事件：8月3日，北京住建委发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》和《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则》，就《办法》与《导则》内容向社会公开征集意见。一时间，“共有产权住房”和之前的“租购同权”一样吸引了极大的关注。
核心观点：此次共有产权住房的几个关键影响：1）完善住房多层次供给体系：这是政府建立房价长效调控机制和多层次住房体系的一环，未来将实现商品房、共有产权房和租赁房为代表的供给体系；2）实用性强过自住房和其余保障房：这其实是对原来自住房的纠偏和改良，强调“职住平衡”使得比其余类型保障房实用价值更高、必定会更受欢迎；3）长效机制别相机抉择或半途而废：这一政策之前在多地都有提出，关键在于执行层的决心和恒心，如果是真心建立长效机制希望不要相机抉择，不要房价略有松动又放松，要坚持充足的供地策略；4）对商品房价格的平抑作用仍待观察、这会拉长购房者观望周期但核心是政府供地行为的配合：由于共有产权隐含的价格和市场价格是一样的，只不过政府垫付了部分产权使用期，对房价的平抑作用主要还得看供地行为的变化，这一政策联合其余长效机制会拉长买房者的观望周期甚至改变预期，但商品住宅供地矛盾仍是导致房价易涨难跌的关键，如果预期+供求同时改变，房价的平抑则必定可以看到。
一、共有产权住房是多层次住房体系的一环
共有产权房实质上是政策性保障住房的一种。根据暂行办法的定义：共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。换种说法是，地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。通俗来说，个人与政府各出资一部分获取各自份额的房屋产权，个人享有房屋使用权。
保障房体系按照我国保障性住房体系划分主要租赁权益性和所有权益型保障房，租赁权益性主要包括廉租房和政策性租赁住房（公共租赁房、经济租赁房）；所有权益型保障房包括经适房、限价房和定向安置房（拆迁）。从最近的政策来看，未来将实现商品房、共有产权房和租赁房为代表的供给体系。
图：我国保障性住房体系
共有产权房首次明晰了居民家庭与政府的权利分配。按照产权的实质性，可以分为占有、使用、收益和处置四大权利，其中占有权反映了产权的排他性，使用权反映了产权的竞争性，收益权进一步分为租金收益和资产增值的收益，将处置权分为抵押权和出让权。
图：产权的主要构成部分
从上述权利划分来看，保障房体系中居民家庭享有的产权成分从高到低的划分如下表，公有成分较高的保障房类型一般保障较低收入的家庭。共有产权房从实质性权益来看处于政策性租赁住房与经济适用房之间，有利于保障“夹心阶层”。
图：不同性质住房产权构成与权利分配
以往中国保障性住房的权益相对模糊，造成了不公平和低效等问题。共有产权模式的进步是提供了明晰的产权，使政府投入资源和居民权益显性化，清晰住房产权类型和权能，能够按照市场价值确定住房价格。
“共有产权”试点早已有之，淮安模式、上海模式和北京模式对比。对于“共有产权”的讨论实际上自商品房市场成熟以后就一直存在，采用“先租后买”“半租半买”也是讨论范围。北京并非最早实施“共有产权”试点的城市，江苏淮安自2007年开始首推“公有产权”试点，2009年上海启动共有产权的保障房的建设项目，主要位于宝山共康、松江泗泾、浦东三林、浦东航头、闵行浦江等五个社区。2014年，住建部等六部委出台了《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》，将北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石作为共有产权住房试点城市。
图：北京市共有产权住房管理暂行办法
二、是长效调控机制的一环，有利于建立平抑房价的长久机制
1. 从中央到地方，组合拳连出维稳房地产市场
去年年底至今年年初，北京房价保持高位高增长，为稳定房地产市场，中央到地方出台一系列政策进行调控。中央在2016年经济会议提出”房子是用来住的，不是用来炒的“的定位，后17年4月由住建部与国土部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求在供需矛盾突出的大城市增加公租房、共有产权房供应。地方上看，北京在3.17出台认购认贷的新政，进一步强化市场调控，打击投机性购房需求，让住房回归居住属性。
图：北京近一年房价与租售比
北京在3.17新一轮限购调控下，到了二季度房价有明显的回调。作为反映房地产市场投资价值与房产泡沫的租售比数据，按国际普遍认同的合理标准1:200-1:300来看也有所修复。
2. 加大住房面积供给，提升保障性住房比例来满足刚需，缓解购房预期
图：北京十二五与十三五期间供地计划
十三五计划相比十二五计划总供地面积有所减少，但从供地比例来看，十三五计划中提升了租赁住房供地和自住型商品房供地面积。若再加上定向安置房用地，十三五期间政策性住房供应面积占比超过一半以上，宏观调控的引导性从土地到房源供给层面得到加强，有助于提升市场话语权，引导房地产市场健康发展。
3. 规范保障性住房市场，保障房价平稳运行、关键是别相机抉择
根据暂行《办法》，“未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房，以及政府收购的各类政策性住房再次销售的，均按本办法执行。”此举将先前各时期推出的各类政策性住房统一规范，同时完善制度建设，加强住房资格审查，充分保障政策性住房不被投机者钻空子，切实满足刚需。其从严限购中有“已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议、有住房转出记录等情况的申请家庭不得购买共有产权住房”等的要求填补先前制度漏洞。
从抑制房价角度看，2017年上半年，北京自住型商品房据相关数据显示已影响房价降低7%左右，若暂行《办法》实施，自住型商品房将转变为共有产权住房，倘若优惠幅度不变，按比同地区同档次房价便宜30%，外加其他政策性住房调整为共有产权房，今后公共产权住房对北京房价影响力度会进一步加强，但核心是不能相机抉择，不能房价一跌，又开始放松市场。
三、共有产权住房特点：具有保障性住房和商品房的双重属性
2.1 自住型商品房升级版，政府帮着背杠杆
共有产权住房的前身是经济适用房和自住型商品房，但其区别在于经济适用房和自住型商品房是政府出让土地金后由政府定价，以低于周边30%左右价格出售给符合条件家庭；共有产权住房的定价规则是其销售均价需低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。可见政府并没有出让利益去补贴房价，是以分担房价获得产权的方式来减轻购房者压力。
换句话说，同样的住房，作为自住型商品房享受30%的优惠获取住房100%产权；作为共有产权住房让政府负担30%的资金后，虽然可以以同样30%优惠获取住房，但只有70%产权，想要住房回归商品房属性还需向政府购买剩下30%的产权。总的来说，房价一分不少，政府和购房者一起背了杠杆，变相减轻购房压力。
图：共有产权房与自住型商品房对比
2.2 创新的产权让渡模式，商品属性多于保障属性
共有产权房退出机制：可通过产权让渡从政府手中回购产权，让住房成为己有：购房者前期仅获取部分产权，在购房方面的出价相对会比较低，有助于降低购房成本，而随着后续购房能力提高，可以继续从政府手中回购相应的产权。可转让代持机构或适格者：在满5年后，共有产权住房优先出让给代持机构，或由代持机构许可出让给满足申购标准的共有产权房候选人。既满足刚需，也能让寻求改善型住房的客户得到灵活退出方式。
共有产权房可出租：共有产权房可用来出租，但已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分，具体应在购房合同中约定。
四、共有产权房的作用与定位
1. 满足刚需、抑制炒房
暂行《办法》中提到，“优选户籍与区域工作家庭，用于满足本区符合条件的居民家庭及重点人才居住需求，此外新北京人不少于30%”。从共有产权房的申购标准与排位优先级可以看出，其针对的是限定了区域与工作地点的首套购房者，这部分的购房需求是切实的刚需，共有产权房的推出直击痛点。
此外，今后5年推出的大量共有产权房能有效缓解由炒房者带来的供需端房价压力，挤压投机者生存空间，再配合房产税的实施能够一定程度上盘活存量市场，让房价回归理性。
2. 吸引与留住人才
结合北京人口流动情况与共有产权住房的政策，不难看出共有产权房方案推出一定程度上是为了吸引人才，减少人才外流，促进城市综合竞争力提升的举措。
图：北京人口情况
2016年北京人口净流入首次出现负增长：从北京总人口增长趋势可以看出，2011年后总人口增长放缓。相关机构数据显示，以购买一套80平米公寓来算，北京购房压力全国排第一，以其6906元月薪去购买均价达53087元/平住房需51.2年，过高的房价让大多数工薪阶层与精英选择离开。
暂行《办法》中数次提到共有产权住房对人才的倾斜：“满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%”这条政策保障了非京户籍家庭的购房数量，但具体满足申购条件的标准并未详细制定。但从其他政策中可看出：“非本市户籍无房家庭申购共有产权住房的具体条件，由各区人民政府根据本区功能定位和发展方向等实际情况确定并面向社会公布”及“市住房城乡建设委、区人民政府应当按照人才工作需要，在重点功能区、产业园区范围内及周边建设筹集共有产权住房，用于满足区域范围内人才居住需求”这2条提示了各区会按功能对人才集聚地筹建共有产权房，保障其住房需求。
3. 共有产权房定位中高端
国家的保障房体系有明确定位：廉租房保障低保与最困难人群，经济适用房面向城市低收入住房困难家庭供应，公租房面向城市中等偏下收入住房困难家庭。这次共有产权房从定位上来说，并不完全照顾中低收入家庭，不仅因为政府与房地产商就项目开发签协定，让其依然会获得一定的利润，导致价格大体与市场价挂钩，而且从建设品质、管理水平等多方面能综合体现出来。
图：共有产权房建设标准
（原标题：【每天1问】共有产权住房:是长效机制就别相机抉择！）
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