上海出台6条细则进一步完善楼市调控政策

10月8日晚间，上海发布公众号公布了市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局联合下发《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》，提出在继续严格执行《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（即“沪九条”）的基础上，进一步强化市场监管，加大执法力度，规范市场秩序，坚决遏制房价过快上涨态势,确保本市房地产市场平稳健康发展。内容虽然不多，但其中个别政策力度依然非常大。

新政具体从六方面巩固原有政策：

1、进一步加大商品住房用地供应力度。2016年商品住房用地供应同比有较大幅度的增加。根据地块不同情况，进一步增加商品住房用地中保障性住房（含人才公寓）配建的比例和房地产开发企业自持住房的比例。

2、进一步加强商品住房用地交易资金来源监管建立由市规划国土资源局、市金融办和金融监管机构等部门组成的商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组，开展土地交易资金监管工作。根据国家有关规定，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金。违反规定的，取消竞买或竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予退还，并三年内不得参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖出让活动。

3、进一步加强新建商品住房预销售管理自2016年10月8日起，全市新建商品住房销售方案备案实行市、区两级审核（包括预售许可和现房销售备案），对上市房源定价不合理的，坚决予以调整。加强在售新建商品住房项目销售价格监测监管，不得擅自提价。房地产开发企业应当严格按照国家和本市商品住房销售管理规定，在销售现场醒目位置公示经备案的销售方案等内容，实行一房一价、明码标价制度，在规定时间内一次性公开上网销售。严格执行限购、限贷等房地产市场调控政策，对有意规避限购、限贷等相关规定的行为，强化监管措施，加大管控力度。

4、严厉查处房地产市场违法违规行为持续开展房地产开发企业和中介机构违法违规行为专项整治行动，进一步加大整治力度，重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为。物价管理部门会同住建等部门加强对商品住房预销售价格的监督检查，依法严格查处各类价格违规行为。

5、全面实行存量住房交易资金监管制度在已试点基础上，制定存量住房交易资金监管办法，全面实行二手存量住房交易资金监管。规范房地产企业经营行为，严禁从事首付贷、过桥贷、违规房抵贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。

6、加强政策解读和宣传。加强对房地产市场的监测、分析和研判，定期发布统一、规范的房地产市场信息。正确解读房地产市场监管措施和调控政策，及时澄清不实消息，稳定市场预期，引导理性消费。对编造谣言、散布不实信息、扰乱市场秩序等行为，加大查处力度，依法依规予以严肃处理。

中原地产市场研究中心分析师卢文曦指出，这次公布的6调措施是“沪九条”的强调和重申，体现地方政府对楼市调控的坚决态度，政策将从严从紧。其背景在于9月成交量虽有所下降，市场向平稳回归，但房价还在上行，适时出台调控政策有利于稳定楼市发展。

卢文曦进而分析，首先，从调控差异化来看，这次在限购、限贷上没有提出加码要求，主要是上海目前的限购限贷标准已经是比较严格的城市，“沪九条”后尺度和这一轮“十一”期间北京、深圳出台的调控尺度等差不多，如果再度加码有可能误伤合理交易需求。

其次，6条措施中有2条直接或间接和土地市场有关，有利于控制土地价格，稳定未来市场预期。比如“进一步加大商品住房用地供应力度”中提到“根据地块不同情况，进一步增加商品住房用地中保障性住房（含人才公寓）配建的比例和房地产开发企业自持住房的比例。”，以及“进一步加强商品住房用地交易资金来源监管”中“根据国家有关规定，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。”等，这些增加房企拿地开发难度，有助于土地拍卖回归理性。其实325政策后楼市交易已经向合理回归，但5月底市场又开始反弹，和土地市场接连出现高价地有关，因此控土地价格有利于稳定市场情绪。

再次，强调和注重交易过程中的规范以及执行力度。“严厉查处房地产市场违法违规行为”以及“全面实行存量住房交易资金监管制度”和“进一步加强新建商品住房预销售管理”都是从交易过程规范市场，未来或对市场违规行为加大打击力度。当前市场交易信息往往不对等，卖家处于有利低位，通过渲染气氛制造恐慌情绪，容易误导消费者。

最后，加强舆论宣导则是稳定市场心理预期。市场预期看似虚无飘渺，但往往左右交易行为。因此客观公证的发布市场信息和解读有利于稳定市场情绪。

综合多名业内人士看法，虽然调控内容看上去没有加码的动作，但释放出上海政府对楼市健康运行的坚决态度。此外也显示调控上不同思路和手段，预计在政策的震慑作用下，交易行为会愈来愈规范，房价快速上行势头会受到遏制。在信贷政策收紧的趋势下，整体之前过快上涨的城市价格将恢复平稳。

而中原地产首席分析师张大伟分析认为，上海已经执行了最严格的限购限贷政策，依然出台了加码政策。首先，根据国家有关规定，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金。这一条严格打击部分企业拿地，针对2016年上海的土地市场地王过多现象，本政策实施将降低地王出现概率。特别是部分中小房企将推出上海的土地市场。

其次，严格限价，对上市房源定价不合理的，坚决予以调整。加强在售新建商品住房项目销售价格监测监管，不得擅自提价。上海的房价上涨在7-8月份再次出现明显反弹，这一政策有利于抑制价格非理性上涨。

第三，规范房地产企业经营行为，严禁从事首付贷、过桥贷、违规房抵贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。

第四，这是全国第21个最近出台政策的城市，从之前的政策预期看，是16个房价涨幅过高过快的城市需要平稳楼市，但随着政策的密集出台，很多属于一线城市辐射区域的市场也开始加入调控行列。

第五，这一轮政策因为一城一策，所以各城市力度不一，部分城市力度太大，这也给了很多出台政策力度不大的城市压力，预期这些城市很可能会继续加码打补丁。

这一轮收紧政策如此密集的出台，主要包括两类：房价已经明显上涨的一二线城市包括周围辐射区，另外房价可能上涨的城市也会跟风出台部分政策表态。

附：上海在过去的9个月中土地出让金达到了1360亿，平均溢价率达到了91.3%

（作者：唐韶葵 编辑：贾红辉）

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