事件：近日，广州市政府印发了《加快发展住房租赁市场工作方案》，就保障租购同权、支持租赁居住方式、增加租赁住房供应、壮大现代租赁产业出台系列优惠和鼓励措施。
核心观点：
1、租购同权不同命、学区房不会下跌因优质教育资源的相对稀缺：
1）租购同权早已提出：关于“租购同权”的表述其实早已有之，一般而言，对本地区户籍租户符合一定条件就有免试就近入学的资格是都可以的，这是义务交易法规定的。
2）优质教育资源稀缺是关键矛盾：租购同权执行起来是没法完全公平的，包括之前的多片划区政策，因为优质教育资源是相对稀缺的，势必会导致有先有后，有排位问题。
3）新市民户籍权利是问题：广州规定公办小学原则上需报读3公里以内的学校，且基本只要符合“人户一致”原则、监护人租赁房屋所在地为唯一居住地就均可入学。但权利主体仅包括“本市户籍、非户籍策性照顾借读生和非户籍积分入学”三类，相对而言户籍政策和教育资源不公才是新市民入学难的根源，真正要做到租购同权，那又只能是摇号入学了。
2、租购实难同权、解决“租赁双方平权”才是当务之急：租购同权其实在具体执行时很难做到，且也不需要强调，毕竟产权属性完全不同，政府需要解决的是租赁双方平权的问题，目前的环境中承租人和出租者相对来说是不平等的，比如出租者的随意提房租甚至随意中止租赁合约、出租者对租赁物业的相关义务不履行、缺乏公正有信誉的中介机构（往往中介机构更倾向于维护出租者的权益）等，如果没有规范和严格的法律去促进租赁双方平权，租赁市场的发展始终会受到压制。
3、供需两端齐发力、租赁市场和企业发展将迎大机遇：此次广州租赁政策，在供需两端都给了非常多的支持，
1）需求端：租房公积金提取比例提升至40%、实行实物保障和租赁补贴并举、保障承租人长期稳定租约等；
2）供给端：增加租赁用房供地、允许商用房改造为租赁房、允许房主改造后出租、对出租人和中介机构的税负减免等，
3）企业端：成立广州住房租赁发展投资有限公司、鼓励规模化、集约化、专业化的租赁企业发展。这些政策如果能最终落地，并大力推广将对租赁市场的发展有较大的促进作用。
投资建议：我们认为租购实质上很难同权，因为产权属性就不同，政府出台租赁新政的愿意应该是促进“租赁双方平权”，从法制上维护稳定的租约，需求端保障承租人利益和尊严，供给端鼓励出租人提供优质服务，并扶持租赁企业发展，由此建立一个更具吸引力的租赁市场，从投资角度我们持续看好租赁市场的发展机遇，建议关注：
1）住宅租赁：世联行、万科；2）租赁管理：嘉宝集团；3）商业租赁：金融街、陆家嘴等。
一、学区房不会下跌、租购同权但却不同命、核心在于优质教育资源的相对稀缺
本次方案明确涉及入学、公积金、税收优惠、货币化保障及支持长期租赁。其中货币化保障及对长期租赁的支持并无涉及细则。
1、入学：与以往并无变化，顺位安排仍待各区细则出台。按照《义务教育法》的精神，对本地区户籍租户符合一定条件就有免试就近入学的资格。广州规定公办小学原则上需报读3公里以内的学校，且基本只要符合“人户一致”原则、监护人租赁房屋所在地为唯一居住地就均可入学。但权利主体仅包括“本市户籍、非户籍策性照顾借读生和非户籍积分入学”三类，相对而言户籍才是新市民入学难的根源。
以越秀区为例：对租住房管局或本单位房的租住户子女，且该住房为在广州市的唯一居住地(人户一致并在广州市内无其他房产），且学位未被锁定的，由对口小学接收；如学位被锁定，由实际居住地所属区教育行政部门统筹安排学位。对具有本区户籍的租住私人房屋或租住非本单位房，且在租住合同有效期内的租住户子女，该住房为广州市的唯一居住地的，由区教育局统筹安排学位。
图：越秀区的幼升小入学条件举例
想入读名校就会”租购不同权”：虽然法律保障了就近入学的权利，但并不代表能够入读理想的学校，所有的优质学位资源都非常紧缺，报名人数一般远超学额，为了解决这个资源分配的问题，各地区政府才会出台一系列细则，区分不同局面的入学”顺位“，例如有房无房，是否本市户籍。目前广州的入读顺位如何，仍待各区细则出台。我们认为不解决教育资源分配不均衡的问题，学区房的价值就不会改变，即优质学位的供给并未上升，想上好的公办学校还是需要通过购买学区房的方式。教育公平问题应该留给教学体制改革去解决。
学区房房租涨不了，房价跌不了：我们认为此次推出的政策重在鼓励租赁，对于入学政策、税收优惠变化不大，即使有边际效应也有限。重点应关注货币化保障及公积金的优惠，以及对长期租户权益的保障，包括保障租户起码的健康和安全、保障租约的持续性（房东不能随意中止，涨租），着眼于租赁市场真正的长效机制。我们并不认为本次新政出台后会对租赁需求造成冲击。
二、租赁市场大发展可期：供需两端齐发力、解决租赁双方平权问题才能发展租赁市场
1、需求端：租房公积金提取比例提升至40%、实行实物保障和租赁补贴并举、保障承租人长期稳定租约等
租房提取公积金的月提取限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30％，提高至40％。广州2016年在岗职工月平均工资未公布，按照2015年6764元的标准，即上限从4058提高到5411元，提高了1400元左右。
图：本次新政在需求侧的改革措施
供给端：增加租赁用房供地、允许商用房改造为租赁房、允许房主改造后出租、对出租人和中介机构的税负减免等。
1、土拍：增加租赁住房用地供应。租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。招拍挂出让商品房用地的溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持租赁住房面积。目前已经上海、北京均已经有此类土拍政策，旨在鼓励企业进入租赁市场，未来预期将会向全国推广。
2、商用房允许改建：允许将商业用房报批后改建租赁住房，改建后的不得销售。本政策最大影响是原本商住房的业主，意味着只要用于租赁市场，就不需要去除生活功能，有利于化解此前积累的社会矛盾。同时，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行，即有效降低了业主承担的成本，有利于提高有效供应。
3、允许房主改建：允许出租人按住宅设计规范改造住房后出租。但不得加建卫生间、厨房。应当以原设计的“卧室”“起居室”为最小出租单位，不得按床位出租。人均居住面积不得低于本市最低标准。
4、税收优惠：本次新政出台个人出租和企业出租的税收优惠表述原则上与全国营改增政策一致，并无变化。本次主要变化是对新增月营业额2-3万的减免政策。
图：本次营改增税收变化
5、盘活城中村资源，新型旧改方向：鼓励村集体、经济联社租赁经营“城中村”住房。目前，广深区域城中村已经是新市民解决居住难题的重要缓冲区。以往对城中村全面清拆的”旧改“，不但旧改成本高，而且失去了低成本的住房供应。本次新政要求鼓励并扶持住房租赁企业、物业服务企业参与老旧社区、“城中村”和厂区租赁住房微改造，实施专业化运行管理。有望通过专业化管理，改变”城中村“脏乱差的局面。
6、成立政府平台：成立广州住房租赁发展投资有限公司（暂定名）。负责统筹全市政策性住房（含公共租赁住房、棚户区改造、人才安居住房、直管公房等）的投资、融资、建设和运营管理。
图：本次新政在供给侧的改革措施
投资建议：我们认为租购实质上很难同权，因为产权属性就不同，政府出台租赁新政的愿意应该是促进“租赁双方平权”，从法制上维护稳定的租约，需求端保障承租人利益和尊严，供给端鼓励出租人提供优质服务，并扶持租赁企业发展，由此建立一个更具吸引力的租赁市场，从投资角度我们持续看好租赁市场的发展机遇，建议关注：1）住宅租赁：世联行、万科；2）租赁管理：嘉宝集团；3）商业租赁：金融街、陆家嘴等。
附录：广州市加快发展住房租赁市场工作方案全文
为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）和《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（粤府办〔2017〕7号）有关精神，结合我市实际，制定本方案。
一、指导思想
积极支持租赁住房方式，加快构建租购并举的住房体系；鼓励发展现代住房租赁产业，催生新的经济增长极；规范住房租赁市场，夯实经济社会长久向好发展的住房基础。
二、总体目标
到2020年，形成政府、企业和个人互相补充、协同发展的租赁住房供应体系，促进大、中、小住房租赁企业蓬勃发展；多层面支持住房租赁消费需求，实现租者幸福居住；建设市场规则透明、诚信体系完善、政府监管到位的住房租赁市场环境，充分激发市场活力。
三、具体措施
（一）保障租赁双方权益，支持租赁居住方式。
1.赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定。（市教育局牵头）
2.加大住房公积金对租赁住房的支持力度。职工提供房屋租赁备案证明和发票申请提取住房公积金，月提取最高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30％，提高至不超过上年度本市职工月平均工资2倍的40％。具体实施细则由广州住房公积金管理中心制定。（广州住房公积金管理中心牵头）
3.保障中低收入住房公积金缴存人的租赁居住权利。在公共租赁住房中划出一定比例，优先租赁给符合广州市公共租赁住房保障办法规定的中低收入住房公积金缴存人。（市住房城乡建设委牵头）
4.落实税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5％的征收率减按1.5％计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6％的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5％的征收率计算缴纳增值税。落实国家关于对个人出租住房和承租住房的个人所得税优惠政策。（市国税局、地税局牵头）
5.保障承租人健康安全居住。加强租赁住房家具、家装环保监督、燃气消防安全监督，确保租赁住房室内环保、安全，满足居住标准。（市住房城乡建设委、公安消防局、质监局牵头）
6.保护承租人的稳定居住权。通过对租期和租金依法进行规范，控制承租人租房成本，保障承租人长期、稳定的居住权益。（市住房城乡建设委牵头）
7.逐步加大货币化住房保障政策的实施力度。完善租赁补贴制度，实行实物保障与租赁补贴并举。对符合条件的群体给予租赁补贴，形成公租房与市场租赁住房互为补充的住房保障体系。（市住房城乡建设委牵头）
（二）增加租赁住房供应，满足新增住房需求。
8.增加租赁住房用地有效供应。将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的，土地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持租赁住房面积。（市国土规划委牵头，市发展改革委配合）
9.允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。经规划行政主管部门批准改建后的住房，其土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。公安消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批验收。改建后的租赁住房，不得销售。（市国土规划委、公安局、发展改革委牵头，市住房城乡建设委、城管委、环保局，广州供电局，市自来水公司，广州燃气集团公司配合）
10.允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租。改造中，不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效；不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构、影响房屋安全；不得加建卫生间、厨房。租赁住房应当以原设计的“卧室”“起居室”为最小出租单位，不得按床位出租。人均居住面积不得低于本市人民政府规定的最低标准。具体标准由市住房城乡建设委制定。（市住房城乡建设委牵头，市来穗人员服务管理局，各区政府配合）
（三）壮大现代租赁产业，形成新的经济增长极。
11.扶持住房租赁企业，打造广州现代租赁产业总部经济。鼓励供应主体多元化，抢占发展广州现代租赁产业总部经济的先机。提升住房租赁规模化、集约化、专业化水平。住房租赁企业按生活性服务业执行相关政策。执行公租房租金标准的住房租赁经营机构，按照《财政部国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税〔2015〕139号）规定享受相关优惠。（市住房城乡建设委牵头，市发展改革委配合）
12.发展“城中村”现代租赁服务业。鼓励村集体、经济联社租赁经营“城中村”住房，将符合安全、消防、卫生等条件的住房统一出租，规范管理。鼓励并扶持住房租赁企业、物业服务企业参与老旧社区、“城中村”和厂区租赁住房微改造，实施专业化运行管理。（市住房城乡建设委牵头，市财政局、城市更新局、来穗人员服务管理局、公安消防局，各区政府配合）
13.发展既有建筑现代服务业。支持传统物业服务企业向既有建筑现代服务业转型，拓宽服务领域，鼓励开展“管家式”服务，为业主提供房屋租赁中介、代管理、代维修等服务。（市住房城乡建设委牵头）
14.成立广州住房租赁发展投资有限公司（暂定名）。负责统筹全市政策性住房（含公共租赁住房、棚户区改造、人才安居住房、直管公房等）的投资、融资、建设和运营管理，将政策性住房纳入市场化、专业化、社会化供应和管理。（市住房城乡建设委牵头，市发展改革委、财政局、国资委配合）
15.建立健全房屋租赁信息服务平台。推广线上线下租赁服务一体化，实现现代租赁产业链条信息的全方面交互，保障住房租赁市场供需信息透明、交易规则透明、各方信用透明。（市住房城乡建设委牵头，市来穗人员服务管理局配合）
16.充分发挥行业协会作用。指导租赁企业成立广州市房地产租赁协会，引导社会力量参与房屋租赁日常管理。通过房地产中介行业协会、房地产租赁协会制定、完善房屋租赁中介行业执业规范和行为准则，强化行业自律，督促指导中介机构、住房租赁企业及时采集、上报租赁房屋、租住人员等信息。（市住房城乡建设委牵头，市来穗人员服务管理局配合）
四、工作要求
（一）切实提高认识。加快发展住房租赁市场是落实中央经济工作会议精神的重要举措。各单位要高度重视现代租赁产业这一新的经济增长极的发展潜力，加快建设租购并举的住房体系，促进我市经济长久向好发展。
（二）强化组织领导。建立市住房租赁管理联席会议制度。由分管副市长担任联席会议负责人，市教育局、国土规划委、住房城乡建设委、地税局、来穗人员服务管理局，广州住房公积金管理中心为成员单位，各成员单位有关负责同志为联席会议成员。联席会议办公室设在市住房城乡建设委，负责工作统筹协调、督促落实和信息沟通等日常工作。联席会议原则上每半年召开一次，可根据工作需求临时召集或邀请其他相关部门参加。
（三）加强统筹协调。市住房城乡建设委负责住房租赁市场管理和相关协调工作，要牵头继续深化研究“保障租赁双方权益，支持租赁居住方式”的各项有力措施。各牵头单位承担主体责任，要按照任务分工制定相关政策措施，并会同配合单位形成齐抓共管的联动机制。原则上各相关政策措施要于2017年8月底公布实施，并报联席会议办公室。
广州市人民政府办公厅秘书处 2017年7月10日印发
（原标题：【每天1问】租购同权不同命，租赁双方平权更重要？——房地产租赁市场系列研究一）
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