大房企涌入、商业地溢价200%,“内生性”市场生态被打破:扬州“升级”限售、限购

21世纪经济报道 21财经APP 唐韶葵 ,张旦珺 上海报道
2017-11-30 15:14

大房企不惧高溢价拿地,直接打破了扬州内生型市场生态。

11月29日,扬州市政府出台最新楼市调控政策,于12月1日开始具体执行,扬州楼市将进入“限购、限售、土地限价”的“三限”时代。

梳理扬州新政可知,此次新政在限购、限售上做出了比此前更严格的规定;在房屋购买及交易方面,通知规定,在市区范围内拥有第三套及以上住房的居民家庭,不得再次认购新建商品住房;购买对象超过销售房源数量的,由公证机关组织选房公开摇号确定购房人;在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的,自取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》起,上市交易的限制期限由原规定的2年调整为3年。

新政还提出要加大土地供应管理力度,从2018年起,每年市区公租房、限价商品房供地比例不少于商品住宅建设用地10%;未来三年,扬州市区住宅用地平均每年上市量不少于2600亩。土地拍卖过程中,当土地竞拍达到指导价时,将住房销售模式由预售改为现房销售,当土地竞拍达到最高限价时,中止现场竞价,对有意继续竞价的企业采用现场摇号方式确定中拍人。取得预售许可的商品住房项目,市房管局、房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源(含车位、车库、储藏室)及每套房屋价格,并严格按照申报价格,明码标价对外销售,并对超过2年不开发、配套设施未先建到位的项目,逐一清查处理,促开工、促上市、促竣工。

根据公开资料,目前扬州的新房房价约为10463元/平方米,二手房价约为10912元/平方米。据房天下数据监控中心统计,2017年11月(11.1-11.25)扬州商品房成交3077套,环比上涨15.72%,成交建筑面积331794平米,环比上涨6.46%。国家统计局11月公布的数据显示,今年10月扬州新建住宅价格环比上涨0.5%,是自2015年8月以来,扬州房价连续上涨的27个月。

(数据来源:安居客扬州房产网)

今年上半年,扬州出让土地19幅,土地成交面积为842726平方米,出让金约65.8亿元,楼面均价约为7800元/平方米。这几项指标同比2016年均大幅增加。下半年7月、8月、11月的三场土拍中,扬州共出让13幅土地,其中11月1日出让的7幅宅地总面积49万平方米,出让金53.6亿元,楼面均价为6603元/平方米。

扬州成交地块土地均价

 

(数据来源:房天下)

尽管楼面地价没有大幅上涨,但不少知名房企进入今年扬州的土地市场,如万科、恒大、中梁、中海等。其中恒大以约16.2亿元总价、20665元/平方米的单价竞得GZ046商住地块,是扬州今年总价单价双冠军地块。中海则斥资21亿元在扬州摘得两幅地块。出让土地中溢价率最高的GZ047商业地块溢价率达到了208.8%,楼面价11069.23元/平方米,被扬州苏展房地产有限公司、深圳前海股份有限公司、深圳帝庭园林绿化股份有限公司三家联合竞得。

一般而言,城市根据房地产发展状态可分为辐射性、吸附性、封闭性。在第三方机构眼里,扬州被界定为封闭性市场,属于内生性市场。

同策咨询研究总监张宏伟指出,扬州市场相对比较特殊。首先,过去2015年-2016年第一季度这一段时间内,扬州市场相对平稳,没有象其他辐射性市场与吸附性市场那样大幅上涨。其次,其他区域由于涨幅过大,房企拿地难度增加,导致房企开始关注三四线城市尤其是还没炒作起来的三四线城市,例如恒大等大房企的进入,直接推升当地市场热度,这同时也是市场轮动上涨与大房企布局的结果。

去年调控延续至今,大部分城市已经出台补丁调控政策,而扬州还没有相关政策加码,因此此次出台新政也在情理之中。但“政策落地初期的效果还没有这么强,后续效果还需要观望。”张宏伟说。

(编辑:贾红辉)

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