雅生活今日登陆H股:未来五年加速并购 年内将接管部分海外业务

21世纪经济报道 21财经APP 骆轶琪 广州报道
2018-02-09 22:58

将基于区域互补和专业互补两个原则,在国内外选择优秀的物业企业进行并购。

背靠两大房地产开发商的雅生活正式成为第七家登陆港股的物业管理服务公司。

经过1月29日至2月2日的招股,2月9日,雅居乐雅生活服务股份有限公司(以下简称“雅生活集团”)正式在香港联合交易所主板挂牌交易(股票代码03319.HK)。

前一日雅生活发布公告称,按发售价每股发售股份12.30港元计算,公司将收取全球发售所得款项净额估计约39.19亿港元。

登陆资本市场有助于加速雅生活的扩张步伐。按照规划,雅生活将力争实现年收入在2020年达到百亿。对此,9日下午举行的新闻发布会上,雅生活执行董事兼首席执行官刘德明解释道,这种目标来自两方面的支撑。

一方面是雅生活背靠雅居乐和绿地集团两大房地产开发商的支持,在此基础上进行管理面积扩大;另一方面则是增值服务多元化,“经过3-5年的发展,我们五大专业公司的利润贡献要和物业管理的利润贡献平分秋色。”刘德明表示。

鉴于此前绿地集团将全资子公司上海绿地物业100%股权转让给雅生活集团、并成为取得20%雅生活集团股份的长期战略性股东。招股书显示,雅生活的管理团队中,执行董事王炜、非执行董事魏宪忠均来自绿地集团。雅生活董事会联席主席黄奉潮则表示,这是内部非常好的沟通桥梁。“对于绿地物业管理,现在就像一家人一样。雅生活原来的雅居乐物业派出了执行总经理过去,已经把雅居乐的一些管理优势植入绿地,绿地也有特有的文化,我们尊重它。”

未来五年是物管并购窗口期

据招股书披露,雅生活集团IPO所得款项过半(65%)将用于选择性地把握战略投资及收购机会,以及进一步发展战略联盟。

黄奉潮在现场表示,当前国内物业市场的集中度相对较低,未来五年是物业公司并购的窗口期。

截至2017年9月30日,雅生活集团管理面积超7620万平方米,服务类型涵盖主流住宅、高端豪宅、旅游地产、商业、写字楼等业态。

刘德明介绍道,管理面积内生扩张方面,根据此前的战略合作协议,在2018-2022年间,绿地将确保雅生活每年自绿地开发的物业中获得700万平方米物业服务面积,还有300万平方米物业服务面积的优先获得权,合计1000万平方米。此外雅居乐2018年将有700万平方米的开发量。所以两个开发商每年大概可以提供2000多万平方米管理面积。

据悉,上午在港交所挂牌时,黄奉潮在发言中提到,绿地控股董事长张玉良已经表态,今明年将把绿地在美国和英国开发的项目全面给予雅生活管理。“今年下半年我们还将接管雅居乐地产马来西亚项目,未来的雅生活是要走向世界的。”

外部扩张方面,将基于区域互补和专业互补两个原则,在国内外,选择优秀的物业企业进行并购。

不止H股,雅生活还早早显示出成为H+A双平台的意愿,这背后也与扩大管理面积有关。

刘德明表示,十八大以来,中国政府加大了政府购买服务的步伐,每个月平均有几百宗政府购买的招投标,而“政府购买”会更青睐国企或A股上市公司。登陆A股之后,才有更多的机会去参与这些优质的政府采购。

据悉,雅生活集团与港股市场已经上市的六家物业公司最大的不同在于主体在中国,不在海外,所以是一个“H”股的架构。

此外招股书显示,2014年至2016年间,雅生活集团在珠三角的管理面积占比在70%-80%区间内,直到2017年9月,珠三角在管面积占比迅速减少到47.4%。

刘德明向21世纪经济报道表示,此后这个比例将发生重大变化。原因在于,绿地每年将提供的逾1000万平方米管理项目遍布于全国;而雅居乐地产已由8个区域公司变成12个,进行了裂变,现在从珠三角走进长三角、西部地区和京津冀等地,“所以未来雅居乐地产提供的管理项目也是全国性的”。

市场拓展方面,将是农村包围城市的发展战略,未来雅生活将进入中国31个省市自治区。随着雅生活收并购的进行,从区域互补角度,将选择雅生活的空白市场对优秀企业进行并购。“未来管理面积占比在全国而言将是均衡的。”

3-5年增值业务利润与物管平分秋色

作为雅生活内部未来3-5年,将与物管业务利润“平分秋色”的五大专业公司,具体而言包括网络科技、旅游、广告、营销、验房业务。

与绿地在此方面的合作已有头绪。刘德明透露,“我们在和绿地集团沟通,计划进入绿地的海南区域和广州区域,进行房屋销售方面的一些试点。”

从主体而言,这包括对小业主的增值服务和对开发商开展的非业主服务业务。

据刘德明介绍,小业主的增值服务收入比例过去只有5.6%,2018年将达到20%;非业主增值服务会有比较大的提高,过去已占17.6%,未来这个比例将达20%-30%。这同时也是维持雅生活较高毛利率的方式之一。

另一方式则是发展“管理数字化、服务专业化、流程标准化和操作机械化”。据招股书披露,募资净额的15%将用于该方面。

此举带来的将是人力成本降低。“我们目前的人力资源成本占总支出的比是53%,远低于62%左右这一行业平均水平。”

招股书显示,截至2017年9月,雅生活集团合计毛利率为32.8%,其中物业管理服务毛利率32.2%、非业主增值服务毛利率32.4%、业主增值服务毛利率41.8%。

募资净额的另约10%将用于继续开发集团的一站式服务平台,这也与增值服务有关。

据刘德明介绍,集团旗下的雅管家平台系统已经用了三年时间,投入一个多亿资金,建成集人事、财务、预算管理、固定资产管理为一体的综合管理平台。

该平台在增加社区经济收入方面,会囊括社区医疗、社区养老、社区金融、社区保险业务。黄奉潮强调,“我们只是一个平台,给其他的金融机构来销售产品,我们自己不会做金融产品卖给业主。”

(编辑:贾红辉)

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