“双创”热潮下，诞生了大批创业公司，而出于未来发展的不确定性，很多创业公司和中小企业选择联合办公的方式，来...
“双创”热潮下，诞生了大批创业公司，而出于未来发展的不确定性，很多创业公司和中小企业选择联合办公的方式，来减少在办公空间固定成本上的投入。
为迎合这一需求，联合办公领域的创业项目近两年层出不穷，其中包括SOHO中国推出的SOHO 3Q、毛大庆离开万科后创办的优客工场、今年入华的美国独角兽公司WeWork等。而成立于2012年的汉美中国，也是较早介入联合办公领域的创业公司之一。
从1997开始，甘涛就在国际房地产顾问“五大行”之一的戴德梁行做写字楼方面的工作。而经过十多年的积累，他创办了汉美中国。在几次产品迭代后，公司确定了柔性化办公的服务模式，并且得到了一定的市场认可。据了解，汉美中国目前有17个项目在运营，有超过30%的项目入驻率达到100%。
柔性化办公服务能够给入驻企业带来什么？与SOHO 3Q、优客工场等明星项目相比，汉美中国有哪些优势？公司又如何获得河山资本、真如投资等的青睐？
柔性服务带来高附加值
据甘涛介绍，在公司成立的早期，汉美中国在河山资本的天使投资助力下，承接过濒临倒闭的洗浴中心，将其业态升级改造成办公楼后，以原租金一倍多的价格租给中小企业。后来汉美也做过商务中心、柔性化办公等方面的探索，目前来看柔性化办公服务比较符合市场需求。
柔性化办公可以为中小企业提供专业的办公空间、设施和管理服务，让企业能够随时“拎包入住”，节省运营、装修和设备投入成本。“比如汉美可以为入驻企业提供共享前台、会议室等标准化的服务，这些服务都比较碎片化，从交易结构上来说也不是特别高频的刚需，我们也在研究怎样提供独一无二的服务，这样会更有市场竞争力一些。”他说道。
社交也是未来联合办公客户的一种需求方式，但甘涛认为，员工之间的社交多属职场社交，老板之间的高端社交才会产生更多价值。汉美便组织了CEO美国行等形式的活动，使入驻企业的CEO能够建立起高端社交。
据了解，汉美中国目前有17个项目在运营，2015年的项目入驻率平均超过75%，有超过30%的项目入驻率达到100%。甘涛表示，不方面透露营收数据，但利润率能够达到15%-20%。在汉美的营收中，租金收入占到90%，其余为柔性化服务带来的收入。
“未来最理想的状态下，柔性服务应当占到公司收入的20%-30%。如果能够做出30%的附加值，公司的价值就能够体现出来。而且未来公司可以做得很轻，不一定要自己投入物业，可以输出管理然后分成。”他说道。
但如今业内公司的主营还是集中在房租方面，能够为入驻企业提供的服务千篇一律，很难做到30%的附加值。柔性化服务带来的碎片化收入，也并不像房租收入那么清晰。据了解，汉美将房屋装修改造再转租给企业的价格差不多是原来的1.7倍，其中由差价赚取的房租收入可见一斑。
面对优客工场、SOHO 3Q等带来的竞争，甘涛认为汉美中国会更加偏市场化。SOHO如果拿自己的楼做联合办公，相对来讲没有太多的风险和成本。汉美要市场化地去拿物业，以支付为代价换回收入，跟他们的团队比起来会有差异。可能跟有房地产背景的竞争对手相比，汉美在拿到便宜的物业资源上没有明显的优势，但甘涛认为谁能做出更高的附加值更为重要。
“总有人能够拿到更低成本的物业，但从利益的角度来说，谁都不会永远低成本的给你物业资源。做出更高的附加值，以更高的租金租给用户，或者说用户的黏性更强，才是考验团队的地方。”他还表示，在项目的运营过程中其实有很多琐碎的事，不是一蹴而就的。在项目多的时候能否依然保持连贯性的动作，这很考验团队的运营和执行能力。
入驻率不靠创业企业
在大众创业万众创新背景下，有很多孵化器、创客空间涌现。他们除了提供办公场地、硬件之外，还会提供公司注册、投融资咨询、创业辅导等服务。也有的创客空间聚焦垂直产业，为企业协调产业链资源和市场。
甘涛认为，这类创客空间所提供的创业辅导、投资资源意义没有那么大，如果真的是好企业总能融到钱。联合办公是比孵化器、创客空间更有生命力的产品，真正的意义是能够给企业带来省钱和共享，带来价值的最大化。孵化器容易受到人口红利、“双创”氛围的影响，但联合办公服务的是相对稳定的企业。很多孵化器倒闭，是由于下游服务的创业者本身就不稳定。
汉美中国客户包括中小企业和创业企业，其中创业企业仅占10%-15%。这些企业以年或月为单位，与汉美签约，有80%以上的企业是稳定的长租租户。
“创业企业不能作为客户的主体，因为创业团队很不稳定，他们作为工位的租金支撑是毫无价值的，可能三个月后就解散了。”他说道，美国WeWork也是主要针对中小企业和自由职业者，美国有2000万自由职业者，他们有稳定的收入，是联合办公的广泛群体。但在中国移动办公的概念还不够深入人心，汉美也有移动会员，但目前数量较少。
由于互联网的普及，很多人完全可以实现在家办公。甘涛认为，作家、音乐人、制作人等自由职业者可能大部分在家办公，但也存在联合办公的需求，一是需要社交分享，二是需要组织形象，不可能说客户来访的时候在家接待。作为公司的组织体系，也不可能全部员工都在家办公，需要交流沟通和例会。
联合办公在中国的另一个趋势是，发展到二十人以上规模的公司往往就不希望跟人“联合”，他们倾向于搬出去另立山头。“他们怕自己的商业机密泄露，团队被人挖走，往往希望自己能够独立封闭，所以大部分的联合办公场所入驻率低。”甘涛说道。
汉美中国曾获得河山资本的天使轮投资和真如投资的A轮投资。“我和曹少山算是萍水相逢，他当时正好有意向进入这个领域，我们又在创业早期，河山资本就对我们进行了投资。”甘涛说道。
投资汉美中国，河山资本则是基于对“二房东模式”的认可。“核心盈利模式仍旧是‘二房东模式’”，曹少山在此前接受21世纪经济报道记者采访时表示，只是这种方式在设计的技巧和经验方面已构成门槛，要学到精髓并非易事，隐藏的利润空间更大。而汉美从人才着手，挖来英国雷格斯公司在中国的一支核心团队，逾越了门槛。
甘涛透露，目前公司正在进行A+轮的融资，大概会在10月完成。投资方主要是与地产有关的投资人，他们会带来资金和资源，对汉美的未来扩张有所帮助。(编辑 林坤)
21世纪经济报道及其客户端所刊载内容的知识产权均属广东二十一世纪环球经济报社所有。未经书面授权，任何人不得以任何方式使用。详情或获取授权信息请点击此处。
分享成功
