核心观点
1、市场空间10年后达5万亿：按照市场共识，中国租房市场的GMV在1.5万亿左右，即套均2万+租金乘以6000+万套总出租数量（2.7亿套公寓及出租率按25%计算）。未来市场空间驱动因素是主要是出租公寓的增加、租房人口比例的提升（日本30%、德国等50%）和租金的上涨。市场共识是GMV未来十年破5万亿。整租市场和合租市场的用户量1：1，但GMV的比例是7：3。
2、市场供应结构错位，中高端、老年公寓空白较多：租房市场根据消费产品划分应分成蓝领、白领、金领、老年公寓四个部分、再下分为八种细分市场。目前市面仍是以小户型供应为主，是由于过去供需错位造成的，最终改善需求还是靠购房解决。未来国家健康的租赁市场应该四部分全涵盖的，即中低高端人群都满足。供应商应该根据自身背景有所侧重。
3、租房的市场结构应该分为B2C和C2C两种：B2C为核心属于公寓运营商，C2C为核心就是中介商。C2C分两种形态，一种是业主与租客之间直接签约的C2C，二是公司做撮合的C2C。B2C分成了集中式的和分布式的两种形态。
4、未来B2C是大势所趋：日本B2C差不多占到70%左右，美国B2C大概30%左右。
5、爱上租的概况：爱上租成立两年，目前管理近6万间公寓。是除了自如外全国第二位。爱上租是唯一分服务公寓和品牌公寓两条线同时推进的供应商。服务公寓考验整体效益和交易能力。爱上租依靠中介基因，对交易效率有20年经验。
6、投资建议：我们认为在目前去库存取得阶段性成果的基础上，优质地产公司获得了比以往都好的行业基本面环境，政府此时逐步建立长效机制，长效机制不是洪水猛兽反而是对优质房企的新红利，地产投资应该追求新红利（租赁、基金和新蓝筹）。
正文内容
我们近期提出在所谓长效机制逐步推出的环境下，应积极寻找地产新红利：包括租赁、REIT、新蓝筹。第一期邀请世联行红璞公寓（以集中式公寓为主）的总经理讲解租赁新政，第二期邀请以分布式公寓为主的爱上租CEO童浩来为大家讲解对租赁产业及政策的看法。
一、陈天诚团队介绍当前租赁行业背景
一直在关注租赁这个行业的发展。最近一系列租赁政策，无论是广州新政，还是全国九部委新政，以及今天下午雄安新区雄县成立的政府租赁信息平台。可能会对未来建立一个较好的租赁市场环境起到相当大的试点与示范作用。我们再次强调，在长效机制建立的预期下，地产应积极寻找新红利，包括租赁、基金和新蓝筹。
虽然我们现在不能明确地了解政府在租赁产业的宏观意图和政策远景，但是多年来租赁企业在这个领域已经进行了非常多的尝试，取得了非常好的成果。所以我们通过系列电话会议，来帮各位投资者答疑解困，并判断政府的总体思路、对于租赁产业的态度。
我们第一期邀请了世联行红璞公寓的总经理甘总给大家讲解，红璞公寓主要以集中式为主。今天我们很有幸邀请到了爱上租的童总，爱上租是以分散式为主，童总在这个领域的研究非常资深。所以接下来请童总就他爱上租以及整个租赁产业、租赁政策给大家做简单的分析。
二、爱上租CEO童浩解读租赁行业前景
1.公寓运营和租赁中介的核心区别及趋势
以B2C为核心属于公寓运营，例如雄安新区的政府交易平台，以C2C为核心的属于租赁中介。C2C又分两种核心的形态，一种是业主与租客之间点对点签约的C2C，还有一种是平台撮合的C2C。
未来的大方向应该是B2C。背后的原因：1、首先从消费者用户的角度做消费分析，人们对于服务，包括产品各方面都产生了新的需求。2、从业主端分析，则主要是对于资产管理本身开始产生需求。过去的业主不怕麻烦，例如大学生毕业租房，业主可以到晚饭的时候就捧着饭碗转一圈，他不怕麻烦。现在业主由于时间的原因、各方面原因，从资产管理方面他已经产生了这个需求，所以从C2C过渡到B2C的需求是比较明确的。
从其他的国家来看，日本B2C差不多占到70%左右，美国B2C大概30%左右。但如果我们看美国的多户公寓里面，很多都是独栋的。分析到多户公寓里面也有64%，对应将近三分之二是B2C的市场。
2.B2C的整体概念、分类以及企业核心竞争力
从供应端来讲，B2C分成了集中式的和分布式的两种。而从消费者角度，则分成这种蓝领公寓（一房多客），白领公寓，金领公寓，老年公寓。所以在B2C的公寓运营商里面其实有二层次，八种不同的细分的市场。这八种不同的细分市场，不同的公寓运营商必须要有不同的侧重和选择。世联行选择的是集中式的白领公寓，爱上租选择的是分布式的白领公寓。
这八种细分的市场来看，所需要的核心竞争力并不完全一样。比方说集中式的白领公寓（像世联行），竞争比较激烈。参与者有原来的地产服务商，比如像世联行这样原来就属于地产服务商，有很多原来做短租的，比如如家、汉庭都有相应的平台，还有开发商，几乎所有的开发商也都成立了集中式公寓的品牌。还有很多其他类型的，比如互联网出身的。在这个领域当中，需要企业凸显的核心竞争力，一种是获房能力。上述很多这样的从业者里，包括世联行的发展，速度还是比较快的，原因就在于他们在获取房源上是有优势。所以在集中式的白领公寓当中，房源的获取是重要的核心竞争力。
在分布式的白领公寓中，它的竞争力就不一样。分布式的白领公寓里，不同的从业者对于竞争点，或者说是企业壁垒的构建，看法还没完全系统。有部分从互联网思维角度来看，认为是未来整体投边界的扩展，也就是说可能现在来做基础的交易服务不一定盈利，但是未来可以通过用户的金融植入、增值服务植入，甚至是社群，以及从房屋作为未来移动互联的入口的角度来盈利，即通过服务边界的扩展来盈利。还有一种认为分布式的白领公寓的核心在于通过计算机的能力提升整体的运营效率，于是很多互联网出身的人切进来做，当然也还有一些其他的看法。
我们原来是有多年经验的中介公司，对行业有不同的理解。我们认为在分布式的白领公寓领域当中，上述能力都是重要的，但最核心的能力是对整体的组织管理能力。中国分布式的白领公寓这个市场很大。像集中式的白领公寓，未来的五年甚至十年，它的规模上限能够做到二三十万间，是一个很厉害的数量了。大家都知道像比如华住，现在十几个品牌了（汉庭、全季、桔子），全部的房间房间总量加起来也就30来万间，所以作为集中式物业、集中式的长租公寓其实有很多城市是做不了的，比如说旅游目的地，比如说四五线城市，它的帐是算不过来的。所以它的量能够做到二三十万间已经是很不错的总量了。
日本第一名的分布式的白领公寓公司叫大东建托。这个公司今年管理全日本公寓总量已经突破100万套了，每年几乎还在以10%左右的速度在增长。全日本的公寓总量是6000万套，也就是说它已经管理了差不多全日本2%的公寓总量。假设日本的出租率在30%左右，那么它可能管理全日本7-8%的租赁市场的份额，这是一个很大的体量。中国现在的公寓总量应该在2.7亿套左右，每年新增在2000万套左右。所以五年十年的时间，实际上中国的公寓总量应该要破4亿。如果按照大东建托的次贷拿2%的话，未来中国最大的分布式白领公寓的运营商理论上能够管理到800万套公寓，如果换成间数的话那得是1000多万间甚至2000万间的规模。因此从这个角度上来讲，公司可能雇佣的员工是上几万的员工规模。所以在分布式的白领公寓当中，如何提高组织效率和组织能力是一个非常重要的事情。
三、爱上租：中国第二大分布式公寓服务商
爱上租已经两年（8月21号）。我们目前管理了将近6万间公寓，除了自如，我们从公寓总量上是全国第二。
爱上租跟很多的公寓商不一样。从大的范畴上讲都属于分布式的白领公寓，但是爱上租是唯一的一家分成服务公寓和品牌公寓两条线同时推进的公司。
我们一般所说的分布式的白领公寓，就是指N+1的合租。实际上一个城市从租客数来说合租和整租的大概比例是1：1，也就是说现在很多长租公寓仅仅面向合租市场，整租市场是放弃的。但整租市场和合租市场的用户量1：1，GMV则是7：3。所以如果只做合租市场、不做整租市场，意味着放弃了中国租赁市场70%-80%的GMV。
爱上租是两件事一起做的，这其实是很有难度的。因为服务公寓其实是一个非标市场，而且没有所谓的产品化趋势，所以它产生的溢价的空间是很有限的。所以，能让服务公寓有效率，交易的能力就变得非常重要。因为爱上租本身就是中介的基因，所以对于交易效率我们有二十年的经验。我们在做的这个尝试，这是很核心的一个差异点。
四、问答环节
Q:1、目前市场数据分歧较大，租赁市场的空间有多大？
2、国家发展租赁市场是为了解决什么样的问题？
3、目前在租户型面积都是20-30平的白领公寓，可能再过几年之后还是要回到购房市场，没有解决最终的问题，这个是怎么看的?
A:中国的租赁市场的实际GMV基本共识是1.5万亿左右。我们现在有2.7亿套公寓，出租率按25%左右算，有差不多将近6000万套公寓出租。中国目前平均每套的租金肯定需要2万+，2万+乘6000+万套即是约1.5万亿的公寓。
未来增长空间是中国公寓总量的增加，二是出租居民比例增加。美国、日本租房比例在30%左右，德国更是50%租房生活。我们就按30%几算，未来的公寓总量以及租金的上涨。所以普遍认为说未来十年的GMV应该破5万亿。
关于第二个问题，我刚才把整个租房市场分成了四个部分，分别是蓝领、白领、金领、老年公寓。大家现在看到的从业者做的比较多的是叫小户型的。因为这个部分是过去的供需的错位形成的。爱上租我们做的是小的和大的一块儿做，整租跟合租一块儿做的。小户型跟所谓中大户型的需求比例是1：1，但是由于它单套的GMV小，因此GMV可能是8：2或者7：3。但是这个市场较入，因为过去有供需错位，二是大中户型容易产品化。产品化以后，就会有相应的产品带来的红利或者溢价。而你比较市场本来已经在供应的一室两厅的、三室两厅的，甚至豪宅的租赁，以后我们做优化、做改造这个部分，即B2C中所谓的B端的标准化，提供更好的服务体系，这个部分就相对会比较难一点。所以我们看到很多人切进来是从小户型切的，但是整个国家讲的租赁市场实际上四部分都应该是全涵盖的。
Q：从收益率上，整租跟合租哪个切入角度更合算？
A: 因为现在的竞争和速度很快，刚开始的合作，小户型是有一个所谓供需的错位的，那么大家瞄准这个市场以后，你就会发现说突然几年之间这个市场玩家一下冒出来不知道多少。于是就产生了一个什么情况，其实就两三年的红利已经没有了。我们现在测算，因为我们也有做这部分的市场，我们做测算这部分的毛利已经是跟那个完全持平了。我不知道大家有没有听说过，咱们上海以前大家在业内说抢房三剑客，大家抢房，抢集中式公寓已经算不过帐来了，八年甚至十年的回收期，所以利润率红利很快没有了。
Q:目前进入租赁市场的主要是万科、世联行、链家、优家，近日保利、万达也在陆续布局，市场格局在一两年后会如何？
A：集中式现在有几类参与者。一是开发商，但我预期最后一定会退出这个市场，因为运营不是开发商的基因。例如当时开发商兴起建酒店，注册了很多酒店管理公司，其实仍是短租运营，最后发现运营很繁琐，不如请个酒店管理商来运营这个公司，最后也退出了。现在长租运营也是一样的规律，刚开始开发商会大量进入市场，但是3-5年以后，随着长租运营商的信息化管理水平拉开差距，开发商会很快将长租变成酒店管理，发现用现成的酒店管理公司比做长租划算。因为长租在中国很少好的运营商，所以开发商什么时候退出还得看长租运营商本身的进步和成熟的速度。
第二类是原来做短租、酒店的介入长租市场，我认为会有成功的机会，因为他们在物业获取、产品化、信息化的运营、服务的提供这几部分已经有很好的积累，简单来说短租和长租都很像，除了交易段端有所不同，从获客的方式看短租、长租是完全不同的平台，好多地方还是比较相近的。所以我对于短租切进来做长租集中式的运营，我还是蛮看好的。
Q：世联行现在做的怎么样，它有没有什么优势？
A：世联行我觉得也有机会的。集中式公寓未来将多强林立，酒店管理也一样。因为世联行也是一个做运营的公司，在物业获取上面也有它的一些优势。但是很多互联网出身的反而不太看好。
Q：因为之前集中式的大家都规模不太大，后续如果想要规模更大的话，它的最主要的两个核心门槛会是什么？我觉得前面你说的闪租的这块市场已经比较大了，后续存量逐渐增大的就是在集中式租赁这一块。
A：集中式的前期是获房能力和资金，前期第一轮的战争。还有资金成本。我大致算过，资金成本每差1%，基本上意味着实际成本GMV的净利要差掉一个点。比如我们在集中式装修上面是有很大的投入的。第一个是资金获取的数量，第二个资金获取的成本。比如每差1%，比如你拿到资金的成本，比如上市公司五个点、六个点，我可能通过基金去拿的10个点就算便宜了，你可能差4%。你去测算一下就知道了，差不多就等于净利要占到GMV的4%。而这个行业净利本身就是4%，就是GMV的净利。比如你今年做了10个亿的租金收入，你本来就是4000万的利润，如果你资成本比我高4个点，那你就变0了。所以前期来讲，我觉得是资本的获取和物业获取的两种能力，再到后面当然就变成是一个信息化运营的能力。
Q：1、关于行业，一些开发商进入长租公寓市场，但开发商重周转，而长租公寓重运营，因此部分市场观点认为要谨慎。是否爱上租这种擅长运营管理的公司会表现更好？
2、请介绍下爱上租现在目前的一些管理运营方面的数据，包括说管理规模、租金水平？以及爱上租这种分散式的公寓它的管理，还有像集中式的公寓有什么差异化竞争的优势？或者在获取房源上面有没有什么区别？
A：我认为开发商没有做长租公寓的基因。所以肯定是一些重运营的，比如说像原来的地产服务的、做酒店的，或者中介出身的企业会表现更好，也包括互联网出身的。我觉得在我们这个行业里面也是不太适合的。因为这个在二手房领域里面已经看得很清楚了。你看过去二手房领域有很多互联网出身的人参与进来，大家也知道，比如说搜房也想做，然后爱屋及屋，然后安个家，就是原来安居客的创始人做的安个家等等，最后大家发现基本上已经没有声音了。现在其实剩下的在二手房领域当中都是原来传统的中介公司，这里面也反应了这个问题。所以我觉得公寓运营的行业和二手房很多地方还是蛮像的，它一定是一个运营基因出身的，而且这个运营基因得是线下的组织或者叫科学管理这个部分，或者精细化的运营管理部分能够要做的很强的，这个我觉得还是很明确的。
爱上租我们现在将近3000名员工，在上海、南京、苏州、杭州，管理了6万多间公寓，进了100多个商圈。爱上租以商圈为单位，比如我们进上海，上海我们分了250个商圈，实际上我们进的只有几十个。我们在杭州50多个商圈全进完了，就是满城了。我们其实是以商圈为核心的，一个商圈一个商圈的经营模式的，跟一般的公寓运营商还不完全一样。
Q：请问公司整体租金在什么水平？
A：合租和整租有所不同，我们合租月租金大概在1700+左右，整租的月租金大概在3400+，两个产品大概差一倍。
Q：集中式供应或者散租负担税收最重是在哪一个环节？底租这方面所缴纳的增值税，在转租的时候我们好像是不能抵扣的？
A：增值税可以抵扣但实际很难抵扣，这是导致成本上升的一部分原因。比如说我们分布式，过去的B2C的交易理念，业主不会去交税。但是现在如果做公寓运营，要先把房子收进来，我要拿到发票才能够去抵扣。但对于业主来讲，自己原来做中介租给别人不用交税，他是不愿意来承担这个税，所以他要么不交，就是交给你去承担。所以它是能抵扣的，但是实际操作里面，业主不愿意去承担这个税，他不会去开这个。
Q：请问目前公寓市场实际的增值税税率是多少？
A：高的地方有11%。然后现在政府有优惠，比如我有优惠给你1.5%，但是它如果优惠到1.5%，那变成公寓运营商的抵扣项按1.5%抵扣，它的部分是按11%抵扣的。比如原来应该交11%，但是政府优惠到1.5%，但以后他优惠掉的部分不能进公寓的抵扣项，这个东西转嫁到运营商去承担。
Q：假如所有人都愿意主动以3%的平均税率缴纳增值税，对我们公寓运营商的利润影响是怎么样的呢？
A：日本大东建托是一个上市公司，大家可以查到它的报表，去年利润率里面已经把所有的租他后续的服务、建设、金融全部加进去只有2.9%。因为大东建托从建设开始就已经在做，如果把他一些盈利点拿到，我们现在还没有他的那些盈利点，能够做的也就2%左右的净利。GMV2%左右的净利，我的一个进项税里面就7%-8%，将近10%的进项里面不能抵扣的，这个行业就没办法做。
Q：我们整体的出租率和利润空间是怎样的？
A：我们出租率大概在96%左右，毛利率分两类产品，一类产品是我们的服务公寓大概在13%，比较稳定。然后还有一个是品牌公寓，就是我们进行装修，如果资金成本不算，只是把分摊做掉，大概在20%，过去能够做到30%，品牌公寓商的竞争越来越激烈，现在跟服务公寓的毛利已经很接近。这些是不含服务费，服务费是另算。
Q：例如广州一个月平均租金是2000+，有些品牌公寓单房成本至少在2000+，包括获取房源、支出、折旧，爱上租大致是什么情况？
A：跟其他的公寓运营商不一样，我们所有的获房和获客全部自营，没有和其他中介公司合作，其实我们就是把运营商和中介公司二合一。
A：整租的是3400月租金，合租的大约1700。然后你说我们获房获客成本支出是多少，这个里面比较细，每个公司的绩效方案不太一样。比如有些公司它是一次性支出，它在获房端是一次性支出，获客端不能一次性支出，获一次就给一次，不然你后面就没人帮你获客。但是获房有些公司是一次性支出，比如你哪怕签了五年，但是你拿了这个房以后我就给了你一次的奖金也好、绩效也好就结束了，有些公司给两次，有些公司如果五年的话我就给五次的，所以这不太一样。
Q：我们的服务公寓和品牌公寓占比是怎样的，未来会怎样发展呢？
A：从套来讲数来讲占比是8：2，从客户数量讲差不多1：1。合租的两套，平均改一套可以变成3.5间。我们的服务公寓其实也有改造，我们叫微改。品牌公寓的装修完以后变成我们标准化的产品，而服务公寓我们也是有改造，它改造完了以后是符合了我们的服务公寓的标准。比方所有的窗户得有窗帘，有所有的家具等等，功能性上面的一些标准装修风格是非标，其他的改造成本会比较低。未来服务公寓的会增加。随着所有新楼盘开始呈精装修，本质其实本质上都变服务公寓。开发商装的肯定比服务运营商装的好，这是肯定的。
Q：机构租赁市场很早已经有，但最近政策支持突然加大，怎么看这些政策的意图？
A：这里面核心是两个原因。一个是因为确实房地产是三架马车之一，从增量房市场到存量市场，再到资产管理的发展。中国的存量房市场大概经过20年左右的发展，现在格局已经比较稳定。中国的房地产空间就剩下第三件事——资产管理。资产管理将在未来房地产这架马车里面占1/3的市场总额。现在交易都有资本记录，但过去我们二手房市场的盈利都是靠慢慢积累，大家普遍认为这个行业可能十年、七年甚至五年基本格局就确定了。
第二个就是政府的推动。政府要解决最核心的社会安定问题。中国租房领域缺乏管理，而且这个事情在今年中央工作会议中也被主席指出。租房市场里面管理非常的混乱，政府想管租户，就必须要先管房，再管到交易。现在各地要推政府租赁平台，是要开始通过政府的租赁平台把房间管起来，房管好以后，再通过在线完成交易后，就管到了具体的租户，这样就完成整个社会的安定和治安的问题。
Q：什么时间点租赁市场的盈利会大幅改善？未来公寓行业理想的盈利环境是怎么样的？
A：公寓运营商是否能盈利跟政府没有关系，但盈利空间是有关系的。一个行业里面可能就那几家企业在盈利。今年政府鼓励的特别多，参与者可能增长较快，但最后能盈利的数量不会有太大变化。不会说因为政府的支持大一点，亏损的企业就能翻身。
当然在政府的鼓励下，行业的发展速度会加快，本来要十年才能到达的市场规模，现在可能只需要五年、七年。政府如果让利，本来公司预期花十年盈利，现在可能变三年到五年，但是该盈利的公司始终保持少数。
Q：政府会出包括补贴或者其他相关政策支持吗？
A：补贴其实已经有一些区域在实施，我们对这件事情没有特别关心。我认为没有企业可以靠补贴长期维持，政府过去也补贴过太阳能等产业，实际效果不理想。
Q：证券化是否会成为支持租赁市场的配套措施？
A：关于REITs，本人乐观预计明年就会有中国第一个REITs上市，雄安作为政府项目，本人比较看好将作为国内REITs的第一个试点。中国第一家REITs是越秀，主要是广州七个物业在香港上市。今年政监会在越秀及一家在新加坡上市的公司做过详细的调研。我们前两天在租赁行业沟通的时候，大家也谈到这个信息，觉得很有可能短期内有进展，当然预计的是政府项目先行。
Q：刚才提到政府如果要先管好租赁市场，做到管房、管人再管交易，然后把住房迁移到政府的租赁平台。因为之前房产税一直不能落地，联网的平台一直做不好，如果通过现在的租赁平台，是不是会促进房产信息登记，加快房产税落地？
A：是这样的，先把住房管理做好，后面税的问题就比较好解决。但是前期在税上面要进行比较大幅度的减免，才能促进平台的快速建立从而实现加强管理。大家最近可能也看到杭州房管局和阿里巴巴会在推中国首个租赁的智慧平台，这个里面有很多配套政策，包括税收，可能近期会出台。其实先要有很大的优惠，然后才能把这个市场真正规范起来。规范完以后例如该如何收税、流动人口该怎么管理、出租房该怎么管理等问题将会在一个规范的市场下有合理的解决办法。
至于房地产登记的问题，目前购房者的信息在各地的房管局是完备的，只是没有完全实现联网，这与租赁市场的平台的建设关系不大。
（原标题：【陈天诚|每天1问】分散式公寓龙头如何看市场空间？——房地产租赁市场系列研究三）
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