政府作为居住用地唯一供应主体的格局改变，将研究制定非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。
1月15日，国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上表示，要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
对此，中估联数据研发总监、博士颜莉指出，这是在深圳土地出让改革已经取得阶段性成果的前提下发出的讲话，目前土地出让制度改革正尝试全国性推广，体现了两点突破。
第一，政府作为居住用地唯一供应主体的格局将改变。根据中估联数据对土地市场监测，尽管2017年全国总体土地增量供应有所提升，但是一线和二线城市的土地紧约束依旧存在。伴随着一线城市和部分二线城市进入“存量房”时代，土地供应格局由单一主体向多主体转变是符合房地产市场发展规律的。伴随城市更新的推进，有一些城市的居住用地供给已经事实上由企业供给（如一些工业用地的业主，产业园区的业主）。
第二，研究制定非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。比如，非房企手中的产业园区、商办地等，可以申请转成住宅用地，然后在二级市场拍卖。颜莉认为，这突破了现有房地产企业的经营模式依赖。根据现有模式，房产开发企业一般会在项目开发销售后撤出整体项目的运营，周期一般是5年。非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地，意味着未来非房地产企业可以多渠道获得土地进行一定程度上的开发和运营。以上海为例，根据相关规定，一些产业园区是可以按照总建筑面积一定比例（比如7%左右，该比例近几年不断在调整扩大）配建公租房。但是这类住房并不是市场化住房，并且总体运营效率偏低。目前已经有一些机构运营商介入到此类物业的经营。未来，一方面是土地使用权的获得更强调与城市规划、产业规划融合；另一方面是土地使用效率的提高，住房需求和供给的更有效匹配。
上海链家首席市场分析师张月表示，这是十九大、经济工作会议等强调多主体供应、多渠道保障方针的重要延伸，土地供应多主体，会带来开发土地企业多主体、运营企业多主体、运营合作方式更多样，从而以多主体土地供应房源为入口，让参与主体更具有持续性运转模式，对促进整个市场供需缓解、尤其是租赁市场的影响更大。
对于上海市场而言，集体用地建租赁住房已试点运行多年，再加上纯租赁地快集中推出，在租售并举的体系培育上已经逐渐开始形成，对于整个房地产市场平稳健康发展起到积极重大作用。
按照“十三五期间，上海将新增供应租赁住房70万套”的目标来看，全部依靠纯租赁用地调剂的压力很大，可能性也不高，按照上海近两年住宅用地的供应情况，纯租赁地快确保目前的节奏，全年也可占到宅地供应面积的60%左右，已经是个不低的比例，那么还会有50万左右的缺口，因此政府用其他方式筹集租赁房源的可能性也极高。目前看来，集体用地建公租房是非常重要的渠道，另外，在机构定向合作、收购散租上也可能是重要的补充方式。
未来租赁市场B端和G端规模的成长，个体房东出租压力会变大，尤其是持有低配品类房产的房东，要么降租金、要么提升租赁规格，总体而言，会促进整个租住品质的提升。
（编辑：骆轶琪）
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