减税规模高达1.5万亿美元的美国税改方案距离落地只差咫尺，北京时间12月20日下午，美参议院投票通过最终版本税改法案，但有参议员指法案存在问题条款，众院首次投票无效，或需第二轮投票。这使得美国总统特朗普很有可能在本周内将税改方案写入美国法律中。
值得注意的是，尽管这一方案预计将提升美国经济增速，但有些声音指出，法案中的一些调整或将给美国房价带来下跌风险，尤其是一些高房价、高税收的沿海地区。
税改对美国楼市或带来短期不确定性
“相关的历史数据显示，税收政策一定程度上对于购房一直是起到激励作用的，但税改方案去掉了其中一些有激励性的政策，预计这在短期内将影响一部分的购房需求，对美国楼市带来了一定的短期不确定性。” 美国房地产数据平台Zillow高级经济学家Aaron Terrazas在12月20日的电话会上对21世纪经济报道表示。
相关分析指出，税改法案中的一些税收减免规则的调整将挫伤美国民众的买房意愿，由此或将引发房价下跌，首先是房贷利息抵扣个税（即将房贷利息作为税前减除项扣除）规则的调整，可以享受个税减免的带息贷款上限将由现行的首个100万美元下调至75万美元。这意味着税改后，首个75万美元以下贷款才可以享受减税，这一调整料将影响高房价及高端住宅市场，尤其是美国沿海地区。
（美国各州挂牌价中位数 水平的高低为由蓝到红渐进 来源：CNBC）
第二项调整是纳税人在申报联邦所得税时分项扣除州税及地方税的上限设定为每年1万美元，扣除项目包括房产税、个人所得税（或消费税），而现行的法律没有抵扣上限。以房产税为例，一些纳税人若在州或地方缴了房产税，可在联邦所得税申报时列举扣除，但税改后，抵扣额不能超过1万美元。分析指出，这对于像纽约州和新泽西州这样的高税率地区影响尤其大，据美国税务基金会的数据显示，纽约郡居民2014年的抵扣额平均为2.49万美元，那么税改对这些地区的纳税人意味着要缴更多税。
一般来说，美国纳税人在申报联邦税时，可以在上述的分项扣除和标准抵扣方案中选择，税改方案将个人和夫妇的标准抵扣都上调了一倍，分别从6350美元上调至了1.2万美元，从1.27万美元上调至了2.4万美元，分析指出，鉴于标准抵扣上调一倍，对于纳税人来说分项抵扣的意义就小了很多。
（美国各州个税边际税率 水平的高低为由灰到蓝渐进，灰色地区没有州个税 来源：CNBC）
根据Zillow的一份报告指出，在现行的法律下，美国市场中44%的房屋做房贷利息抵扣个税和分项抵扣比标准抵扣更为划算，但在税改后，这个数字下降到了14.4%。
“但另一方面，税改有利于在短期内提高市场的货币存储量，有望在2019年后的中长期，进一步释放需求。”Terrazas说。
税改对于卖房的人也有影响，在现行法律下，个人在出售自住房时，增值收入（上限为25万美元）可以免征资本利得税， 如果是夫妇，免征部分的上限为50万美元，享受上述优惠的条件是在五年内，至少有两年以该房为主要住宅，税改之后，这个条件变为八年内至少住五年。相关分析指出，对于投资者来说，若要享受优惠，税改意味着需要大大拉长持有周期，从而降低人们的购房意愿。
全美地产经纪商协会指出，新税制将使得租房比购房划算，从而降低人们购房的意愿，将使房屋贬值，该协会11月发布的报告称，税改将使新泽西州、伊利诺伊州、马里兰州、罗德岛、弗吉尼亚、纽约州和宾夕法尼亚州等的房价下跌10-21%不等，不过该分析是基于房贷利息抵扣个税的房贷上限下调至50万美元的条件所做出的。穆迪首席经济学家Mark Zandi基于该条件的分析称，在美国高房价地区，税改最初将使房价下跌10%，全国范围下跌3-5%。
美国购房者房价承受能力进一步接受加息的考验
除了税改之外，美国的楼市还要进一步接受加息的考验。“目前美国的房价承受能力正在下降中，而使明年情况愈加严重的另一大因素就是利率的上行，去年，美国利率缓慢攀升，近期举行的听证会确认了鲍威尔出任美联储新主席，他很可能提倡沿用现行的货币政策，即明年逐步加息，短期联邦基金利率，也就是由美联储设定的短期贷款利率，目前处于 1% 至 1.25% 区间，这比去年高，我们预计，到 2018 年末，利率将达 2% - 2.25% ，比目前水平上升 100 个基点左右。短期利率与长期利率之间有一层关系，一般来说，美国人选用标准30年期固定抵押贷款利率买房，目前，标准30年期固定抵押贷款利率约为 3.7%， 预计到 2018 年末将达4.5%，虽然略有上涨，但按历史标准来看还是较低。但由于利率逐渐升高，美国购房者越来越难以承受房价。” Terrazas说。
近几年来，中国都是美国住宅市场的第一大家外国买家，在2016年4月-2017年3月之间的一年中，中国买家连续第四年成为第一大外国买家（期间购房花费了317亿美元）。
(中国买家关注的热门美国房产市场 来源：Zillow)
“我们预计中国购房者，尤其是有意现金购买高价住宅的中国购房者会发现，市场竞争激烈程度比去年会有所下降。不过，海外购房者尤其是以投资为目的的，要注意税改的影响，对于个人买家来说，可能意味着要缴更多的房产税，但对于那些以公司名义买房的海外买家来说，税率是会下降的。税法的问题非常复杂，建议谨慎对待。” Terrazas说。
在参议院通过税改法案后，特朗普通过推特表示，如果明早众议院通过，白宫将在周三（当地时间12月20日）下午1点左右召开新闻发布会。法案或将在本周内递交至美国总统特朗普案台签字。若能顺利在2017年年底前完成税立法，那么2018年1月将开始正式实施新税法。