朗诗田明:对标铁狮门 强调技术能力变现

21世纪经济报道 唐韶葵 上海报道
2018-02-03 07:00

21世纪经济报道记者从可靠信源了解到,朗诗绿色地产即将更名为朗诗绿色集团,新名字将会把朗诗集团目前技术服务的业务更凸显。

1月30日,朗诗集团董事长田明接受媒体采访时表示,当下行业变局正在形成,国内开发商整体的开发业务本身正在转型升级,而朗诗更强调技术与商业模式,利润来源更多来自开发的技术收入。

田明直指,市场形势发生了变化。在房地产还有长足发展的前提下,有问题的只能是企业的商业模式。行业规模在增长,但市场已经没有那么多土地供给,换言之,没有那么大的市场能养着那么多百亿级公司了。“房企如果还是靠以前的方式(住宅预售)发展,那条路已经越走越看不到前途。”

行业变局

在土地成本逐渐高企、房地产开发企业融资面临外部严控的环境下,合作开发土地现象开始在房企间增多。

通过合作开发,可把项目的开发面积、销售金额并入本公司报表。“前50强房企的开发面积跟销售金额加起来,水分太多,因为一个项目可能被两家以上企业并表。”田明说,此举并未显示出产品技术的整合费,也没有操盘带来的超额业绩分成,并不构成商业模式。

在资本市场,一般将其分为投资回报与开发服务,但这如果在不同的上市公司,市盈率表现是不同的。

房地产行业的传统估值,是根据企业有多少土地储备,预计能开发多少房屋,卖多少价钱,销售周期多长等倒推利润实现节点而来。但田明认为,将来房企转型更倾向于不完全依靠土地,而是靠开发服务能力、靠产品技术赚钱,因为这部分是可以持续的。

在此逻辑下,未来房企的估值与市盈率将与以往完全不同。田明指出,行业以后的评价模式主要包括两部分:产品技术能力在市场上的估值和土地成本评估。

资产经营化是田明认为朗诗与其他房企的最大区别。

据介绍,朗诗的代建业务很少,主要为小股操盘,除了对应的股权部分固定收益,朗诗还有非股权部分的投资分红。“朗诗有操盘的各种收入,盈利模式跟过去完全不一样。”田明说,朗诗强调绿色科技,在服务管理收费这一块体现于建筑的内容上。

田明指出,当前市场中自持经营类资产也开始增多,且房企的产品类型正在细分。将来可能会有更多维度去评价一个房地产企业的价值。

比如,朗诗从2017年2月开始做长租公寓,去年底已经获得了12个一二线城市1.5万间房源。2018年计划达到5万间,2019年达10万间以上。此外朗诗还针对健康老人、半失能半失智老人等,提供养老服务,据悉朗诗的养老是二房东模式。

技术能力变现

更名并不意味着去地产化,相反,田明认为,在建筑技术市场,朗诗绿色地产的技术已经发展到4.0阶段,有其独有的竞争力,管理层也在利用这样的差异化技术,做资产轻型化,小股操盘为主。田明透露,小股操盘的比例占朗诗开发项目的30%以上。“以后会有占比50%的也有低于10%以下,甚至于没有股权的项目,完全是委托代建”。

目前朗诗除了项目股权对应的投资回报以外,还会收取合作方开发服务费、产品整合费,此外还有跟合作方约定盈利目标,超出部分可以参与分成。开发服务的轻资产利润,已经在朗诗的利润里逐步上升。

田明认为,对朗诗来说,操盘项目中没有股权的部分更重要。这是一种新的商业模式,纯靠产品技术能力获取利润,且不需要投入大量资本,“这部分含金量更高”。

为此,朗诗团队也常赴欧洲学习绿色环保技术;到日本学习山水园林、收纳空间及人性化设计;到美国学习商业模式,金融手段。

田明最大的感触是,面对美国开发商,感觉到国内的传统开发模式技术含量过少,国内房企要走的路还很长。“我们的转型升级正是往这个方向去”。

据田明透露,朗诗的收入包括4个部分:开发投资、管理服务、技术输出、盈利之外的部分溢价分成。值得一提的是,在科技系统方面的收费上,朗诗已经把净利润提高到180元/平方米。

对标铁狮门

在公司治理方面,田明推崇美国铁狮门,并将之作为标杆。铁狮门的第五个部门是绿色环保,也是朗诗关注的一项业务。“它可以借此在市场获取收益,同时也帮集团内部进行配套。”

田明分析,铁狮门用远期合约的方式招商。比如国内一家龙头房企在美国首个项目就是与铁狮门合作。除了权益资本,铁狮门通过发基金的形式参股,既是GP也是劣后级LP,开发过程再通过融资完成项目资金投入。

铁狮门在此次合作中获得了四部分收益:作为股东,有投资回报;作为投资基金管理人,有管理收入;作为劣后LP还有超额的收益;作为操盘方,当项目利润超过约定规模,还可获得超额分成。

朗诗的新商业模式精髓显然来自铁狮门。目前朗诗已与信达、平安不动产等合作成立基金。

长远发展而言,田明认为一家企业在做重大转型时,企业家做出的决策非常重要。比如接班人问题,尽管田明还没有到选择接班人的时候,但他也并非没有思考过这个问题。

田明很欣赏柳传志的一句话:没有主人的企业是可怕的。华尔街许多公司在金融危机时走向消亡,是因为管理层大多是职业经理人,他们乐于采用冒进的经营策略,名利双收。

但他也没有培养子女接班的想法。“我要保持作为企业家对企业的掌控力,要让我的继任者也保持对企业的掌控”。田明指出,朗诗现在毕竟还处在通过转型升级迎接行业挑战阶段,这是首要考虑的问题,接班人则是第二步考虑的问题。

(编辑:骆轶琪,邮箱:luoyq@21jingji.com)

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