2017年3月26日下午，博鳌亚洲论坛2017年年会举行“楼市泡沫：中国会例外吗？”分论坛。关于中国房地产泡沫破灭的预言10年前就开始了，但一直到2016年，一线城市的房价还在涨，泡沫破灭却一直没有来。然而，没有只涨不跌的市场，也没有只涨不破的泡沫。美国次贷危机，日本楼市崩溃前车之鉴不远，中国，会是例外吗？楼市泡沫会破吗？房价是升还是...
2017年3月26日下午，博鳌亚洲论坛2017年年会举行“楼市泡沫：中国会例外吗？”分论坛。
关于中国房地产泡沫破灭的预言10年前就开始了，但一直到2016年，一线城市的房价还在涨，泡沫破灭却一直没有来。然而，没有只涨不跌的市场，也没有只涨不破的泡沫。美国次贷危机，日本楼市崩溃前车之鉴不远，中国，会是例外吗？
楼市泡沫会破吗？房价是升还是降？学区房有没有代表意义？一线城市是去是留？3月26日下午，博鳌亚洲论坛2017年年会举行最后一场分论坛，讨论主题是楼市。嘉宾用热烈而严肃的讨论，为人们提供了冷静思考的方向。
“楼市泡沫：中国会例外吗？” 主持人： 悉尼先驱晨报国际主编Peter HARTCHER |
| 讨论嘉宾： 华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康 齐鲁资管首席经济学家李迅雷 碧桂园首席战略官林昭宪 美国Lennar International总裁Chris MARLIN 人民大学副校长吴晓求 |
正方：楼市泡沫会破裂但不危险
人民大学副校长吴晓求表示：中国楼市泡沫不会例外，但是它有一个滞后。“现在全球有两大泡沫，一大泡沫就是美国的股票市场，最近泡沫也在缩小，还有一大泡沫就是中国的楼市。无论从哪个角度来看，我们通过经济学的理论分析，真的得不出来楼价如此之高的一个结论。”
吴晓求认为，中国高存量的M2（广义货币）导致了房地产价格如此上涨，中国楼市泡沫同样会破灭，不会例外，但是它有滞后性。
他认为，降低房价只有一个办法，就是减少对私人部门的杠杆，“所有私人部门买房子的杠杆率要大幅度的下调，实际上就安全了，如果这一点能做到，我们的泡沫就不会破灭，如果这个做不到，泡沫也会破灭。”
“我说泡沫一定会破，但是不会给中国带来金融危机，这点和2008年美国次贷危机次贷引起全面的金融危机不一样。中国这些房子做成证券化产品的比例非常小，几乎没有。只有少量的商用，大面积是没有做的。从这个意义上它会泡沫破裂，不会引发全面的金融危机，并不可怕。”
吴晓求还透露，2013年的时候曾和任志强打赌，他认为五年内房价不会再往上涨，号召大家买股票，而任志强则号召大家买房。“现在过去四年了，我非常的恐慌，当时我说五年以后看谁能赢，一开始我雄心勃勃，因为中国不可能违背这样的规律，但是到了现在发现，我输的概率要大了。”
齐鲁资管首席经济学家李迅雷在分论坛上表示认同房价泡沫会破灭：“房价泡沫肯定会破灭，我觉得在2020年左右，房价会出现普跌。”
之所以有如此判断，李迅雷认为一方面是人口流不支持高房价维持足够长的时间，另一方面货币增速也会随着经济增速下降而下降，如果泡沫破灭一定是非理性的，一定是恐慌性下跌，因此要跌一起跌，但当跌完之后，该涨的地区还是会涨回来。因为中国经济毕竟还是动力，恐慌之后比如说像北上广深已成为国际化大城市，而目前城市土地供给不足，房价差距没有拉开，比如曼哈顿比上海核心地区陆家嘴要贵，但上海市中心跟郊区差距不大，这很不正常。差距没有拉大，所以结构调整肯定会延续，全国结构调整也会延续，大都市圈房价还会保持上涨。
李迅雷认为，目前的一系列管制政策，好像钢丝上的舞蹈，舞蹈难度越来越大，目前也只能这么做，但还要通过适度改革来避免更大危机发生。
反方：中国楼市泡沫不会破上扬曲线不会改变
华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康则当场表示反对李迅雷和吴晓求的观点，并笑称要跟李迅雷“赌两顿饭。”
“我认为在可以预见的十五年左右的时间，北京、上海、深圳不要希望出现均价上扬曲线转变成下行曲线的情况，我认为不存在这样的可能性。”“使这个曲线虽然上扬，但不那么陡峭，特别是能够遏制上扬过程中肆无忌惮的大起大落，社会不安的那种不良的因素，这是中国的真问题。”
上个世纪90年代的日本提供了一个教科书式的案例：当时日本房地产泡沫破裂后，国内经济长期处于萧条状态。贾康表示中国不会重蹈日本覆辙，称中国与日本有本质的区别。日本楼市泡沫破灭的时候城镇化率已经达到70%以上，而中国现在只有40%左右。
“在这几十年里面，中国差不多还有四亿人从农村到城镇居住，成为市民。户籍人口的城镇化率是真实城镇化率。现在我们可以说，由一线城市带动的住房平均成交价格的上扬，是符合经济学所分析的。建成区扩大总的趋势是供不应求而带来的成交价，在均价的表现上它一定是个上扬曲线。但这个均价在实际生活里面造成了很多的误解。我们必须把住房概念下的供给理解为一个能够满足社会和谐需要的双轨统筹的框架。”
中立派：中国政府能应对
碧桂园首席战略官林昭宪和美国Lennar International总裁Chris MARLIN的观点相对中立。林昭宪称，其实不同的经济体或多或少都可能会有泡沫，不同的行业也会有所谓的泡沫。他表示未来发展路径会是在保障基本住房需求情况之下，保障城市发展的前提之下，开始逐步开放市场化。
“在房地产供给侧改革上面，包括土地的供给。经济越繁荣的地方，土地的供给就越稀缺。这样的情况下，当然它还有不同的工具去思考，为什么一线城市上面的容积率不做检讨，为什么要一刀切等等。”
作为嘉宾席上唯一的外国人，Chris MARLIN表示对中国的房地产泡沫不了解，不会跟他们打赌。他重点讲述了在应对经济泡沫上中美两国政府的差别，称在应对房地产泡沫问题上，美国政府是盲目的，但中国政府及时意识到了其中的风险。
“中国政府在房地产出现泡沫时及时采取了对策，而美国政府在房地产出现泡沫的时候，并没有采取这样的措施。我想强调的就是，中国政府对于房价可能会出现下跌的意识是比美国政府要强很多的。”
热点问题解答：房地产税，学区房，一线城市是去是留？
吴晓求表示支持政府出台房地产税，但前提是不对第一套房征税。吴晓求表示，如果不开征房地产税，房价还是会上涨，现在就是可行性的问题了。
贾康表示支持吴晓求的这个观点，但称中国要进入现代社会，必须构建现代税制。他指出，房地产发展的长效机制关键要靠4个层面的基础性制度建设；第一是合理从容的可持续土地供给；第二个基础性制度是住房双轨统筹；第三是在PPP模式风行下，调动政府体外资金提供住宅和城市基础设施；第四是发展直接税制度建设。与此同时，他还力挺不动产登记制度，通过不动产登记获取精准的信息，获取能够精确到人均有多少平米不动产这方面信息。
两人在很多问题上仍然有分歧点。比如在学区房这一话题上，吴晓求认为学区房不具有代表性意义，对房地产市场讨论没什么价值。反而对社会舆论非常不好。贾康则认为，学区房是现实存在，回避不了，而且有讨论的价值。但两人都同意：这一存在要真正解决的还是教育资源合理配置的问题。
最后，有观众提问：是否应该离开一线城市去二三线城市？李迅雷认为，大城市化进程还有很大的空间。一些偏僻的地方，因为没有就业机会又缺乏公共服务，这些地方的人口应该是往那些大城市大都市圈的人口方向转移的，这才是一个人口合理调整，经济结构完善的一个体现。
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