不像印钱一样的印出来，所以楼市去库存本身，也没有区产能的痛苦，房地产行业的资金汇报和安全性还是最好的。
其次，楼市在抵御通缩，也有可能抵御通胀。让收入增长战胜债务增长，过去四年弱增长和通缩阴影，全球房价迅疾上升，未来若经济回升和通胀是能够抵御的。
第三，库存去化艰难，涉房政策不会冒险。去库存是既定方略，库存去化可能需要3—4年，且区域严重分化，让我们暂时忘记不现实的房产税，同时考虑交易环节税费、个税、遗产税。
第四，货币环境喜忧参半，更低利率难免。M2增速10%是大考，中国央行以数量宽松为辅，低利率为主，人民币名义汇率走上波动中的环贬值之路，低利率利于楼市，贬值+M2增速于楼市。中国经济规模只有美国的一半，但是我们的货币发行率是美国的两倍。
第五，地王频现。先看去化后看地，次贷危机前后中国房企引领的地王现象穷迥然不同，目前地王可能只是小、短、散，快的表现繁荣，同时有政府保障和去化保障的地王才可靠。
第六，莫学万科关注万达，认真研习链家。不要被我过去的成功绊倒，万科现象属于过去，万达进化未停滞，谁是新的千亿级别房企？为什么这个行业出现了这样的变化？是在分化中产生的地产企业的巨大优势，比如说线上线下整合的优势，比如新房和二手房同步的优势，比如说客户黏性的优势。
第七，贫富分化鸿沟越深，楼市上涨越险。北上广深的年轻人，谁能够挣或者存15—30万块钱？如果年轻人每年的收入赶不上房价，只能问父母要钱，所以只有少数的年轻人能够买得起。至于新开发的房子和这个城市的普通价值没有什么关系，因为新的地王未来带来的房子必然是豪宅。收入分配本身限制房地产价格的上涨，而房地产价格的上涨一定会加深这个行业的矛盾。
第八，楼市海淘风潮难挡，套利套汇避险。我们应该静下心想，增加海外的开发可能性，或者是海外物业持有的可能性，在过去3年，中国流向美国、加拿大、英国、澳大利亚、新西兰，只包括业主零散投资的资金规模，大约在2千亿左右，其中主体1200多亿是流向美国。如果我们能够看到人民币越来越低的利率是大趋势，如果我们能够看到人民币贬值是不可避免的趋势的话，我们一定要考虑安全性。所以地产行业会越来越分化和精彩。
总体上，中国所面临的3个背景和8个趋势，决定了我们需要把地球抱回家，看一看地球，用全球眼光进行再配制。在过去4年，中国房地产市场并不是全球最快的时候，而在未来也同样不是，谢谢各位。
（编辑：梁宇芳）
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