碧桂园百亿租赁住房REITs获批 龙头房企租赁证券化已达500亿

在去年底宣布“三年百万套”长租公寓计划后，碧桂园百亿租赁住房REITs于近日获批，成为国内迄今为止最大的一笔租赁住房REITs。除此之外，碧桂园长租公寓还得到建行、中信银行等金融机构的全方位支持。

不只是碧桂园。保利地产、招商蛇口、龙湖、旭辉等房企也已获得租赁证券化的入场券。据21世纪经济报道记者不完全统计，截至目前房企获批的REITs、CMBS、ABN、公司债等租赁证券化产品规模已达500亿。

在“租购并举”的政策风向和“盘活存量”的市场趋势之下，有关租赁的资产和金融都在快速推进，这有利于租赁机构形成商业闭环，促进租赁市场的成熟。

碧桂园的长租模式

2017年12月20日，碧桂园发布长租公寓品牌——“BIG+碧家国际社区”，宣布未来三年要提供100万套租赁房源。

彼时，碧桂园集团总裁莫斌提出了“长租城市”概念，将以集体建设用地、自持用地以及收并购用地拓展长租房源，结合自身全产业链优势，并辅以金融手段，实现百万套公寓快速落地。

莫斌表示，碧桂园积累了二十六年的城镇化建设及开发经验，这会成为其开展租赁住房业务的独特优势。

无论什么样的机构做租赁，都离不开金融的支持，碧桂园深知其中逻辑。不到两个月，碧桂园便抛出了百亿租赁REITs。

2月2日，“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”（下称“碧桂园租赁住房REITs”）获得深圳证券交易所审议通过，由碧桂园联合中联前源不动产基金管理有限公司（以下简称“中联基金”）共同实施，产品规模100亿元，采取储架、分期发行机制运作。

这单REITs的获批，标志着碧桂园资产+金融的长租商业闭环正在构建，这让碧桂园在长租公寓激烈的竞争中占得先机。

“这是千亿级别的战略性布局，随着整个房地产行业从增量市场转为存量市场，销售转持有将给企业营运带来巨大挑战。”碧桂园集团首席财务官兼集团副总裁伍碧君表示，此次REITs成功试水，碧桂园将综合运用各类金融工具，构建租赁住房完整金融链条，保障租赁住房战略的顺利实施。

此前，碧桂园已经开创长租领域的银企合作模式，相继与中信银行、中国建设银行等签署长租公寓融资战略协议，并陆续接受放款。

中信银行将在未来三年为碧桂园长租住宅提供300亿保障性基金；同时整合中信集团各类金融资源，提供综合化金融服务，包括但不仅限于ABS、REITs等金融产品；建行上海分行也将为碧桂园提供200亿资金支持以发展长租公寓。

证监会相关业务负责人表示，碧桂园在租赁住房领域的战略布局、与REITs工具结合的创新尝试，符合当前推动租赁住房发展的大趋势，具有较强的代表性。

中联基金执行总经理范熙武表示，作为首单百亿级REITs，碧桂园租赁住房REITs不仅有利于促进租赁住房市场的发展，也将对我国REITs的发展产生积极影响，具有极强的示范效应。

目前，我国单只REITs平均规模仅为22亿元人民币，而亚洲平均约为90亿元人民币、美国约为90亿美元，碧桂园租赁住房REITs的成功获批，有望进一步推动国内REITs的规模化、纵深化发展。

房企竞逐租赁金融

去年以来，中央及各地多次强调，要深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；大力发展租赁住房市场，鼓励租赁住房企业机构化、规模化发展。

21世纪经济报道记者获悉，去年10月以来，相关部门对于租赁金融的支持力度前所未有。深圳证券交易所对租赁住房证券化产品设置了绿色通道、专人专岗，确保此类项目的高效审核。

“本单产品是以高周转为标签的龙头房企，通过‘并购/开发-自持-运营’模式获取房源，并创新尝试以自持租赁住房为基础资产的REITs，具有很好的市场带动效应。”深圳证券交易所相关业务负责人表示，租赁住房企业可借鉴碧桂园租赁住房REITs模式，实现对自身租赁住房业务的有益支撑。

在碧桂园之前，多家房企已发行租赁证券化产品。2017年10月23日，同样由中联前海开源“保利租赁住房REITs”获得上海证券交易所审议通过，这是国内首单央企租赁住房REITs，也是首单储架发行REITs，发行规模达到50亿。

其重大意义在于，它不仅是一次融资，更间接实现了公募REITs的扩募功能，给REITs发行市场带来了新的利好，也为其他房企和机构的租赁业务证券化带来了无限可能。

去年2月更是租赁住房证券化的“爆发月”。当月，招商蛇口首单储架式长租公寓CMBS获深交所审议通过，发行规模60亿元，高达200亿元的招商蛇口长租公寓系列资产支持票据也获批注册，这是银行间市场首单长租公寓ABN；龙湖发行50亿元住房租赁专项公司债券；旭辉领寓长租公寓储架式权益类REITs也在当月获得通过，规模为30亿。

2018年1月5日，万科公告称，拟发行350亿直接债务融资工具，投资于长租公寓等用途。

接近万科的人士指出，万科的租赁住房证券化产品预计也很快会推出。

除了房企，独立第三方公寓品牌也获得了租赁金融的支持。2017年10月11日，国内首单长租公寓资产类REITs产品由新派公寓发行，额度为2.7亿元。

链家旗下的分散式公寓品牌自如发行了“中信证券—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，该项ABS发行规模为5亿元。

作为一项前期投入大、回报周期长的微利业务，长租公寓的机构房东需要面对巨大的资金和成本压力，目前，无论是房企、酒店集团、中介公司旗下的长租公寓还是第三方独立公寓、地方国资租赁平台，都面临前期获取房源（轻重资产模式）、后期运营的难题。

通过REITs、CMBS、ABN等资产证券化工具，机构房东们有望解决长租公寓的资金问题，并形成商业闭环。

在保利地产董事长宋广菊看来，以存量物业为基础，构建租赁住房业务的利润模式，必须利用REITs，打造“开发建设-投资孵化-持有运营-成熟REITs退出”的完整、闭合业务链条。

“资产证券化目前大家都是在试水，融资之外更根本的是运营和服务。”一家大型房企旗下的长租公寓负责人对21世纪经济报道记者说。

证监会有关人士表示，发行租赁证券化产品之后，相关机构要着力做好租赁住房底层物业的管理运营质量，实现金融支持与租赁住房产业发展的良性循环。

（编辑：李清宇，邮箱：liqy@21jingji.com）

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