7月22日，博鳌21世纪房地产论坛正式开幕，正荣地产总裁助理刘翔接受21世纪经济报道记者专访时分析指出，北京2013年地王也经历了比较困难的周期。“我们对地王要保持足够的敬畏，有人统计，北京历史上楼面价超过3万的地王，大约59宗，总土地出让金约1900亿，但到今年年初的签约金额才224.8亿。”刘翔指出，先不论这个数据是否详实，但由此可以看...
7月22日，博鳌21世纪房地产论坛正式开幕，正荣地产总裁助理刘翔接受21世纪经济报道记者专访时分析指出，北京2013年地王也经历了比较困难的周期。“我们对地王要保持足够的敬畏，有人统计，北京历史上楼面价超过3万的地王，大约59宗，总土地出让金约1900亿，但到今年年初的签约金额才224.8亿。”刘翔指出，先不论这个数据是否详实，但由此可以看到：1、地王确实都背负着巨大的压力。对企业的资金沉淀非常大，一般企业难以承受。2、地王对开发商的开发能力、盈利能力都有巨大的考验。3、地王企业难以在市场端周期内实现盈利，多数以延长开发周期来实现突破。
那么以现在的地王情况看，从纯盈利测算的角度看，今年的地王项目要实现盈利，基本需要在市场在3年内达到100%以上的价格增长。但这个预期，在如今的市场情况下，是否能够实现，确实需要谨慎对待。
一般企业拿了地王项目怎么办，刘翔指不外乎以下几个方面：1、 寻求合作，风险共担，降低风险成本。2、 在营销、产品和成本控制上提要求，把高低配、附加值、文化品味概念等玩到极致，然后就是期待市场契机。3、 资本雄厚、盈利诉求较弱、以及抗风险能力较强的企业，也可能会拉长开发周期，跨行业周期操盘。4、 资本平衡，作为抵押物盘活资产，也可能其企业的核心盈利能力/诉求不在地产行业。5、 最后就是充当谈判筹码，提振所谓价值和底气。如果发生企业重组时保持主动地位。
“当然其他企业也会有其他方面的考虑，主要看怎么取舍和平衡吧。”刘翔对当下比较火爆的几个城市：武汉、苏州、合肥、长沙等城市拿地逻辑进行了分析，并指出房企要学会在大周期里面寻找反周期。
刘翔透露，正荣今年已经在武汉拿了将近60亿土地。他认为，一些有资金背景的企业出于资产配置的目的高价拿地可以理解，但是一般的企业能否扛过周期一定要经过深思熟虑。“选对周期与土地特别重要”。
（编辑：博比）
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