深圳楼市调控放大招，广州会跟进吗？（数据）
广州楼市今年到底经历了什么？这个一线城市真的“不温不火”吗？去库存和供求是个什么情况？2016年剩下的时间里还有啥可能发生的？
“十万个为什么”赶紧看过来，你们要的答案都在这里了！
楼市整体供不应求，供求缺口280万平方米
2016年以来广州楼市成交保持高热度，3-8月全市商品住宅成交量连续6个月保持每月110万平方米左右的高位水平。1-8月，广州商品住宅累计成交870万平方米，同比增长30%；同期全市商品住宅新增供应面积仅590万平方米，供需缺口达280万平方米。
全市商品住宅库存持续下降，存量面积由今年初的1405万平方米降至9月初的1197万平方米，消化周期由今年初的15个月缩短至当前的10个月。缺货行情支撑全市均价稳步上行，8月全市均价为17600元/平方米，同比涨幅为15%。
数据来源：合富辉煌监测数据
“缺货效应”由市区向外围区域传递
中心五区货量稀缺，2016年1-8月商品住宅新增供应和成交面积分别为11万平方米和28万平方米，供应与成交的比例大体为1：3。其中，越秀、海珠、白云三个行政区仅有零星新增供应、缺货程度高；荔湾、天河得益于近年由政府主导的集中土地出让，新货补给较多；广钢新城、奥体板块成为目前中心城区的主力供求区域。
广州外围六个行政区年内商品住宅成交均超过新增供应三成以上。其中，黄埔、增城受益于区域内强劲的购买需求，库存大幅下降、当前消化周期仅为6个月左右；南沙消化周期亦仅有10个月左右。全市多个支撑区域楼市成交的外围板块（包括番禺的广州新城；黄埔的长岭居、科学城东、知识城；增城的新塘中心、教育城等多个板块），消化周期均在6个月以下，呈现明显的“供不应求”特征。
数据来源：合富辉煌监测数据
除上述区域外，番禺的华南板块和市桥板块，100平方米以下面积段户型产品呈现明显的“货量不足”特征。这两个板块100平方米以下户型存量面积仅占总存量的26%，且高度集中在祈福新邨等个盘。这意味着刚需买家在区域内的选择面将非常有限，“合心水”的刚需产品“一货难求”。
三大指标，看清楚广州的楼价到底涨了多少
市区：看地段
核心地段（珠江新城、天河北、原东山等）或叠加江景资源的项目，2015下半年价格率先上涨，累计一年涨幅在30%-40%；非核心地段（东圃、奥体广氮、金沙洲、芳村等）项目，受核心区价格攀升辐射，持续在售项目价格累计一年升幅在20%左右；高地价项目推新价格不菲，上半年仍有5%左右的升幅。
数据来源：合富辉煌监测数据
外围：看产品结构及其库存变化
中小户型(〱120平方米)库存下降超过40%的板块，上半年价格大幅上升20%～30%。
上半年刚需积极入市，成交火爆。体现在外围六区120平方米以下的首置首改产品成交占比明显上升，导致黄埔科学城东，番禺洛溪大石、华南板块、市桥中心，南沙中心以及增城新塘中心板块120㎡以下产品库存大幅下降（库存统计时间截至2016年7月1日）。
数据来源：合富辉煌监测数据
广州到底还要不要去库存?
库存普降，到2016年上半年为止，广州全市去化周期低于10个月；但高单价项目及200平方米以上大户型产品去库存形势仍严峻。
增城、黄埔去化周期仅6个月左右，中心区货量少，白云、海珠、越秀存量下降明显；高单价项目及200平方米以上大户型产品的去化周期普遍超20个月。
数据来源：合富辉煌监测数据
下半年广州楼市整体走势如何？
新增供应总量充裕：下半年全市（不含增城、从化）新增供应超4万套，外围四区占比超七成。
中心五区：下半年供应集中广钢、奥体-广氮、同和等高价地区域，预计价格有望继续攀升。
数据来源：合富辉煌监测数据
外围区：新增供应集中黄埔区府、南沙中心、花都新华中心等重点建设的新城区，以及长岭居、广州新城等政府规划居住新城
外围区域受中心区价格进一步上涨的带动，呈现稳步上升的态势；后续供应明显减少的热点板块（如番禺区的主流成交板块、科学城东板块）、地铁利好兑现的板块（如黄埔区府板块），预计价格仍有进一步上升的空间。
数据来源：合富辉煌监测数据
最全广州楼市分月数据（1-8月）
以下数据来源均为阳光家缘
1月
广州市新建商品住宅
网签宗数：8515宗
网签面积：98.68万平方米
网签金额：155.25亿元
网签均价：15733元/平方米
各区新建商品住宅网上签约面积情况
各区新建商品住宅网上签约均价情况
2月
广州市新建商品住宅
网签宗数：4379宗
网签面积：50.01万平方米
网签金额：85.07亿元
网签均价：17009元/平方米
各区新建商品住宅网上签约面积情况
各区新建商品住宅网上签约均价情况
3月
广州市新建商品住宅
网签宗数：8891宗
网签面积：99.37万平方米
网签金额：155.35亿元
网签均价：15634元/平方米
各区新建商品住宅网上签约面积情况
各区新建商品住宅网上签约均价情况
4月
广州市新建商品住宅
网签宗数：11265宗
网签面积：124.80万平方米
网签金额：197.66亿元
网签均价：15839元/平方米
各区新建商品住宅网上签约面积情况
各区新建商品住宅网上签约均价情况
5月
广州市新建商品住宅
网签宗数：12871宗
网签面积：142.84万平方米
网签金额：218.19亿元
网签均价：15275元/平方米
各区新建商品住宅网上签约面积情况
各区新建商品住宅网上签约均价情况
6月
广州市新建商品住宅
网签宗数：11082宗
网签面积：121.00万平方米
网签金额：200.04亿元
网签均价：16532元/平方米
各区新建商品住宅网上签约面积情况
各区新建商品住宅网上签约均价情况
7月
广州市新建商品住宅
网签宗数：10321宗
网签面积：113.18万平方米
网签金额：185.48亿元
网签均价：16388元/平方米
各区新建商品住宅网上签约面积情况
各区新建商品住宅网上签约均价情况
8月
广州市新建商品住宅
网签宗数：10121宗
网签面积：111.57万平方米
网签金额：194.40亿元
网签均价：17425元/平方米
各区新建商品住宅网上签约面积情况
各区新建商品住宅网上签约均价情况
（来源：南方+）
（编辑：李剑华）