高价拿地70年不卖，开发商怎么赚钱？

近日，“万科高价拿地并保证100%自持且70年不销售”的新闻刷爆了朋友圈。事情是这样的，据《华夏时报》报道，6月6日，万科以25.3亿元的最高限价，获得了佛山桂城一宗面积超过5.5万平方米的商住用地，并承诺将对该项目持有70年后再销售。100%自持且70年不销售，意味着开发商没法在短时间内靠卖房回流资金。开发商怎么赚钱？高价拿地却70年不销售背后的商业逻辑是什么？

要理解万科“100%自持且70年不销售”的逻辑，就要先弄明白土地拍卖模式的变化。与传统的“价高者得”的模式不同，现在不少地块的拍卖不仅要竞价，还要竞报自持面积、年限或者承诺建设一定比例的保障房等。例如佛山此次竞拍规则是，在达到最高限制地价每平米15300元后，就要转为竞报“自持面积”，当自持面积达到100%后，再转为竞报自持年限，最高为70年。这就解释了万科为啥高价拿地，却宣布100%自持且70年不销售。据统计，目前至少有10多个热点城市开始限制地价，并要求开发商自持一定的比例。

弄明白万科高价拿地却70年不销售背后的逻辑后，大家更关心的问题是，开发商该怎么回流资金，怎么赚钱？

在回答这个问题之前，我们先看房地产商两种开发模式。一是传统地产开发模式，即拿地—盖房—卖房—收钱模式。这种模式很好理解，不再赘述。

还有一种是自持物业模式，即开发商拥有产权，投资者（包括但不限于开发企业本身）以长期租赁或股权、基金等形式进行投资的物业类别。

自持物业主要分为两类，一是开发商自己拥有产权，采用自营或者出租的方式来运营管理；

二是一些投资者从开发商那取得长期租赁权后，通过自行转租、转让承租权等方式获取收益。例如，家乐福等大卖场经常以很低的价格长期租赁上万平方米的的商业面积，除自营外，大量面积被分隔成商铺用于出租，随着房租的上涨，租金就成为其收入的来源之一。

理解了开发商自持物业模式后，回到开篇的问题，开发商建房后却70年不能销售，他们靠什么回流资金和盈利？

对此，财经作家齐俊杰表示，“开发商自持物业快速回笼资金的唯一途径是抵押式出租，即把房子压给你，你给个差不多的钱。然后你就可以长期住下去”。

举个例子，某小区一套价值1000万的房子，押150万，免费出租3年，这期间租客只需每月支付1000元的物业费。3年后开发商再把150万退给租客。从开发商的角度来看，现在开发商发债的利率一般不低于10%，“抵押式出租”就是以房子代替融资，把租客抵押的钱的利息当成房租了。

看到这里，不少网友提出疑问，如果手里有150万，很多人就会想办法买房了，为何还要去抵押租房呢？如果开发商建好房子后，以正常的方式出租房屋，仅靠租金收益能盈利吗？对此，万科高级副总裁谭华杰在接受界面采访时表示：“假如万科通过住宅用地拿地盖房子出租，租金回报率大概只有3%，如果加上税收20%，最终的租金收益率只有2.4%。目前没有任何一个企业能够做到2.4%的融资利率，所以看起来这根本不可行。”

为解决自持地产项目的资金回流和赚钱问题，万科曾经想过，通过引进高新技术产业作为投资者来共同开发该自持地块，并通过前期收取代建费用和后期收取社区服务费用的方式来实现自身盈利（例如此前传出的小米和万科合作建房就是这一模式，但后来小米公司否认这一传闻）。但跟据北京住建委发布的《关于本市“限房价竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》规定：“企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售，持有年限与土地出让年限一致”，这就让开发商寄希望引入投资者来共同开发自持地块的想法难以实现。

由此看来，开发商自持物业的盈利模式还在探索中，自持地块的开发商不仅要有操盘商业地产的实战经验，更需要雄厚资金的支撑。

来源：腾讯财经Missmoney，综合自华夏时报、新安房产网等

（编辑：张楠）