不想在调控周期内被大房企并购整合，中小房企只有先发力做大，增强调控抵抗力。21世纪经济报道记者对多家中小型房...
不想在调控周期内被大房企并购整合，中小房企只有先发力做大，增强调控抵抗力。
21世纪经济报道记者对多家中小型房企调研发现，调控背景下，销售规模在100亿-200亿规模的房企，为了摆脱扩张瓶颈与被兼并收购风险，除了逆周期拿地扩张，在销售方面也迅速做出了相应调整。
历史经验表明，每一轮市场调整期的到来都将有一批房企退出房地产市场，行业并购整合也会频繁发生。在此背景之下，行业排名20-30位的房企正在悄然进行扩张，迎接新一轮行业洗牌。
以近期频频拿地的中梁地产为例。从去年开始，中梁地产就将战略版图扩展至宁波、丽水、金华和台州等地，2015年共拿下21宗地块，拿地金额达93亿元，预计今年拿地金额为250亿元。
截至目前，中梁地产今年已在诸暨、温州、台州、衢州、张家港、嘉兴、甪直、海宁等23个城市获取48个项目，投资拿地超170亿元。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房企此前积极拿地，可以看作是一种无奈。因为此前供地节奏不快，房企也没有太多选择。而地方政府恰是在市场销售比较热的时候进行卖地，其实也吻合了房企的资金状况和补库存需求。显然一拥而上拿地容易人为抬高土地成本，这对房企经营将带来极大考验。
错区域扩张？
中梁地产深耕长三角区域，尤其重仓浙江区域。一名知情人士透露，该公司目前已经在上海看地，但会很谨慎地做选择。
在过去六个多月，中梁地产不仅完成了集团总部搬迁至上海的动作，而且在浙江和江苏一连拿下25宗地块，总地价超百亿元。上述知情人士认为，闽系房企泰禾、正荣、融信、三盛、阳光城等在经过这种模式扩张之后，实现了从几十亿到百亿级的跨越，不难想见，中梁也有这一愿景。
中梁地产2021年销售目标是1000亿，计划跻身中国房地产前30位。
但面对调控周期，“中梁”们如何应对？对此中梁地产集团北区域公司董事长顾继伟称，中梁地产将布局重心放在了三四线城市，错开与国企和央企的拿地大战。
值得注意的是，中梁地产看好的三四线城市是有特定限制的，这些地块均位于浙江和江苏省的百强县，以及一些具有旅游资源的古镇和港湾。
“如果布局全国一二线城市是开奔驰，布局三四线城市就是开宝马mini。那么，你开5辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是有很大机会的。”中梁地产董事长杨剑这样表达对长三角区域三四线城市的看好。
严跃进分析，这类三四线城市后续可能成为长三角经济圈中的热点城市，且此类城市的土地价格相对较低，房企投资积极性会提高，对于财务成本等可能不会有过多担心。
2015年销售额大约220亿元的金辉地产，调控之后就明确，在重点调控地区比如长三角，产品注重提升品质，即将开盘的金辉海上铭著就是其高端产品系列的首发。在福州、重庆、西安等调控辐射有限的城市，金辉的销售额也在提升，此前几年的布局开始发力。
而小房企也逐渐开始选择合作拿地方式规避资金风险。红星地产近期就联手金华本土小型房企厚朴置业竞得一幅地块。厚朴置业相关人士透露，在三四线城市，房企也将会越来越注重资金链安全问题，合作开发不失为一个比较好的模式。
把握资金命脉
据不完全统计，自2014年以来，包括上市房企在内，至少30家房企明确退出房地产行业，或将房地产业务收入占比调低于50%。其中至少15家房企计划或已经实现彻底转型，如上海新梅、浙江广厦、华丽家族、银润投资、铁岭新城、莱茵置业等；市北高新、海泰发展、中南建设、陆家嘴、亚通股份等公司的房地产主营收入占比已经低于本公司营业收入的50%。
因此，严跃进认为，从实际情况看，像中梁地产这样的房企属于有很强的扩张态势，但是压力在于，后续政策拐点是否可以保持足够强劲的市场销售。严跃进认为这是需要警惕的，因此积极拓宽融资渠道非常有必要。因为各类融资渠道收紧后，维系资金链的安全或稳定就应该提到第一要务上，这个时候很多房企会暂停或放缓拿地节奏，而在寻找资金和项目联合开发方面会有新的动作。
摆在这些中小房企面前的问题是，抓住机会和保证资金安全，两者缺一不可。
截至目前，中梁地产先后与浦发银行、中国银行、民生银行、平安银行等20余家金融机构建立了合作关系，意向授信额度800亿元。
中梁地产也已发行逾十三亿公募债，与鼎信长城、温商基金各搭建了五十亿投资规模的股权性房地产基金，还有其他平台类合作补充资金来源。
此外，中梁地产已提出“地产+金融”双轮驱动战略，成立旗下首家资本运作子公司、私募基金管理公司——梁商资本，以私募股权投资母基金、房地产私募基金、创新互联网金融为核心业务，并提供资产管理服务。
发家于温州的中梁地产，秉承了浙商资金运作的灵活性，在极力拓宽融资渠道。但知情人士指出，中梁也有短板，虽然民生银行、中信银行确认提供大额授权贷款额度，但这还只能算是很初级的融资，地产基金平台目前也是象征意义大于实际效用。(编辑 骆轶琪)
21世纪经济报道及其客户端所刊载内容的知识产权均属广东二十一世纪环球经济报社所有。未经书面授权，任何人不得以任何方式使用。详情或获取授权信息请点击此处。
分享成功