2017年绝大部分房企销售飘红，业绩增长显著，这种情况在2018年的严厉调控下是否会持续？
广州国企越秀地产给出了自己的答案。2月28日，越秀地产董事长张招兴在业绩发布会上透露，“今年销售目标550亿，2020年销售规模将达到800亿，并冲击1000亿”。
财报显示，越秀地产2017年实现营业收入237.9亿元，同比上升14.0%；毛利率约25.7%，同比上升4.9个百分点；合同销售金额约408.7亿元(连同合营公司项目)，同比上升35.1%。
张招兴表示，公司尽管不要求做最大，但需要做强做优，适当地规模增长还是必需的；越秀地产副董事长兼总经理林昭远则指出，公司有信心完成2018年的目标，未来将保持30%以上的增长。
追求规模增长之外，越秀地产也在夯实自己的金融优势。作为国内唯一拥有REITs平台（越秀房托）的房企，越秀地产在REITs层面具有丰富经验。张招兴表示，未来条件成熟的话，越秀有望发行国内首只公募REITs，相信中国的REITs在2018年会有所突破。
积极地规模增长
越秀地产2017年的业绩增长明显，完成全年合同销售目标360亿元的约113.5%。
2018年550亿元的销售目标较2017年的408亿上升约34.57%，增速与2017年大抵相同。林昭远表示，这是基于越秀地产的可售资源以及考虑市场压力而得出。
财报显示，越秀地产2018年可售资源约人民币1011亿元，在建面积1029万平方米，全新开盘项目有18个。
报告期内，越秀地产在广州、杭州、武汉、青岛等城市新增19幅土地，总建筑面积约505万平方米，同比增长62.9%。总土地储备达到1627万平方米，同比增长20.4%。
21世纪经济报道记者注意到，在这19幅新增地块中，除了南沙灵山岛地块外，其余18幅地块越秀地产的权益比率在9.5%-95.48%之间。越秀地产投资者关系总经理姜永进表示，2017年获取的土地，很多是通过与行业内优质企业合作获得，这样可以控制土地的溢价率。
张招兴透露，通过合作等多元化拿地模式，越秀地产2017年获得的土地溢价率控制在19%左右，控制了拿地成本，拿地价格合理，也符合国家的政策。“控房价就得先控制地价”，张招兴说。
分区域看，粤港澳大湾区、长三角和中部地区是越秀地产的三大增长极。2017年合同销售金额约92%来自上述三个区域。
越秀地产将继续深耕这三大区域。报告期内，公司88.6%的土地储备位于上述三大区域。其中，粤港澳大湾区土地储备建筑面积达824万平方米，占总土储50.6%；长三角建筑面积达371万平方米，占22.8%；中部地区247万平方米，占15.2%。
2017年越秀地产规模快速扩张也让其负债增幅较大。财报显示，截至2017年12月31日，其资本负债率为45.6%，较2016年末的39.7%增加5.9个百分点。净借贷比率由2016年末的53.1%增加至2017年末的72.8%，增加19.7个百分点，姜永进解释，这主要是土地支出上升所致。
同2016年的债务结构相比，越秀地产在2017年的人民币借款和人民币债券占总借贷的比率由2016年的65%和20%分别下降至60%和17%，而港元银行借款增加。张招兴表示，2018年发行海外债还是公司债，将根据实际情况来定，近几年越秀地产运用香港的融资渠道做得不错，香港融资渠道比较畅通，未来还将继续发扬这一优势。
值得关注的是，作为一家中型房企，越秀地产的融资成本处于业内较低水平，接近于龙湖等公司。报告期内，越秀地产的平均借贷比率进一步下降至4.3%，2015年、2016年分别为4.95%和4.64%。
强化“地产+房托”优势
在当前房企转型大潮中，越秀地产也有自己的特色，其地产+房托双平台模式为国内房企独有。
其在年报中表示，将继续深化“开发、运营、金融”的全产业链业务模式，加强与越秀房地产信托基金的互动，并进一步探索资产证券化渠道，打造“投、融、建、管、退”一体化商业运营模式，力争进入中国商业地产一线梯队。
2017年12月，越秀地产向越秀房产基金注入了位于武汉的越秀财富中心、星汇维港购物中心及配套停车位等物业67%的权益。张招兴指出，越秀地产只要有成熟的商业项目就会转到越秀房托下运营，越秀房托也是商业项目的退出通道。
越秀地产开创的“地产+REITs基金”双平台互动模式已具备一定规模。2017年越秀地产租金收入约人民币6.2亿元，越秀房托2017年租金收入约为18.5亿元。
越秀房托和越秀地产之间的互动使得越秀地产在REITs运行上经验丰富，这也将被越秀地产运用到新业务当中。
作为越秀地产的长项工作，长租公寓会是其在未来5年的重头戏。2017年11月，越秀集团成立“广州越秀住房租赁发展投资有限公司”，用于住房租赁市场的扩张，这也是广州首批国有租赁住房企业。
林昭远透露，“2018年我们长租公寓的目标是1000间，三到五年内要到10万间的规模”。
2月底获批的“中联前海开源-越秀租赁住房一号资产支持专项计划”类REITs，将被用于越秀地产长租公寓业务中。林昭远向21世纪经济报道记者透露，资金将用于对接广州市的租赁用地，以及部分国企租赁住房的收购，越秀地产如果有比较理想的项目就会与越秀集团寻求相关支持。
此外，在2017年8月的中期业绩会上，张招兴曾表示，长租公寓及养老地产会是越秀地产未来的重点发展方向。
2017年年报中则提出，越秀地产将采取多元化策略，发展城市更新业务、长租公寓、养老地产以及“地产+”业务。
张招兴认为，中国城市化还在进行中，但老龄化问题也呈现出来，这使得房企一边进行住宅开发的同时，也要谋求转型，例如发展养老地产等。
目前，越秀地产拥有多个特色化资源平台：轨道交通+物业、“集团孵化-地产购买”模式、“旧村、旧城、旧厂房”三旧改造、政府长租平台、二级市场并购等。
近日发布的《广州市城市总体规划(2017-2035)》也让越秀地产嗅得新的发展契机。张招兴指出，《总规》提出广州将城市扩容、人口增加，同时拓展轨道线路，这对房地产企业而言是个机遇。
（编辑：骆轶琪，邮箱：luoyq@21jingji.com）
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