雅居乐集团(03383)建议分拆附属公司雅生活的股份在香港联交所主板独立上市，且联交所已确认公司可进行分拆，公司已经递交上市申请表格。按照计划，雅生活将就上市进行其新股份发售。这意味着港股将迎来第四家由内地房企剥离出来的物业公司，按上市时间先后来排列，前三家分别是彩生活、中海物业、绿城服务。另外，独立物业管理公司中奥到家已在港股上市。
为迅速做大规模以推动上市进程，雅居乐在今年6月30日全资收购了绿地物业，增加物管面积417万平方米，加上自有的超过6000万平方米的面积，扩充后的雅生活在管面积接近7000万平方米。根据前瞻产业研究院的数据，按照2016年物业百强企业管理项目平均物业服务费计算，未来五年全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。万亿蓝海之下是行业内集中度依然不高的现状，截至2016年年底，中国已有超过10万家物管公司，服务规模达165亿平方米，年总营收过3600亿元，但前百强企业加起来的管理面积仅33亿平方米，不足五分之一。
作为房地产的下游行业，物业行业同样在拼规模、争夺市场。截至2017年6月30日，彩生活自管面积达4.2亿平方米，加上合作面积和联盟面积共服务8.49亿平方米。绿城服务管理面积为1.35亿平方米。中海物业的管理面积为9860万平方米。正在冲击A股的碧桂园物业签约面积为2.1亿平方米。表达过IPO意愿的万科物业，截至今年2月底合同面积超过3.56亿平方米。包括雅居乐在内，多家物业公司都提出了中长期目标。彩生活的目标是到2020年实现25亿平方米的服务面积。雅生活的目标是到2020年，实现百亿产值和十亿利润。碧桂园物业的目标是未来5年签约服务面积计划增至10亿平方米。
背靠不同房地产公司的物业公司在扩张过程中，又表现出了不同的思路。如何实现规模的快速增长?目前来看，至少有三个方向：一是传统的内生增长的模式，倚靠母公司建设物业项目而增加物业管理面积;第二种是大举并购;第三种是平台输出，通过输出管理技术和品牌扩大面积，通常的做法是形成联盟。更普遍的扩张方式是复合的，同时融合了这三种模式。
最早上市的彩生活先后经历了收购开元物业、入股银钥匙联盟等多种模式后，其母公司花样年主席潘军在今年的上半年业绩会上宣布：彩生活以后不会再举债进行大量并购。潘军称，过去三年彩生活花在兼并上的资金达到13个亿。2016年下半年开始放缓步伐，是因为发现和原来的轻资产运营战略不太符合。
国泰君安分析师刘斐凡认为这两个因素都是彩生活选择改变的原因，这是一个商业模式上轻重资产模式的选择，且各有利弊。“轻资产只是享有部分收益，但是资金成本较低;重资产可以享受全部收益，但相应的资金成本占用就会更多。”
第一太平戴维斯副董事长张子涛也表示，当前香港资本市场中的物业管理公司比A股多，相对来说概念已经没有那么新。当投资者对概念失去兴趣后，就会保持比较理性的态度，因此估值会比尚属空白的A股市场低很多。
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