一、安信地产陈天诚团队解读租赁新政
1、租购同权不同命、学区房不会下跌因优质教育资源的相对稀缺：1）租购同权早已提出：关于“租购同权”的表述其实早已有之，一般而言，对本地区户籍租户符合一定条件就有免试就近入学的资格是都可以的，这是义务交易法规定的。2）优质教育资源稀缺是关键矛盾：租购同权执行起来是没法完全公平的，包括之前的多片划区政策，因为优质教育资源是相对稀缺的，势必会导致有先有后，有排位问题。3）新市民户籍权利是问题：广州规定公办小学原则上需报读3公里以内的学校，且基本只要符合“人户一致”原则、监护人租赁房屋所在地为唯一居住地就均可入学。但权利主体仅包括“本市户籍、非户籍策性照顾借读生和非户籍积分入学”三类，相对而言户籍政策和教育资源不公才是新市民入学难的根源，真正要做到租购同权，那又只能是摇号入学了。
2、租购实难同权、解决“租赁双方平权”才是当务之急：租购同权其实在具体执行时很难做到，且也不需要强调，毕竟产权属性完全不同，政府需要解决的是租赁双方平权的问题，目前的环境中承租人和出租者相对来说是不平等的，比如出租者的随意提房租甚至随意中止租赁合约、出租者对租赁物业的相关义务不履行、缺乏公正有信誉的中介机构（往往中介机构更倾向于维护出租者的权益）等，如果没有规范和严格的法律去促进租赁双方平权，租赁市场的发展始终会受到压制。
3、供需两端齐发力、租赁市场和企业发展将迎大机遇：此次广州租赁政策，在供需两端都给了非常多的支持，1）需求端：租房公积金提取比例提升至40%、实行实物保障和租赁补贴并举、保障承租人长期稳定租约等；2）供给端：增加租赁用房供地、允许商用房改造为租赁房、允许房主改造后出租、对出租人和中介机构的税负减免等，3）企业端：成立广州住房租赁发展投资有限公司、鼓励规模化、集约化、专业化的租赁企业发展。这些政策如果能最终落地，并大力推广将对租赁市场的发展有较大的促进作用。
投资建议：我们认为“租购同权”实质上很难实现，政府出台租赁新政的意图应该是促进“租赁双方平权”和“构建多层次住房供应体系”，从法制上维护稳定的租约，需求端保障承租人利益和尊严，供给端鼓励出租人提供优质服务，并扶持集约化和专业化大型租赁企业发展，由此建立一个更具吸引力的租赁市场，从投资角度我们持续看好租赁市场的发展机遇。
二、世联行集团副总裁、红璞公寓总经理甘伟解读新政
我们注意到这两天密集不断的政策利好，大致上我觉得分成几个关键词：
第一个是房源总量会提升、商改住和工改住可能性加大，我们要补充房源进入租赁行业，这个行业会形成一个井喷，规模化会成为必然，有了规模化才需要专业化，这是一个大的前提。因此刚才陈总解读的，接下来商改住、工改住的可能性会越来越大，这是中国房地产结构性的转变，原来的用地性质规划并不清晰的或者目前积压库存比较多的怎么转成能够住的房子，房子是拿来住的，这是很重要的一个解读。我特别同意陈总说的，无论是对于公寓的经营行业，还是商业租赁行业，可能都会是一个非常大的利好。
第二个是市场秩序的规范、租赁企业的规模化是前提，目前的市场秩序还不太规范，这在很多的城市，尤其在一线城市北上深，大家在去年到今年上半年都在做一件事情就是整顿租赁市场，厂房、仓房、小的二房东不规范的行为。整个行业在重新洗牌。所谓的市场秩序规范就是在重新洗牌的过程，原来的租赁行业一个是二房东，一个是从2011、2012年到现在成长出来的创业公司，在这个过程当中，市场的进入者已经从创业型公司，甚至一些酒店类的公司，基本上转成了地产系，带来了专业化，规模和能力，这是非常重要的信号。住房租赁企业的大型化和规模化，是规范市场秩序的保障和前提。
第三个是政策支持会持续加大、包括给租赁企业补贴，目前税收和消防验收时两大痛点，世联从2015年开始做公寓，有两年的时间，1）两大痛点：最大的痛点包括税收的政策，包括原来村集体用地、回迁房、酒店的项目改造之后，工业、商业改造之后的消防，消防在中国是一个优先级的条例和法律，动不动最后不能开业，甚至强行拆除，消防验收的痛点是非常厉害的。这方面政策的松绑和突破，会使得这个行业迎来实质性的大的利好。2）部分城市走在前面、比如广州曾酝酿出台每平米50元的补贴：关于目前的租赁住房企业各个城市试点，各个区的区长和市长怎么做，广州确实是目前走在了各城市的前面，在去年，广州的租赁办，包括广州市的住宅管理局就开始，广东省目前有一个公寓行业协会，我是常务副会长，跟我们沟通和交流了很多次，让我们报大型租赁行业的名单。当时的一个方案是在正式的政策出来之后，会给到前十名的大型住房租赁企业适当的补贴，当时的补贴金额暂定每平米50块钱，补贴两年。50块钱什么概念呢？一个半月到两个月的补助，等于免租了两个月一年，如果对我们这种在广州已经做到了遥遥领先，全广州最大的公寓商来讲，是极大的利好。
这是我们对这次政策的解读：一个是积极盘活存量，第二个是政策引导，第三个是鼓励大的企业，第四个是给予资金和政策方面的补贴和帮助，这对于整个行业的利好是可以显见的。
三、世联行红璞公寓发展现状
红璞以集中式公寓为发展方向、以包租长租为手段、核心DNA是2B的深度服务能力：红璞是在2015年年中的时候开始专注做公寓业务，今天在全国25个城市做了公寓的布局，目前在运营的数量接近3万间的规模。我们主要的做法是整栋或者是整个小区来包租运营，一般的租约十到十五年，这样一种方式获得长久的租赁权，我们做适当改造、装修，然后再投入市场，甚至把一个商业房重新隔成小间，每间20到30平米的白领长租公寓，这叫集中式公寓，我们会分享未来长租约带来的资产租金上涨的一个收益。
红璞认为未来得二线者得天下、在广州市场绝对领先、武汉和杭州紧随其后、目前进入25城共计3万间、在12个试点城市当中仅两城未开展业务，一个是东北的沈阳，一个是三线城市的肇庆，其他的十个城市，广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、合肥、郑州、佛山，我们都落地了公寓项目。目前这个量在全国应该是排在第一第二位，我们应该是在行业规模领先的一个公司。目前主要的发展城市，特别吻合12个试点城市的布局。广州我们已经成为市场的绝对领先，超过1万间的量。武汉、杭州，我们是当地的老大，尤其在杭州，杭州是今年市场最火爆的一个城市，租金在上升，广州的租金也在上升。目前来看，我们在武汉、杭州也成为了当地公寓的第一名，还有成都和郑州，这些都是我们比较核心的城市。我今年上半年也在说，得二线城市得天下，你会发现真正租赁市场的放开，租赁市场大的井喷，一定是在中国强二线城市，作为未来从二线、强二线、一点五线城市向新一线城市迈进的城市，是最具有活力和潜力形成新型的房地产的业态和环境。
整体出租率超90%、基本投资回收期为4-5年、净利率水平近15%（详见问答环节）：目前红璞的状态非常好，集中式公寓我们改造的产品本身品质有保障，不是像商品房合租房，装修有一定的局限性。我们的指标是装修完一个月对外出租率达到了91.2%，装修完两个月出租率达到了94.5%，这是非常可喜的一个指标，也是验证了租赁是一个大的行业，租房是真正的房地产的刚需市场，买首套房不是刚需，因为对于大城市来讲，买房越来越成为遥不可及的事情。房地产租赁一定会成为撑起房地产行业的一个大旗，这也是众多的开发商不断的涌入进来做这个业务的一个动因，这是下半场的一个主旋律。
四、问答环节
Q：向您请教两个问题，可否介绍一下红璞集中式公寓财务上大致的测算，比如投入资金改造和装修以后，大概多少年以后能够收回成本，以及大家通常比较关心的一些财务的数据。
A：因为我们是上市公司，具体特别精准的数据我不方便说，但是我可以讲一下，这个行业目前平均状态是一样的，市场的租金是透明的，对外的租金也是透明的，每平米的租金占收入的比大概55%到60%是我们的底租，大概1.6倍到1.8倍。
目前的回收周期，这个行业都差不多，四年到五年，我们有十年以上、平均十二年的租约，前面几年的回收周期相对偏长。我们不到两年的业务，还没有经历完整的周期，到底会不会比目前的测算值会好呢？目前来看是好的，测量首年的出租率远远低于目前实际的出租率的。当我的出租率上来之后，这种情况下租赁市场蓬勃发展，尤其在一些核心城市，租金可以往更高预期的情况下，会远远好于目前我们的测算值。既然还没有完成到这一步，我们还不好说，目前来讲偏乐。
Q：咱们现在存量的房屋平均剩余的租约还有多少年？
A：我们2015年下半年开始做，装修期三个月，最早的也是2015年底才开始进入市场，到现在才一年半的时间。如果平均的租约到十年到十二年，至少还有八年半到十年的租期，还非常长。当然，也不排除会解约，对资产有新的处置，那是另外一回事。我们都有非常清晰的赔偿条款，不像小业主的随意性和变动性那么活跃。
Q：咱们平均每平米改造和装修合并的预算会达到什么水平？
A：我们毕竟是一家服务公司，我们有很多的客户，太不一样了。比如说有的城市厂房改造成公寓，成本会比较高，除了装修以外，还有一些土建的费用，推倒重来。但是非常多项目物业有基础装修，我只需要做一些整改就够了，因为他毕竟是一个租赁，我只要给他一个非常清晰的空间就够。平均价格还算不清楚，有的项目可能1万多块钱加装一下电器就够了，有的要三四万，有的五六万有一些改造的成本，包括地面的整改，窗户全部换掉，还要做化粪池、消防设备，那个就多了。我们在广州做了很多城中村，它也是个小单间，不具备改造的条件，我们因地制宜，都是市场最活跃最有潜力的租客群体。我们做的高中低都有，主流的或者高端一点甚至偏蓝领的人员也都有，一个城市不见得都是纯白领的状态，现在有太多的客群的细分，90后的阶层和群体的细分跟我们当时的想象已经不太一样了。
Q：如果红璞这个品牌跨越蓝领公寓、白领公寓、金领公寓，我们会不会做子品牌，还是说红璞这一个品牌覆盖所有的市场？
A：其实是这样的，可能再往后走，品牌会做一些细分，但是目前我们是靠产品线而不是靠品牌的细分，我们还没有做纯蓝领公寓，纯蓝领公司是2B的业务，我们还是2C的以个人的租客为主的方式。这里面白领是最大的一个群体，它可能会往上走。我们可能没有形成纯蓝领，还是以白领为主。
Q：如果我们覆盖了不同层次的客群的情况下，我们收房的时候内部是用什么手段和方式控制收房的质量和价格呢？我们也接触过一些公寓公司，现在大家测算出来的投资回报应该比您这边差很多，八到九年才能够回本。四到五年意味着您收的房子成本很低，装修控制比较好，内部怎么管理确保收的房子达到这么好的效果呢？
A：第一，据我了解，五年左右的回收期是行业市场的正常水平，如果到七八年，这个业务没法干了，我不知道这个数据哪儿来的。
第二，我们目前的测算，毕竟我们是一个市场营销型的公司，销售新房起家，全国有2万多人，对市场的判断是我们的精英和能力，包括销售能力，从前端拿房到后端把房子租出去，这都是我的销售精英。我们对市场判断，该怎么样的价格拿房，通过我们对市场的租金的判断和收租率的判断来决定，这可能是我们一个先天的优势，不只是我们有钱还是没钱，全国有多少网点，最主要的是这些帮人天天在市场当中，他们没有干别的事，就是在不断的跟客户打交道，跟市场的业主、经营方打交道，所累积的一个市场意识，如果没有这个市场意识，价格和出租率如果没办法保证的话，所有的数据都是没有意义的。我们把这两头做清楚了，当我的规模大了之后，结构性的降低成本就成为可能，现在基本上我的战略供应商保证质量、保证工期，能够合理结构化的降低成本，这是非常不错的。我们也遇到了开发商做这一块的成本比我高，并不一定他比我做的东西档次要高，而是他用开发商的集采，商品房卖楼的集采系统来做这是不合理的，我想这是业务开展的基础和前提。
Q：甘总您能不能评价一下，市场上面有做N+1模式的，按照广州现在的新政，允许房屋对房子进行改造，是不是N+1或者N+2这种模式也能够被市场所认可，或者说被政策所认可，未来这种集中式公寓和N+1的分散式公寓，您认为哪种方式可能更有前景呢？
A：两个角度来看，我想这个问题大家也都会问。第一，咱们政策的前提是要增加房源总量，积极盘活存量，商品房算不算存量呢？应该不算，把原来不可以住的房子现在变成可以住，这是一个大的旋律，因此，一些大批量改造的规模上的集中式物业是更可取的，分散式物业本身是市场已经在供应的房源，你做N+1是为了对应客户需求做的事情。
第二，目前集中式公寓和分散式公寓最大的区别在于收益率完全不一样，分散式公寓目前息税前利润，我们看过美国的、中国的自如都在1%左右的利润率，这是靠高效的运营所造成的规模化和流量来做的一件事情，是一个O2O的行业。集中式公寓我们算了账，息税前的利润可以达到15%到20%，这是非常明显的两个不同，在美国的一些成熟的市场也能够看到，整个的税前利润非常高，这两个行业变得跨度非常大，集中式公寓一定是这个行业未来发展的最主要的方向
Q：我想问两个问题，第一个问题就了您刚刚提到的，我们在很多试点城市做租赁的业务，比如说像深圳、广州，有没有政府采购的租房服务在里面？第二个问题，前面那个朋友也问到了，在于定价，因为我们以前看房地产公司看的都是周转，现在变成租赁服务这种模式之后，周转还看不看？还是看长期租金提升的幅度？还是看规模？
A：政府采购主要讲的是像人才公寓这一块，目前我们都有一些试点，包括深圳的人才公寓，住建局都在做，我们跟他们也有沟通。目前来讲，在一线城市，想合作有一定的困难，大家都有一些回避，跟民企合作会被认为是风险。在广州、武汉、宁波一些城市，我们跟政府、跟团委的合作，人才公寓的项目我们做了一些合作的企业，做轻资产的运营公司。世联红璞拿房，并不见得只是纯包租的方式，也有托管的方式，也有用合资公司的方式，有的是收益分成的方式更灵活去获取房源。最主要的是能够真正的把租赁的规模做大，能够把物业实实在在管起来。
刚才谈到第二个问题，到底是周转还是看它未来的长租约的收益率。从目前来讲，我们一定得保证这个业务是挣钱的，我从来不认为这个业务我们是贴钱、亏损，在别的业务当中去寻求更多的收益，比如后端的服务。大的流量之后，形成更多的服务，那是一个美好的憧憬。但首先它要盈利。目前有很多的基金也在想跟我们谈稳定的一个项目的租金收益权的金融服务，大家都在做这块的资产计划，我们作为上市公司，可能还不需要用这样一种方式去做。其实目前找我们的特别多，包括股权，一些资金的介入，刚才前面的先生也谈到了，目前的地产基金往这方面的介入越来越踊跃。
Q：我们看周转还是看规模？
A：我觉得是看规模，这个规模是有利润的、有效的规模。烧钱模式已经难以为继，这个行业如果烧钱模式可以的话，创业公司今天不会人为边缘化。
Q：我的第一个问题，想请您介绍一下我们现在的房源主要来自于哪几个方面？第二个问题，商改住政策对我们获取房源有什么帮助？在房源市场上，各种各样的机构也非常关注长租公寓这块市场，您感到在房源市场上有竞争的压力吗？
A：这其实是一个问题，房源端的问题。获取房源的速度决定了你的规模基础，是世联赖以生存的优势。我们核心的DNA是2B的深服务能力，我们更多的时候是如何帮资产端、业主方形成一个完整的资产解决方案，最终你的方案是不是让大家觉得满意。比如我们刚才说合作开发的方式，他的房子本来要卖，在卖的过程当中，我们是不是叠加运营服务，使它增值，我来装修、销售、管理，小业主给他回报，这就叠加了我很多业务，进去之后，形成了综合的资产解决方案。对我们来讲，一栋楼2万方，我们可能商业运营，写字楼的包租运营和公寓的包租运营我们都同时做，形成了综合类的整体包租的方案。
为什么大家拿房子很困难呢？整栋楼你如果只拿几层来干，对业主方来讲不痛不痒。我们天天接触资产端的客户，这是我们先天的优势。开发商的方式更多的是买，用买的方式去做，很多物业是非完全产权，只能买，买的方式非常受到局限。如果是商品房，我们的租金回报率算不过账，我们整体的一线城市和强二线城市的租金回报率就在1.5%到2%之间。
刚才谈到商改住，确实，目前除了几个一线城市之外，商改住本身是可以做的，包括像杭州这种城市，政策非常开放，所谓的商讲住，没有把写字楼物业叫办公物业，叫商办物业，因为本身的租赁公寓就是一个商业，不是住宅，长租公寓本身是经营型的商业，所以商办物业本身没有问题，这个政策只是在一线城市能够打开一些瓶颈和局限，使它能够盘活。现在的拿房压力一定是大的，尤其在一些核心城市，广州、杭州、南京，目前已经往一线冲，房价和城市级别往上冲的，还是有很大压力，因为大家都在争，无形中会抬高底租。这是大家都面临的问题，如果大家都不争了，这个行业也不叫风口行业。
Q：我能不能追问一个细节上的问题，您刚才说产权不是很完整的产权，您这边可以帮他做一些服务，您能不能举一点具体的例子，刚才您说的都是小B方面的业主。我还想问一个问题，在核心二线城市像杭州、南京这些地方，我们每平米的租金达到什么水平？
A：第一，目前很多房子是不能卖的，包括现在的商品房只能做纯租赁和自持物业，这已经成为趋势。很多人在北京、广州、上海拿的地是纯租赁的，不能卖了，以后非常多的项目，哪怕是完全产权的商品房，也必须让你推迟，这成为国家房地产的一个非常清晰的政策趋向。第二，包括厂房，可能更多的时候是一个大产权，是很难切割的，租金收益权可能更容易，整体转让是没有太多故事可讲。包括村集体用地，中国除了国有的产权就是村产权，村集体用地在大部分的城市不能进入市场交易，我们叫小产权房或者回迁房，有局限性。商品房只是目前市场供应当中的一部分，有很多不能进入市场自由流通的房子，这是一个问题。
刚才讲到了杭州和南京的租金价格，目前的租金价格这段时间有一定上涨，大概的情况是在1块5到1块8，甚至到2块左右的每平米每月的价格，有的时候可能会冲到2块多，可能会比较有压力。
Q：我们需要扩张的时候，需要资金方面的支持，您能不能介绍一下，您和房地产基金或者您作为房地产基金的发起方，您如何通过金融和杠杆，帮助资产更快速的周转过来。
A：现在我们刚开始做，这个市场做类reits的方式如果是持有物业在退出做得比较多了，整体收购写字楼来发基金我们也做了尝试，关于公寓我们还没有正式做。我们做包租关于租赁金融才刚刚开始。我们做了一些尝试，正在积极洽谈块，大家有兴趣的话，都可以跟我来谈整体的合作方向，这个我们现在还没有。现在规模还不算大，几万间的量我们还能做，再往后走，做的更大，资金的需求更大一些。
Q：咱们在获取房源上面有什么内部指标吗？比如多久能够回收、回报率达到多少比例咱们才去做。
A：第一个同事讲过了，我们目前的回收周期基本上是四年到五年之间，超过五年我们会比较谨慎。租约的前提是在十年以上，如果不到十年的话，我们会卡得更紧一点，我们内部的审核是以一个非常保守的方式去做的。
内部收益率，每个项目不一样，我们在做规模的时候，没有办法按照一个数字去做，这个数字是动态的，不能保证未来这么长的时间内，它就一定能实现。但是我觉得先把回收期算清楚，高的话会达到20%多，甚至更高；低的话可能还到10%，我们没有那么刚性的一个指标。可能我们一段时间之后我们在做一个修正，我们经过了一年两年的经营数据，再做一些修正，在经营过程当中再调整。
Q：我还想问一下，在房源的获取上，如果是一些工业厂房的改造或者物业的改造，这上面是不是以前政府卡得比较紧，但是有了鼓励发展租赁住房的政策下来以后，包括消防设施的改造上，在获取许可上面会不会开了一个绿灯呢？
A：是的，现在是这样的，除了北上深之外，广州有一部分工业厂房改成公寓并不是不可以，从目前来讲，但是难的是什么？能不能过得了消防，因为原来的工业厂房变成住，消防完全不一样，包括荷载，本身的结构承重，用电荷载，整个网络铺设，化粪池、水箱的改造，有特别大的专业方面的投入。如果消防能够做，其他的都是钱的问题，那就没有问题了。
Q：现在政策出来，北上深也能做了吗？
A：不是的。深圳是试点城市，为什么大家觉得这个政策好像没有细则，这种政策不太会有细则，它是一城一策、特事特办，当地怎么理解怎么干，只能这样，政府不可能把一件事情规定的那么清楚，得地方去想办法。
Q：我想请教一下，咱们进入的城市有20多个，市场租金的状况怎么样，我看到之前一些其他的数据，现在反映好像租金不是特别理想。
A：出租价格确实差异非常大，一线城市，北上的合理租金水平在3000到5000一个月一间房，北京、上海之外的其他城市的租金平均水平，高一点的是杭州、南京这些城市，在2500到3000之间，广州低一点，可能还不到2000，再往下是武汉、成都，大概在1500左右的市场租金的价格。我们看1500到3000到5000，大概有两倍到三倍的差距了。
Q：它的趋势呢？不局限于集中式公寓这一类，它的趋势跟去年同比。
A：趋势很明显，一线城市，包括上海、深圳这些城市的租金价格应该是稳中有跌，强二线城市在往上涨，包括杭州、南京、广州、郑州和武汉。
Q：上行的幅度大概有多少？
15%左右，不会太高，已经可以溢价，租约到期涨涨价再租没问题。那个是两年三年递增一点点，3%到5%。
Q：还有一个问题，涉及到装修，我们签的租约十到十五年，中间是不是重新翻新一两次？
A：这是非常好的问题，我们财务这样测量的，按照固定资产折算的方式五年摊销，装修完了五年摊销。到第六年按照原始装修投入的30%做装修的预算，我们觉得可能用不到那么多，我们都是按照比较严苛的方式来做。
Q：我想问一下红璞现在所有项目的平均出租率大概是什么情况？
A：刚才我已经说了，它跟上线时间有关，我们有一个装修期，装修期完了之后一个月，我们整体出租率达到91.2%，上线两个月平均累计出租率达到了94.5%，超过两个月基本满住了，这是一个非常不错的数据。
Q：您现在这个方式怎么实现的？高出租率怎么能够一直维持呢？
A：这跟开发商卖楼是一样的，在装修期当中已经做了预招租。把样板房做出来，先让客户看来预定，在真正交的那一刻，已经有一些基础客户了，跟卖楼没什么区别。
Q：我按照您刚才给的数据大概估了一下，55%到65%是你拿房的租金成本，假设60%，如果的的装修是四到五年拿回成本，假设五年，其实装修占整个租金收入20%左右，如果90%到95%的出租率，其实你的毛利也就是10%到15%，你说的单个项目净利15%怎么实现呢？因为您还有运营的成本。
A：你多算了两个数，我的租金成本是55%，装修成本平均15%。
(原标题：【陈天诚|每天1问】超火爆纪要!地产租赁新政解读电话会议纪要——房地产租赁市场系列研究二）
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