近年来，房地产信托（REITs）颇受业内关注。
究其原因，对于房地产企业等发起人来说，REITs存在诸多优势，比如实现资产变现，提供后续发展资金；轻资产战略，使资本结构得到改善；建立可持续资本变现平台；保持物业控制的同时，拥有持续性收入等。
REITs以信托方式组成，主要投资于房地产项目，是在交易所发行上市的股权性质的资产证券化产品，信托单位持有人享有来自房地产租金收入的回报。
不过，目前中国还没有真正意义上的REITs，一些房地产企业已经尝试在境外发行REITs。
其中，新加坡已经发展成为亚洲第二大REITs市场，仅次于日本。不同于日本，新加坡REITs的资产遍布亚洲及其他地区。
21世纪经济报道记者采访了新加坡交易所和星展银行相关负责人，解开新加坡REITs市场繁荣的密码。
新加坡REITs总市值约600亿美元
新加坡REITs市场保持强劲势头，2016年至今股权融资总额超过70亿新币。
这让新加坡成为亚洲占有重要地位的国际化REITs市场，比如，目前日本共有58个REITs项目，总市值1412亿新币；新加坡共有42个REITs项目，总市值848亿新币；香港则有13个REITs项目，总市值482亿新币。
新加坡交易所执行副总裁、中国区主席黄良颖告诉21世纪经济报道记者：“新加坡自2002年迎来第一只房地产投资信托至今，已发展成为亚洲除日本最大规模的房地产投资信托枢纽，获发行人（就融资平台有效性）与投资者（就投资回报与收益率）的青睐。”
而且，自开始以来，新加坡房托就已经采取全球化的路线。
黄良颖表示，新加坡是最多元化且国际化的房地产投资信托平台之一，超过70%的新加坡挂牌房地产投资信托的资产源自海外，包括来自亚太区、美国和欧洲的多元资产。
其中，也有来自中国的资产，据新加坡交易所提供的材料显示，包括凯德商用中国信托、丰树大中华商业信托、大信商用信托、运通网城房地产投资信托、北京华联商业信托，后三只房地产投资信托由星展银行负责上市项目。
星展银行资本市场部董事总经理吴贤壁介绍，目前已上市中国发起人纯中国物业房地产信托就是上述三个项目，上市时间介于2015年至2017年，北京华联商业信托、运通网城房地产投资信托、大信商用信托的市值分别为3.94亿新币、6.3亿新币、4.4亿新币，折合人民币分别约为19.27亿元、30.81亿元、21.52亿元。
吴贤壁表示，新加坡要求将课税收入90%以上分配予单位持有人；还有杠杆率要求，即银行贷款占整个资产估值的比例，上限为总资产价值的45%。
今年3月，绿地与新加坡荣耀基金合作设立约210亿元人民币的REITs，该产品计划向绿地收购19家位于国内的酒店物业，并拟在新加坡交易所主板上市，这是目前国内房企拟发行的最大规模REITs。接近绿地集团人士告诉21世纪经济报道记者，目前进展顺利。
对个人投资者
股息收入免税
那么，为什么新加坡能够获得全球发起人和投资者的青睐呢？
对此，星展银行资本市场部董事总经理兼主管郭雪梅认为，最主要的因素是税收减让政策，个人投资者不用交税；其次，新加坡监管部门和机构花了很多努力去做这个事情。对于发起人来说，最快6个月可以实现上市；机构投资者和个人投资者分别占70%和30%，没有投资门槛。
新加坡交易所中国区助理副总裁孙愔滢表示，合格投资者在REITs方面享有税收透明的优势，即所得税的征收不以REITs为基准，而根据投资者类别征收或豁免，具有税务优惠。
具体来说，个人投资者（包括本地和外国个人投资者）股息收入免征所得税，外国机构投资者作为单位持有人的税率由20%减至10%。
吴贤壁介绍，REITs作为一种股权性质的资产证券化产品，主要特点包括：信托持有人拥有资产的所有权；永久平台，没有赎回期；在交易所上市，有流动性，单位可自由交易。
吴贤壁表示，新加坡REITs平均股息收益率为6.1%左右，比较稳定，因为收益主要来源于资产的租金收入，加之是股权性质，会随着市场上涨而实现增值。
中国一些机构也曾试水REITs，比如，2015年，鹏华基金联手前海管理局和万科发起了鹏华前海万科REITs，发行规模30亿元；当年9月30日在深交所上市，场内投资门槛仅一万元，这是中国第一只公募REITs基金。鹏华前海万科REITs，将部分基金资产通过增资方式持有目标公司50%的股权，以获取自一定期间内前海企业公馆项目除物业管理费收入之外的营业收入。
吴贤壁认为，目前中国和新加坡的REITs产品是两种概念，中国相当于打包一些资产，作为债券去发售，有固定的偿还期。
绿地集团副总裁、绿地金融董事长兼总裁耿靖曾在接受21世纪经济报道记者采访时表示，目前国内还没有真正意义上的REITs，都是类REITs产品，因为国内最大的法律障碍还未解决，主要体现在税收方面，还存在着双重征税障碍，而国外对REITs是单边收税。（编辑：闫沁波）
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