内容来自清科集团及安信2017中期策略会嘉宾演讲
时间：2017年5月24日
嘉宾：夏国欣（国际地产基金专家、中科金控房地产投资部总经理）
一、房地产基金的定义（清科集团）
房地产投资基金是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。可以看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。房地产投资基金的组织形式可以采用以任何一个合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契约型基金。
房地产投资基金根据资金募集方式的不同，可以分为公募房地产投资基金和私募房地产投资基金。公募房地产投资基金，是指以公开发行的方式向社会公众投资者募集资金， 并以房地产为投资对象的投资基金。公募基金可以通过各种媒体披露发行信息，既不限制投资者资格，也不限制投资者人数。公募房地产投资基金的市场准入条件苛刻、市场透明度高、政府监管严格、运行费用高。在美国，大多数上市的房地产投资信托基金（REITS）和部分有限合伙房地产基金是公募房地产投资基金。私募房地产投资基金是指通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金。私募基金不得通过公开方式，例如通过媒体披露信息，发售基金单位，只能以电话、信函、面谈等私下方式征询特定的投资者。一般而言，各国的法律法规都明确限定了私募基金持有人的最高人数和投资人的资格要求，以防止私募基金风险失控而给资本市场带来巨大的冲击。
目前讨论比较多的私募房地产投资基金，是面向特定投资者募集设立的基金，融资圈子小、门槛高，一般是为大型机构投资者和富有家族和个人量身定做的金融产品，在我国，私募房地产投资基金主要有三种：1）以投资公司或资产管理公司形式存在的私募房地产投资基金；2）以信托计划形式存在的私募房地产投资基金—房地产投资信托基金；3）以基金管理公司形式存在的私募房地产投资基金—私募股权房地产投资基金。
二、房地产主要投资风格和盈利模式
按照投资风格和风险偏好以及资产类别大致主要分为四大类： 核心型（Core）、核心增益型（Core plus）、增值型（Value added）及机会型（Opportunistic）四大类；
每一类的投资标的不同：
1）核心型：主要是办公楼，夹杂着一些稳定性现金流的服务型公寓；
2）核心增值型：主要是一些商场、百货大楼等；
3）价值增值型：主要是开发类的项目，大楼拆了重建，或者工业转商业等；
4）机会型：类似股票里面的敢死队，哪里有机会冲向那里，以不良资产收购、投机型为主。
私募房地产投资基金是以非公开的方式向少数机构投资者或个人募集资金，主要向未上市企业进行的权益性投资，盈利模式主要是最终通过被投资企业上市、并购或管理层回购等方式退出而获利的一类投资基金，REITS就是其中一个退出方式，日常盈利来源还有：
1）管理费：将被用于基金的日常开销和行政费用，有限合伙人一般要向普通合伙人支付占基金规模 1-2％的管理费；2）分成机制： 激励基金管理人实现业绩最大化的工具是分成机制。一般基金管理人可以从投资回报中获得 20％左右的分成。其中回报可以是最终利润，也可以是超出投资人要求的回报部分。分成机制将基金管理人和投资人的利益进一步统一。目前平均的核心增值型IRR可以到10.9%。
三、房地产基金领域主要格局：中国空间巨大
目前私募房地产基金领域主要在北美地区相对发达，国外以黑石为代表，我所在的Angelo Gordon是以机会性投资为主。国内以光大安石为代表，国内整体地产基金的领域发展处于婴儿阶段，未来还有很大空间，尤其在市场相对不好的时候。
（原标题：【每天1问】房地产基金的盈利模式有哪几种？）
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