许汉平:地产转型破题,从开发商到资产运营商华丽蜕变丨亲笔信
预见光明而身处黑暗，房地产企业的转型目前正处于这样黎明前的破晓阶段。
大悦城地产财务总监 许汉平
亲爱的21世纪经济报道读者：
时间总是在忙碌中前进的飞快，转眼已是新一年。
做财务28年了，日常总是和表单、数据打交道。有人说懂财务的人易保守，其实，我们的工作是不断地寻求一个平衡，控制风险的同时又能让企业抓住机遇，所以不仅要守业，更要发展。
大悦城地产在2016年完成了一个重大交易，和中国人寿、GIC共同发起、成立了中国首支核心型房地产私募基金，资产之优，金额之大，投资者规格之高，都是近年少有的。
在交易之初，外界对这次“自卖自买”的操作还存有诸多不解。待到交易完成，大家才恍然，原来是我们的战略先行一步，提前开始了由传统重资产开发商向大资管运营商的转型。
轻资产、基金化、大资管一直是近年行业热议的话题。房地产属资金密集型，其周期长、风险高、收益高、杠杆高，使得它与金融行业相互依存，也决定了基金化、大资管是地产行业未来商业模式演变的方向之一。同时，市场环境的改变与竞争关系的加剧，也为企业尝试轻资产转型提供了机遇：
首先，中国金融市场的蓬勃发展为轻资产、基金化、大资管提供了工具。信托、理财、私募股权基金、私募债权基金、夹层基金、公司债、中期票据、永续债、可转债等多种金融产品发展迅速，监管机构也在积极尝试推出REITs等新型金融产品来激活行业存量，推动供给侧改革。这些越来越丰富的金融工具为地产金融化提供了众多可选择的、可量身订制的金融产品。
其次，中国金融监管的完善和制度创新为金融机构参与到房地产投资提供了更加张弛有度的法律和政策环境。在《合伙企业法》、《信托法》的推动下，私募股权基金、信托公司蓬勃发展。随着证监会扩大公司债发行对象范围和创新公司债产品的交易机制，公募和私募公司债市场实现了爆炸性增长。随着保监会放宽保险资金投资范围，保险企业也参与到大宗商业物业和上市房企股权的交易之中。
再次，中国金融市场机构及个人投资者逐步成熟，为投资者数量和质量的大幅提升供了群众基础。越来越多投资者参与到房地产投资领域为传统开发商向大资管运营服务商转型提供了可能。以金融机构为代表的合格投资者群体和以高净值客户为代表的合格个人投资者数量的大幅增长，有力推动了私募债券、私募股权，公募债券市场和类REITs产品等的发展创新。
第四，中国金融市场利率市场化进程加速，整体融资成本较过去已有了大幅降低。十年期国债收益率虽然在近期反弹，但整体水平较过去大幅降低，带动整体市场无风险利率保持在相对较低水平，使得投资性房产等能带来稳定持续现金回报的资产逐步成为受投资者青睐的投资项目。
最后，房地产行业的集中化、规模化、专业化的竞争格局，为整个行业的金融化和开发商向运营商的转型提供了契机和动力。在传统快周转模式之外，规模型房企积极尝试与金融资本的结合，来补偿因激烈市场竞争带来的利润率的降低。专业化商业运营团队的逐步出现也是商业地产行业的必然趋势。
但同时，由于中国金融市场刚刚从依赖单一银行渠道的金融压抑政策中走出来，刚刚逐步建立起相对完善和健全的多层次金融市场，所以国内的部分投资者仍习惯于贷款式的“刚性兑付”、“高收益”、“保本”等理念，缺乏对股权投资类产品的正确认知。
预见光明而身处黑暗，房地产企业的转型目前正处于这样黎明前的破晓阶段。在这种情况下，此次大悦城地产发起组建中国第一支核心型商业地产股权基金，是我们积极学习成熟房地产投资模式，从开发商向资产运营商转型的尝试。未来我们会继续推动转型的深化，逐步重塑商业模式，构建轻重并举多层次的发展模式。
许汉平 2017年1月
（作者：21Plus 编辑：谢珍）
21世纪经济报道及其客户端所刊载内容的知识产权均属广东二十一世纪环球经济报社所有。未经书面授权，任何人不得以任何方式使用。详情或获取授权信息请点击此处。