公司债的放开对银行贷款带来很大冲击，不过目前商业类项目融资还是以银行贷款方式更为开发商所偏好。
在房企发债再度被收紧的关口，除传统银行贷款等融资渠道之外，寻觅新的融资方式成为房企运营重资产的商业项目迫切需要解决的问题。
第一太平戴维斯估值及专业顾问服务高级董事兼华南及华西区主管、中国一级资质评估公司负责人黄国钧接受21世纪经济报道记者专访时表示，去年年中以来，公司债的放开对银行贷款带来很大冲击，不过目前商业类项目融资还是以银行贷款方式更为开发商所偏好。
如今房企开始试水资产证券化途径拓宽融资渠道，关于REITs推行的讨论也甚嚣尘上。
但日益走高的地价环境，为REITs经营带来更多考验。而在黄国钧看来，REITs若大规模推广，在一定意义上确可为部分商业项目带来去库存效用。
第一太平戴维斯研究部调研发现，截至今年二季度末，一线城市中，广州市中心区珠江新城的购物中心空置率高居21%，这已高于其他三座城市统计范围内所有区域的数值。
公司债对传统融资方式冲击非常大
黄国钧表示，在目前主要的融资方式中，商业收租物业银行贷款年期可达8-15年。从物业投资回报、无风险利率等角度考虑，这都是相对适中的时间段。据其了解，如今该方式贷款的年利率普遍在6%-9%，也是房企主要运用的融资途径。
不过自2015年公司债放开之后，房企融资偏好发生了一定变化。
“公司债其实今年对银行和信托冲击非常大。”黄国钧解释道，因为公司债不一定要做资产抵押，凭借财务报表中的企业经营性收入即可发债。如今企业个体发行的公司债相比几年前，资产规模已经被普遍放大。“这一转变，某种程度上意味着国家放开支持债券资本市场发展。”
但近期，便有消息称，上交所将收紧对房企发债的条件。21世纪经济报道此前曾报道，上交所将从房企类型和包括总资产、营业收入、资产负债率等在内的指标对房企进行分类，相应处理房企的发债请求。
相对银行贷款，公司债年期较短。且公司债更适合资质高、规模相对大的发行主体。因此，黄国钧表示，银行贷款如今依旧是商业项目的主要融资方式。
在传统融资方式一松一紧间，商业项目资产证券化近年来也开始兴起。
如9月初，中国民生银行主导的“汇富富华金宝大厦资产支持专项计划”成功发行，这被称为国内首单商业地产按揭贷款资产支持证券项目。此前则有万科联手鹏华基金推出鹏华前海万科REITs等。
广发证券研究部曾表示，央行在2014年“930新政”中已经明确提出要加快REITs的推进速度，推出新的资产证券化工具和方法。该研究所认为，标准的股权型REITs的顺利推进，不仅对于商业地产运营企业具有重要意义，降低其资金沉淀从而提升资金利用效率，而且在无风险利率下行的背景下，也提供了一个非常具备吸引力的投资渠道。
高地价或成REITs推行阻力
出于打开融资渠道考虑，类REITs试水成为越来越多房企的实验方向，但日趋走高的土地价格，也对这类资产证券化尝试带来阻力。
黄国钧认为，REITs对经营能力要求很高，若成功发行REITs，某种程度上会提升企业本身的资产经营能力，这包括定位、管理、招商、租客组合，甚至活动策划、宣传等。
所以在他看来，REITs将会是一个潮流。因为中国的房地产规模将远高过美国，且REITs是良好的退出方式，但一般情况下又不改变原持有方对物业的经营权。
而对于广大散户投资者及包括保险公司、基金公司等在内的机构投资者，如果市场上有REITs，就可以免去其直接购买房产资产，并投入重金运营管理而带来的负担。“金融机构跑去做地产就变味了。”
在当前香港市场，REITs产品在扣除经营管理费用之后90%的利润，都会被要求强制性派发给基金持有人。
黄国钧告诉记者，2015年9月，中国房地产评估师与经纪人协会曾颁布《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》，目前处于等待反馈意见阶段。“因为REITs发行一定需要评估师，我们作为其中一个参与方，协会颁布这个试行指引，或许也意味着REITs推行正在逐步规划中，当然具体还要看相关主管部门的节奏。”
黄国钧建议道，相关部门应尽早推出REITs。“我觉得如果开放REITs，会有一定去库存效果。在商业物业供应太大的情况下，让有能力的企业选择性收购有信心经营的库存，使之真正被使用而非仅仅转移出售（尤其小业主）后却再度空置，才是真正的去库存。当然这也会导致市场经营者更集中。”
在他看来，推行REITs从政府来说，可以改善市场经营能力；业主也需要拓宽除传统银行贷款方式之外的融资渠道；投资者也有更多易于理解的金融投资产品。“若REITs成功发行，也是对市面上商业项目资产质量的良好把控。”
不过这种去库存目前应该更多集中于一二线城市，黄国钧告诉21世纪经济报道记者，其所领导和负责的团队今年已接触到计划做REITs的潜在客户，通常以一线城市商业物业项目为主。而当前一二线楼市的火热也集中在住宅而非商业项目，推行REITs也依现实情况而定。
服务式住宅项目也可以考虑走资产证券化通道。黄国钧告诉记者，在京沪穗深，处于核心区的高端服务式住宅物业项目租金表现良好，且出租率高，如果REITs放开，此类项目也可在被考虑范围内。
当然，对商业项目去库存产生根本性作用的依旧是对供求的规划，黄国钧指出，地方政府对商业用地的规划要有前瞻性，结合城市定位、产业、人口等布局。
然而在当前土地市场高热环境下，REITs即便推出，也不可能得到良好的市场反应。
黄国钧指出，因为REITs通常以稳定的租金回报为前提，楼价高某种程度上意味着回报率低，而REITs的回报率与市场金融产品比较，在国内目前通常高于市场物业回报率，如业主需要做出一定补贴才能成功发行，倒不如直接销售物业获得的回报快和高。这就意味着REITs的发行方缺乏动力。
广发证券研究部也认为，地价以及房价当前的上涨现象从顶层设计的角度来看不具备可持续性，经济的发展需要实体经济良性循环。中国“资产荒”的正确应对方式是增加具备稳定盈利能力的资产供应，而不是推高土地等不具备收益价值的资产价格，引发“资产慌”。
（编辑：李清宇）
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