继上海布局之后，越秀房产信托基金（越秀房托，0405.HK）日前首入中原地区武汉。12月21日，越秀房托发布公告称，正式完成向越秀地产收购其武汉项目67%股权，包含武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心及1134个商用停车位和375个住宅停车位，协定出售额约22.81亿元。
越秀房托是越秀集团内同时具备房地产和金融属性的板块。以REITs形式持有商用物业，与越秀地产合作，主打“开发+运营+金融”模式。
越秀房托行政总裁林德良表示，越秀房托投资原则是一线城市、二线城市优质地段的核心物业，优先选择写字楼、零售商场以及综合体。
越秀地产副总经理、华中区域公司董事长朱晨则指出，此次越秀地产再次向越秀房托出让67%的武汉物业股权，短期有利于越秀地产现金回流，长期来看，随着资产市场的成熟，物业的整体租金收益和资产价格会有大幅提升，利于二者的长期收益。
提高资产收益
本次交易标的物业位于武汉城市核心商务区，总建筑面积约248，205平方米。其中武汉越秀财富中心是武汉已落成的最高国际甲级写字楼，楼高330米，属持有型写字楼。武汉越秀财富中心入市以来签约出租率已完成40.5%。
朱晨介绍，交易中，项目组设计了“保障安排”方案。将市场通行的“按物业成熟期收益水平进行硬补贴”调整为“按物业预期可完成的经营目标作出承诺”。实现估值与经营目标假设的匹配；同时给予投资者稳定可实现的业绩增长预期；且减轻了越秀地产在互动后的补贴压力。越秀房托采取的是“资产管理与基金管理一体化、商业经营与物业管理一体化、资本提升与资产管理一体化”思路。
据2017中期报告，期内越秀房托收入按年录得持平约9.09亿人民币，可分派总额3.95亿。越秀房托今年的分派率6.5%至7%之间，达到高分派率的关键是融资成本。
越秀房托此次新收购的武汉物业项目在总资产规模中占8%，收购资金100%来自银行贷款，融资成本是HIBOR香港银行同行业拆借利率基础的基础上加1.3%。林德良表示，越秀房托只做境外融资，由于拿到了国际三大评级公司给出的投资级（Baa2及BBB）评级，融资成本较低。
林德良介绍，分派率由几部分组成，越秀房托的净租金回报率大约为4.4%，属于经营性分派；另一部分是低利息成本带来的杠杆放大作用，属资本性分派。“有的时候杠杆放大的倍数是2倍，有的是4-5倍，如果1.2%的利率放大5倍，就是6%的回报率。”除了杠杆性分派以外，折旧分派属于资本性分派。
林德良还提到经营提升、资产提升和财务提升三大做高资产收益的方式。对新收购项目进行改造提升，如空气净化、按照国际标准进行电梯配套等，以保证新入户租金的增幅；在资产提升方面，越秀房托每年从基金里拿出2%-3%的比例做资产改造投入；林德良说，目前越秀房托全部资金的融资成本为2.88%，“融资成本降低，经营提升、资产提升、融资提升，这是我们和只做物业的公司不一样的地方。”
“开运金”模式
据林德良介绍，运营开发和评估增值是产生利润的两大形式，但评估增值的利润不能反馈地产公司的核心利润当中，“如果这栋楼由越秀地产出售给房托，双平台互动最直接的地方就在于资金回笼、实现核心利润。”
这种互动模式被称为“开运金”，即“开发+运营+金融”模式。具体为：越秀地产通过拿地、开发、前期运营后，将已在地产平台上证劵化的项目注入越秀房托，进行二次证券化，借助资本市场加速商业项目开发和资金流转。
在12月21日的项目交接仪式上，林德良表示，作为全球首只投资于内地物业的REITs，越秀房托总资产已从45亿元上升到350亿元，资产规模进入亚洲房产基金（“REITs”）前十位，正稳步迈向千亿目标。
越秀商投总裁助理、怡城物业董事长陈慧青则认为，全国房地产调控政策陆续出台，市场形势从严从紧，在租售并举的大环境下，如何持续提升自持物业的商业价值，根本在于运营。作为越秀房托的前线运营商，怡城物业跟随越秀房托步伐，管理业态已涉及超甲级写字楼、零售商场、专业市场，2015年接管上海越秀大厦至今积累了丰富的异地管理经验。
完成武汉收购后，越秀房托旗下物业将包括位于广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、新都会大厦、广州国际金融中心，位于上海的越秀大厦及武汉项目等八项物业，产权面积共约99.1万平方米。除上海越秀大厦外，其余物业均由越秀房托的最大股东越秀地产注入。
（编辑：骆轶琪，邮箱：luoyq@21jingji.com）
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