首单培育型CMBS成功发行 云南城投探索降杠杆新路

12月15日晚，云南城投(600239.SH)发布公告称，其已于日前完成了国内首单培育型CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）——“开源-云城投置业成都银泰中心资产支持专项计划（下称开源云城计划）”的发行。

21世纪经济报道记者获得的一份项目资料显示，开源云城计划由开源证券作为管理人和销售机构；融资规模总计35亿元，其中优先A类证券规模16.5亿元，优先B类和C类证券规模分别为18亿元、0.5亿元；证券期限达18年，每3年末附票面利率调整权和投资人开放参与退出的权利。而在债项评级上，中诚信给予AAA的信用评级。

值得一提的是，该项目规模也将进一步增加开源证券的ABS管理规模，影响全年ABS的市场格局。截至2017年前三季度，开源证券ABS承销金额排名市场第十名。

之所以成为首单培育型CMBS，是由于开源云城计划的标的物业系位于成都市金融城的“成都银泰in99购物中心及成都华尔道夫酒店”。

一位接近开源云城计划人士透露，由于该项目处于成都CBD核心板块，因此物业资质和运营品牌特点也是项目估值时要考虑的因素。

“因为地处CBD，开业运营表现出色，且预期未来客流稳定，所以这也是该项目在培育期就能够完成发行的原因。”该人士表示。

该人士同时表示，“培育型的物业意味着对运营管理能力的看重，这也是未来不动产类ABS的方向。”

事实上，培育类不动产ABS此前已有胎动。例如今年6月份以福州晋安区内一写字楼作为标的物业发行的培育型类REITs产品已在深交所发行。

开源云城计划完成发行的另一原因，也和融资人提供的各类保证措施有关。

例如，除了标的物业资产抵押和现金流超额覆盖外，还引入云南城投的流动性支持、评级下调承诺并对资产支持证券进行担保支付等措施；而母公司云南省城市建设投资集团有限公司（下称“云城投集团”）也提供相应的流动性和差额支付等增信支持。

另据上述接近云南城投人士透露，该公司正在重点推进康养地产、商业地产等项目的开展，而上述物业资产正是其在该领域的落子。

另据记者获悉，该项目的主要资金用途是用于置换云南城投的存量短期高成本银行债务，而这一置换无疑会对其债务期限结构带来优化，降低其融资成本。

日前，央行等五部委联合下发的《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见（征求意见稿）》（下称资管新规）对银行理财等资管产品提出净值化管理、去刚性兑付等要求，无形中增加了银行进行“非标去化”的压力。

而在业内人士看来，利用ABS机制实现非标转标，无疑是治理银行理财这一资管规范“难点”的路径之一。

“非标是间接融资，而ABS则是直接融资，立足于打破刚性兑付，实现市场化违约，同时便于管理人开展净值化管理。”上海一家券商资管副总表示。

通常而言，非标转标主要通过两种方式实现，一种是将银行理财所持有的非标资产进行证券化“转标”；另一种则是非标融资主体自行启动证券化融资，进而偿还原有的非标融资。云南城投的此次CMBS显然属于后者。

有分析人士指出，CMBS作为标准化、实操性强的直接融资工具，恰恰有效解决了资金供给端存量重组和增量优化的问题。

事实上，云南城投集团近期也在降杠杆、盘活国有资产上发力。例如日前其亦与工行旗下工银投资签署了《综合化降杠杆战略合作协议》，并获得100亿元降杠杆资金支持。

（编辑：朱益民）