导读：当市场升温、房价上涨时，购房者往往出于追涨心态而大量入市，业主却表现出惜售情绪，等待房价进一步上涨。反之，当调控降临后，购房者易陷入观望，期待政策对房价实施打压，业主则得出“阶段性高点”的判断，从而选择出手。
楼市降温进行时
热点城市密集调控至今已过三周，市场变化正在更加清晰起来。
虽然市场环境各不相同，调控强度也有差别，但整体而言，无论是热点城市中的一二手房成交，还是具体到此前受外溢影响受到较大程度欢迎的商住类市场，都开始逐步转向理性。在核心经济圈周边受外溢影响的二三线城市，也开始从更加具体的层面对楼市进行降温，比如拿地环节。
在此环境下，房企也都在考虑新的出路探索。不过无论是对已经跻身一线的房企，还是对正走在扩张路上的房企而言，这都需要足够的成本付出作为代价。
出台楼市调控新政后，北京房产经纪人的工作量骤然减轻了许多。
21世纪经济报道记者近日走访多家中介门店发现，经纪人普遍反映，国庆长假后，北京二手房市场的客户量出现明显减少，并直接导致成交量出现下滑。机构统计数据显示，最近一周（10月10日-10月16日），北京二手房网签量较国庆节前下滑40%。
但与此同时，新政后，北京二手房市场的房源量却明显增加，表明业主判断已到市场高点，且不再惜售。
分析认为，新政将使市场的恐慌情绪得以缓解，在此前成交量连续冲高后，预计未来北京二手房交易将继续下滑，房价涨势也将得到遏制。
客源明显减少
“最近看房的客户明显减少了，成交频率也低了一些。”10月20日，链家地产朝阳区定福庄门店的业务员小胡向21世纪经济报道记者表示，国庆长假之后，该区域的二手房交易相比节前出现明显降温，具体表现为：业务员带看量减少，成交量下滑，成交周期拉长。
造成这种变化的原因，在于节前的一纸新政。9月30日，北京市发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》，将购买首套普通住房的最低首付款比例提高至35%，非普通住房提高至40%；二套房的最低首付比例分别为50%和70%，二套房的认定标准改为“认房不认贷”。
政策发布后，由于国庆假期的到来，楼市成交出现明显降温。但长假之后，交易数据并未恢复到新政前的状态。
伟业我爱我家统计显示，今年第42周（10月10日-10月16日），北京二手住宅网签量为5623套，与长假之前的第40周（9月26日-10月2日）相比，下降了40%。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向21世纪经济报道记者表示，10月以来网签的客户，大部分都在新政出台前就已经签署了购房合同。新政影响下，部分客户延缓或取消了购房计划，违约现象确有发生，但是大规模违约的现象并未出现。
但他认为，由于政策力度较大，未来将进入一个调整窗口期。从客源的大量减少不难看出，市场交易量的下滑恐不可避免。
据统计，10月上半月，伟业我爱我家新增买卖客户量环比上月下降了36.6%。这表明客户购房意愿降低，市场需求正在减少，交易热度正在下降。
但房源量却开始增多。10月上半月，我爱我家门店新增买卖房源挂牌量环比9月份增长了10%。说明之前业主惜售的现象有所减弱，不少业主希望能够赶紧将房屋出售。
这一现象颇能反映供不应求状态下的市场心态。胡景晖表示，当市场升温、房价上涨时，购房者往往出于追涨心态而大量入市，业主却表现出惜售情绪，等待房价进一步上涨。反之，当调控降临后，购房者易陷入观望，期待政策对房价实施打压，业主则得出“阶段性高点”的判断，从而选择出手。
走出恐慌情绪
在这之前，北京二手房市场的供应缺口颇大。小胡向记者表示，在北京朝阳区定福庄区域，今年以来的房源/客源比例一直维持在1:3至1:5之间，在市场较为火热的3、4月份，以及新政出台前的9月，客户“抢房”现象屡见不鲜。
而在西城区的新街口区域，经纪人反映，由于学区较好，上半年部分学区房源的房客比在1:10的水平。到9月份，学区房有所降温，但市场仍然处于严重供不应求状态，且房源极少。
与新房不同，二手房的供应具有一定弹性，通常视业主的判断而发生变化。按照上文分析，由于北京楼市整体供应不足，当市场升温时，二手房供应往往较为低迷，但市场需求旺盛。
今年北京楼市经历了两拨上涨行情，分别在3、4月和9月，二手房的走势也较为一致。3月北京二手房成交量达到32009套的高点，但随后一路下行，6月降至12674套的低点。7月以来，二手房成交升温，到9月再度突破3万套，达到30516套。
主流观点认为，9月市场交易升温，一方面是传统的“金九”因素所带动；另一方面，调控政策出台的预期强烈，购房者出现恐慌性入市。
体现到市场的微观层面，今年9月，通过我爱我家达成的二手住宅交易中，每位客户的平均看房次数为2.79次，自7月以来连续回落，且回落幅度加大。每套房源的平均看房次数为8.76次，同样较8月大幅下降。这说明9月的交易节奏明显加快，客户的购房决策周期缩短。
但10月以来的情况表明，“客户已走出‘930新政’之前的恐慌购买状态”。上述机构表示，由于新政将对市场实施全面影响，二手房市场将可能出现大幅降温。
胡景晖还表示，当前北京二手房中，六七成的购房家庭都是改善型的换房需求，两三个家庭，甚至更多家庭串在一起的连环交易不在少数。因此，违约情况不会大规模出现，但交易会更加慎重，交易周期会有所延长。
与此同时，二手房价格涨幅也将会受到一定遏制。统计局数据显示，今年8月，北京二手住宅价格同比上涨34.8%，新建商品住宅价格的涨幅则为25.8%。机构的数据显示，当前北京二手住宅均价在4.5万元/平方米，明显高于新房。(编辑 骆轶琪)
21世纪经济报道及其客户端所刊载内容的知识产权均属广东二十一世纪环球经济报社所有。未经书面授权，任何人不得以任何方式使用。详情或获取授权信息请点击此处。
分享成功