魔方生活服务集团CEO柳佳认为，未来品牌公寓很可能会进入一个资源整合阶段。
近年来政策层面对租赁市场的推动和支持，也在支撑各类长租公寓加速扩张与整合。
8月9日，长租公寓运营商魔方生活服务集团（以下简称“魔方”）宣布完成对深圳V客青年公寓（以下简称“V客”）的战略投资，通过增资扩股的方式，为V客增加资本金，用于华南市场的扩张。
自此魔方成为V客第一大股东。V客青年公寓将作为一支独立品牌纳入魔方生活服务集团品牌体系，与魔方公寓、魔尔公寓、9号楼公寓等品牌并列。
魔方生活服务集团CEO柳佳表示，公寓市场已经走过了一段井喷阶段，在政策的利好下，专业化、规模化的机构运营商将会迎来新一轮的发展增长点，此次魔方的入股属于行业整合第一例，未来品牌公寓很可能会进入一个资源整合阶段。投资并购在未来不排除成为魔方继续扩大规模的一个重要手段。
业内人士均表示，长租公寓的产品品质是支撑其是否能够获得更多投资机构青睐的要素之一。而若国家能够给予更多金融创新的政策支持，才能更好在资金层面为这个蓝海行业提供更大发展空间。
入股V客加速布局
虽然并没有透露本次入股的资本金和具体股权数据，但柳佳告诉21世纪经济报道记者，“资金量肯定不小，而且后续会继续投入。”
据介绍，2014年魔方进入深圳市场，如今在当地运营有门店约30家。而魔方入股V客实际上是资源互补、而非吞并的一种合作形式。
柳佳表示：“魔方在一线城市等地区的布局仍然是重中之重，此次联手V客，一是因为V客具有深圳本土公寓的基因优势，二是因为V客的运营能力一直保持在行业领先水平。魔方希望通过双赢的形式帮助其他品牌公寓成长壮大，接下来魔方将从资金储备、人才建设、运营管理等多维度向V客做输出。”
V客创始人辜月表示，现在公寓市场上无序发展的情况较为普遍，在这种情况下，V客要获得更充分地发展，必须要与像魔方这样资金雄厚、综合能力强的行业龙头合作。魔方公寓在工程设计、运营管理、质量检查上形成了可快速复制的标准化模式，魔方公寓的经验对于V客恰恰是十分重要的。
V客目前在深圳有4家门店，与魔方联手后，V客将走出深圳，在华南地区包括广州、厦门等地拓展新店。
“我们认为长租公寓未来还有很大发展空间，但在行业发展前期，有两个重要的要素，资本和政策。”柳佳介绍道，目前魔方公寓的运营就借鉴了一些国外的资本运作经验。
“今年初我们成立了2支基金，一个是用于收购北上深一些比较好的、适宜做成公寓的楼宇，通过基金方式持有，魔方作为运营管理公司做轻资产托管；另一个是今年1月7日，魔方在上交所发行首单公寓行业资产证券化产品（魔方公寓信托受益权资产支持专项计划），底层资产是魔方在北京、上海、广州30处物业部分公寓三年的租金收入。”柳佳补充说道，若未来REITs能够顺利推出，ABS能够滚动发行，将能为长租公寓行业提供大量资金。
在品牌扩张方面，柳佳表示，魔方还有很多新品牌在创建或者合作洽谈过程中，同时会在不同的区域市场上主推不同的、有地区特色的本地化品牌。
面对长租公寓的长盈利周期问题，柳佳告诉21世纪经济报道记者，目前魔方公寓系列产品的投资回报期大概是3-4年或者4-5年，盈利水平大概是25%-35%。
据介绍，魔方还参与到深圳市政府的人才安居工程计划中，政府通过社会化采购行为将魔方的房源纳入人才住房、保障性住房系统，共同解决来深人才居住问题。目前深圳南山的合作项目正在顺利推进。
资产证券化是重要方向
“目前全国房产买卖市场达到阶段性天花板，一线城市有投资需求，但是房屋自有化率非常高。租赁市场发展，可以拉动存量房市场发展，也可以为买不起房、希望有另一种生活方式的人提供便利。租赁市场一个新的时代到来了。”深圳房产经纪协会研究总监徐枫这样总结道。
自39号文发布以后，包括房企、酒店集团、房产经纪公司以及创业型公司在内的群体都相继步入长租公寓市场。
徐枫指出，在存量市场的各类主体中，房产经纪、酒店等行业，与长租公寓运营其实都有可以互融的因素，因此可以各方共同开创这份蓝海。
华泰证券曾在研报中指出，对欧美各国历年住房自有率的平均值进行对比，发现住房自有率与经济增长呈负相关关系。比如经济较发达的英美等国自有住宅率普遍在60%-70%；在德国过半的居民选择租房，房屋自有率只有42%；而在中国住房自有率达到74%。
华泰证券还表示，中国目前品牌公寓的市占率不到2%，未来发展空间非常大。而在许多发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%-30%。
但在徐枫看来，长租公寓与传统房产运营模式最大的差别就是，前者对于后端生活方式的经营方面，投入了很多资源和精力。“房地产业在最近十年给大家的感觉是，比较粗放式经营开发、资金快速流转。但经营思路在后端客户粘度方面需要加更多力气。”
广东省公寓管理协会常务副会长兼秘书长徐再军也认为，进入长租公寓市场，需要在经营层面细致探究。“租赁行业讲求慢，对整体运营管理要求会更高。做公寓不是简单粉刷、配备软装就可以直接出租了这么简单。”他指出，单纯做二房东，在新租赁时代很难生存，未来租赁行业对品牌化、规模化、专业化要求会更高。
据徐枫介绍，在深圳的各类基金对品牌开发商介入的长租公寓物业基本是全线看好，甚至对档次的要求不是特别高。但前提是品牌开发商在做。“不同品牌对产品界定不同，但品质差异造成空置率等差别很大。因此无论私募还是公募，看好的首要标准就是做好产品品质。”
市场空间巨大，机构看好，但扩张过程中的短板也渐显。
多家机构就认为，长租公寓在国内的发展目前仍处在重资产阶段，有较强金融属性。而若没有更成熟的金融创新方式，则会对长租公寓的发展带来一定制约。
国泰君安证券研报指出，长租公寓规模化的发展需要沉淀大量的资金，而如何快速收回前期的投入，除了加快运营和回收能力以外，将产品资产证券化也是一个重要的发展方向。国内由于政策、税收等多方面的制约，尚未出现正式的REITs产品，退出机制的缺乏，资金的占用是制约长租公寓品牌规模扩张的重要因素。
（编辑：贾红辉）
21世纪经济报道及其客户端所刊载内容的知识产权均属广东二十一世纪环球经济报社所有。未经书面授权，任何人不得以任何方式使用。详情或获取授权信息请点击此处。
分享成功
