中国人有所谓的安居乐业和安土重迁，一个人如果发达了十有八九是要买房置地的，有了房产，也就有了定力。中国人对房子和土地的热爱是几千年来的基因沉淀，但是房产真正成为频繁交易的资产，也就是说不仅仅是用来住的，还是作为一种资产持有的，还要等到中国的近代化开始以后。
根据历史学者唐博的研究，清代中期以来的近代化浪潮，推动了中国的城市化进程，在沿海一些通商口岸出现了近代意义上的早期房地产概念。也就是说，我们住了几千年的房屋，在城市化的浪潮中进入了市场的流通领域后，成为获取超额利润的载体。从理论上说，在中国的城市化过程中，你越早进入这个领域持有物业，你就越有可能成为房地产红利的获得者。
读民国史，从持有房地产物业出发，有两个人物引起了我的注意，一个是康有为，一个是蔡元培。他们都曾拥有丰厚的收入，但在如何处理财富，在对待房地产物业方面，他们是截然不同的态度，这也就导致了他们不同的生活状态和结局。用今天的话说，康有为和蔡元培应该分别叫“房叔”和“房奴”。
康有为：谋家有术
康有为在历史上留名是因为一手操办了清末的维新运动，从事业上说，他是个不折不扣的失败者，从百日维新到后来的保皇，从来没有得到主流社会的认可。但从积累家业来说，他的“成功”却超越了不少人的想象。学者余世存对他的评价是“谋国不成，谋家有成”，可谓一针见血。
康有为对待商业是积极的，1888维新失败后，康有为逃到海外就建立起了“保救大清皇帝公司”，也就是我们说的“保皇会”，入会者，都需要交纳2元的会费，用作宣传、通讯、办报的资本，并集资开矿，兴办工商企业。从此康有为有了巨大的资源，可以在商场上驰骋。在地产上小试牛刀是在他1906年访问墨西哥的时候。当时他带着各地华侨给他的捐款，本来是准备到墨西哥投资银行的，但当时墨西哥城正在筹款修筑有轨电车，康有为看到了有轨电车经过的地方土地的升值机会，大量购置电车轨道经过之处的地产，不久，这些地价就上扬了好几倍，最终这一投资得到十多万银圆(墨洋)的赢利。
1913年56岁的康有为因母亲去世结束了15年的流亡生涯回国，此时国内革命风起云涌，他作为一个保皇党已经落伍了，但他在自家的理财方面却大展身手。在广东士绅邓华熙等人的联名请求下，民国广东政府将被清朝抄没的康氏家产并加发官产还给了康有为。
由于康有为时常辗转于上海广州，上海在一战期间民族资本主义工商业快速发展的刺激下，开始呈现国际大都市的欣欣向荣气象，商人的嗅觉比一般人敏锐，康有为也看到了上海房地产升值的巨大潜力。资本贵在积累与增长，康有为非常清楚这一点。1916年，康有为决定定居上海，他卖掉了广州的房产，在上海买入地皮。这笔投资颇具眼光，没过多久，上海的地皮飞涨，康有为大赚一笔。接着他又投资交通干线附近的房产，依然获利颇丰。
1921年，64岁的康有为在上海愚园路自购地皮10亩，建造了一座中西合璧的花园豪宅，取名“游存庐”，内外富丽豪华，即通称的康公馆。此后，康有为的房地产投资开始走出上海，游走在全国各地有升值空间的城市。除了康公馆在市区，他还在上海郊区杨树浦建“莹园”，在杭州建“一天园”，在青岛买“天游园”，这三座别墅，据说占地分别为15亩、30亩、9亩。其中“莹园”建成后便卖给别人，属于短线投资项目。当时的上海、杭州、青岛人满为患、寸土寸金，房价遥遥领先于其他大城市，投资这些城市的房产，让康有为成为名副其实的“房叔”。
客观地说，康有为是个财商非常高的人，除了地产，他还通过古董文物的交易赚钱，甚至利用自己的名声，卖文售字也获利不少。这也让他得以安享晚年。因为善于经营地产生意，康有为晚年的生活算得上钟鸣鼎食。有人推算，康有为回国后的14年间，康家每年花费不下2万银元，折算成今天人民币80万元。能承受得了这么大的一个摊子，放在今天，确实是“房叔”的做派。
蔡元培：不置产业
与康有为对地产的热衷不同，蔡元培一生履行他的诺言“不置产业”。从道德角度，他这种风范直至今天，仍被人称赞。子曰：“无恒产而有恒心，惟士为能。”后人将蔡元培誉为廉者风范，“士”之楷模，实不为过。
但从生活的角度，蔡元培一生未购房产，虽未有后悔，却有遗憾。
1935年9月7日，在蔡元培虚数70岁前夕，他原在北大的同事胡适、王星拱、丁燮林、蒋梦麟，学生赵太侔、罗家伦等人联名写信给他：“我们知道先生为国家、为学术劳瘁了一生，至今还没有一所房屋，所以不但全家人租人家的房子住，就是书籍，也还分散在北平、南京、上海、杭州等地。因此我们商议这回献给先生的寿礼，是先生此时最缺少的一所住宅，藏书的房屋……我们希望先生把这所大家献奉的房屋，用作颐养、著作的地方，同时也可看作社会的一座公共纪念物……”
一生搬家多次，做了几十年租客的蔡元培经过慎重考虑，答应了这一提议，但可惜的是最终因抗日战争的爆发而未能实现，从此，他再也没有机会拥有一所属于自己的房子。1937年10月，蔡元培搬到上海华山路寓所，一个月后南下香港躲避战乱，直至1940年3月5日病逝。去世时，蔡元培穷困潦倒，曾任武汉大学首任校长的王世杰回忆说：“蔡先生为公服务数十年，死后无一间屋，无一寸土，医院药费一千余元，蔡夫人至今尚无法给付，只在那里打算典衣物以处丧事，就连入殓时的衣衾棺木，还是商务印书馆的王云五先生代筹的……”生无所居，死无所葬，蔡元培虽然死后享有哀荣，但留给家人的，却是一个惨淡的家!
一辈子租房，不知道叫蔡元培“房奴”合不合适?
康蔡二人财商不同
诚然，康蔡二人有很多的不同，比如他们的社会口碑不同，康有为不修私德，爱嫖娼狎妓;蔡元培重视私德，主持北大时还组织“进德会”。但从经济的角度看，二人最大的不同是财商。这也就能解释，从房产看，蔡元培为何会沦落到一生靠租房安家的地步。
从收入看，蔡元培从前清到民国，一直身居要位，并不缺钱。蔡元培任北大校长时，月薪600多元，相当于今天的四五万元。这个时候在北大图书馆当管理员的毛泽东月薪8元，即让他感激不已。再根据《1918~1900年北京社会状况调查》显示，1920年代初，一户四五口之家庭的伙食费每年大约需要132.4元，亦即每月11元可维持日常生活(陈明远：《文化人与钱》，百花文艺出版社2001年版，第14、35页)。如果要买房呢?据《晨报》1925年11月30日刊载的北京城区部分住宅出售广告可知，新街口积水潭西河岸一套有20间房的洋楼售价3500元，以蔡元培当时的工资半年即可。你能想象今天在北京三环内半年买一套房工资得有多高吗?
而且，蔡元培和康有为一样，并不缺赚钱的能力和机会。除了薪俸，靠一支笔，也能够挣到丰厚的收入。比如蔡元培既是民国文化出版制度的开创者，也是受益者，民国作者的版税收入大多在15%左右，名气大的如胡适、鲁迅可以高达25%，而蔡元培则享受过30%的高版税。
事实证明，财富的管理能力很重要，你如果不能让资金转化为资本，让钱生钱，再多的钱也在口袋里捂不热。财商包括两个方面：既要有创造财富及认识财富倍增规律的能力(即价值观)，又要有驾驭财富及应用财富的能力。
蔡元培的问题在于，他能赚钱而不会花钱。
和康有为一样，蔡元培花钱也是大手大脚的。蔡元培对钱没有什么概念，和一般的穷酸文人不同，他不拘小节，爱花钱，爱请客。这对于居家来说，当然不是好事，据说他的第一任妻子就曾因为丈夫乱花钱对他非常不满。蔡元培的儿子蔡新怀也说，父亲置业并不困难，后来不仅没有置业而且没有积蓄的原因是，收入多，支出也多，主要支出除购买中外典籍外，还用来捐助社会公益事业及接济有困难的亲友、学生。
有了钱，如果不能投资、不会规划，再多的钱终究也将四散，因为生活中总有你没法预料的风险：裁员、天灾人祸、生老病死。康有为式的投资，不管是房产还是其他，至少是为自己规避风险，增加未来的可能性。
当然，如果把赚钱和花钱的能力再抽象一点，那就是聚财之道和散财之道。今天我们讨论康有为和蔡元培的房子，并不是号召大家向康有为学习买房，向蔡元培挑刺。正如学者傅国涌所说，“如果仅有聚财之道，拥有富可敌国的财产，而不会善用散财之道，充其量不过是个面面团富家翁，一个钟鸣鼎食之辈”，但如果没有聚财之道，上无片瓦遮身，下无立锥之地，又靠什么装下你兼济天下的雄心呢?
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