12月26日，高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划（下称“旭辉领寓类REITs”）获批。旭辉领寓类REITs由晨曦基金和高和资本担任管理人，采用储架发行模式，总额度30亿元。
21世纪经济报道从接近交易的知情人士处获悉，旭辉领寓类REITs为国内首单长租公寓储架式权益类REITs，兼具权益型和储架式的开放特性，注册规模30亿，涉及10-15个项目，获准在2年内分期完成发行。旭辉领寓类REITs首期发行底标项目为已实现经营现金流入的旭辉领寓旗下柚米国际社区浦江店与博乐诗服务公寓浦江店，产品发行规模2.5亿元。
旭辉领寓类REITs是继此前保利地产首单租赁类REITs后，在上交所发行的首单民企长租公寓类REITs。此前，在深交所发行的2.7亿元规模的新派公寓权益类REITs也备受关注。
“我们推动权益型REITs发行的一大目的是为公募REITs进行储备。”旭辉领寓CEO张爱华在产品获批后表示，随着资产证券化操作日趋成熟，公募REITs市场的开放已呈渐行渐近之势。
租赁住房类REITs迎风口
中国银行投资银行与资产管理部副总经理杨军在12月中旬的“2017中国住房租赁行业创新发展高峰论坛”上表示，与美国租赁住房市场相比，我国的机构参与程度比较低，目前这个比例不足2%，美国整个机构的占比则已经超过30%。由此可见，中国住房租赁市场进入了一个高速成长时期。
随着国内机构在资产证券化领域的探索，REITs的潜力也非常巨大。
北京大学光华管理学院REITs研究小组近期发布报告称，中国租赁住房REITs的市值规模可达万亿规模之巨。其测算依据是：截至2017年9月末，美国REITs总市值1.11万亿美元，其中21家租赁住房REITs合计总市值1468亿美元，占总体REITs市值的13.2%；若以同样比例13%来估算，则中国租赁住房REITs的市值规模将在5200亿元至1.56万亿元之间。
“2016年整个房地产行业在新增的融资规模中，银行占比达到74%。”杨军表示，对于房地产这种资金密集型的企业而言，这种传统的融资方式有一定的局限性，而资产证券化是以基础资产未来可预测的稳定现金流为基础进行融资。“在融资方式上解决主体信用的问题，更重要的加快了资金的周转，对于盘活存量，提升流动性乃至于改善财务状况等都有非常积极的作用。”
北京某券商ABS业务人士对21世纪经济报道记者表示，两单产品均为权益型REITs，离标准化REITs仅一步之遥，“目前监管还没推出标准化REITs的政策，税收上也需要进一步安排，也许明年会有突破。”
回报率低，优质资产稀缺
在旭辉领寓类REITs落地前，中国市场相继推出了六单租赁住房资产证券化产品，分别是天津市房地产信托集团有限公司2012年度第一期资产支持票据、魔方公寓信托受益权资产支持专项计划、中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划、新派公寓权益型房托资产支持专项计划、中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划以及招商金融-招商蛇口长租公寓资产支持专项计划。
从资产类型来看，天房、魔方和自如三单产品是轻资产类型的证券化产品，新派和保利类REITs则属于重资产类型。
其中，天房、魔方与自如三单产品的基础资产均为信托贷款或委托贷款债权，因此产品性质上属于非常明确的债权性证券化产品。与之相比，新派公寓和保利类REITs产品完整拥有了底层租赁住房物业的产权，并且以资产未来的运营和处置收益作为投资人收益来源，因此已经具备了权益性产品的基础。
从国际市场来看，90%的REITs为权益型，这也是新派公寓和旭辉领寓的产品如此受关注，并被市场视为“离标准化REITs一步之遥”的原因。
“我觉得不是政策或税收方面的问题，主要还是住房租赁是一个回报率比较低的行业，它的这种盈利模式存在不确定性。”杨军在前述论坛上表示，“这也是我们看到市场这些案例大部分都需要外部征信的原因。这样的话，实际上增加了融资成本，同时也反映出我们现在可证券化的优质资产确实比较稀缺。”
（编辑：李伊琳）
分享成功