房地产去库存到什么阶段了？

核心观点：始于2014年的去库存已经过去两年，一线城市房价暴涨一番，三四线持续火热，到底目前库存去的如何，还有多少库存任务没有去除？我们估算全国整体库存仍有24.9亿平米，去化周期约21.4个月，相比历史高点的2014年有显著改善，但整体去化任务仍不轻，主要集中在未能跟踪的广大三四线城市，我们认为本轮三四线由于棚改货币化带动小镇居民改善需求和一二线房价上涨带动三四线溢出性投资需求仍将持续，也将是政府继续的工作重点，这和热点城市限购不冲突，17-18年将是去库存的攻坚阶段。

一、2011-13年的超高供应是导致库存大幅增加的原因

无论重点城市还是全国，2011-2013年都进行了大面积的供地，三年的供给扩张导致库存来到历史高位，尤其似乎2013年，全国土地出让面积和金额都创了历史新高，由此导致部分城市14年迅速冷却甚至房价下跌，不同的是，有些城市在2014-2015进行了连续的土地收缩，比如杭州和长沙，有些则是直到2016年才进行土地收缩，比如重庆。

二、全国的库存回到2011年水平，库存压力显著缓解

我们高频跟踪的城市库存是指的拿到预售证而未销售的库存面积，而统计公布的待售面积是竣工未售的口径更小，我们认为的库存应当包含两大部分：1）拿地未开工；2）开工未销售，第二个较为简单有年度数据，截止2017年3月累计约18.5亿平米；第一个拿地为开工的数据较难获取，统计局有公布“待开发土地面积”（指的是拿到土地使用权未开工的土地面积），我们根据历史平均的住宅容积率2.39（八年土地出让数据平均），截止2017年3月累计未开工库存约6.4亿平米（该数据我们认为有明显低估，详见《习大大的去库存任务高达54 万亿——房地产量价系列研究之一》），如果以官方口径，则总库存合计24.9亿平米，回到2011年水平；按过去24个月销售平均，去化周期为21.4个月，回到2010年水平；整体库存压力已经显著缓解。

三、结构上一线始终保持低位、典型三线库存下降较快、但全国三四线库存压力仍在

我们从房管局备案的可售套数绝对量上看，一二三线城市的库存高位都在2014年-2015年期间，一线城市（4个样本）可售套数一直大致保持在2万-3万套之间，波动不大。二线城市（7个样本）在2012年以前库存偏少，但在2013年3月开始超越一线城市，从曲线斜率看，跟踪的三线城市库存下降较快。

三线城市（16个样本）的库存在2011年以前与一线城市相当，但2011年过后出现明显的大幅上升，到了2014年-2015年，三线的可售库存甚至达到了一线城市的2.5倍-3.3倍，当时市场也出现了普遍看空三四线的声音。但是在2015年下半年以后，三线样本城市的库存大幅下降。到了2016年4季度，三线城市的库存甚至下滑到了2012年6月的水平（3万套）左右，与二线城市相当。

去库存未完成，2017-18年是攻坚阶段：按照我国行政区划，地级市的数量有293个。除了4个一线、36个二线城市之外，理论上有三四线城市有621个（可以点击这篇文章了解城市划分标准：《三四线地产投资占全国比重的精确值是多少？》），部分四五线城市并无数据参考。通过我们持续的调研发现大部分三四线城市去化进程尚需时日（重磅!鬼城调研：蒙辽深处厦万间、扬眉吐气莫等闲？），今年政策大方向上三四线去库存仍将是主线，18年将去最难去的库存，政府也会持续推动。

（原标题：【每天1问】安信陈天诚：房地产去库存到什么阶段了？）

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