李一戈专栏丨调控现在是一门高技术活儿

21世纪经济报道 李一戈
2018-03-09 07:00

文/李一戈

李克强总理3月5日在作政府工作报告时说,过去5年,因城施策分类指导,三四线城市商品住宅去库存取得明显成效,热点城市房价涨势得到控制。

从市场实际观察,2016年和2017年这两年,三四线城市商品住宅去库存的成效尤其显著。而在严厉的房地产调控环境下,2017年全国商品房销售面积、销售额均创新高,其中很重要的原因,正是三四线城市去库存效果好,量价齐升,从而弥补了一二线城市由于限购限贷限价限售限证而导致的销售下滑。

在部署今年与房地产有关的工作时,政府工作报告提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。

我们注意到,这些表述,更多是着眼于房地产机制、制度的建设。那么,权威部门专家怎么看当前的房地产市场呢?

全国政协委员、中央财经领导小组办公室副主任杨伟民3月4日在驻地接受记者采访时表示,房地产市场现在是有泡沫的,尤其是在一二线城市。这个泡沫既不要主动挤破,也不能继续吹大。房地产领域的风险释放需要长期的过程,比如建立租购并举的住房制度就需要较长的过程。

房地产泡沫主要是在一二线城市,但三四线城市有没有泡沫,是有争议的。在我个人看来,经历过去两年的快速消化,三四线城市的商品房去库存任务已基本完成。从总体来看,政策面不需要再鼓励了。这些城市的刚性需求是有限的,如果由于人为的鼓励刺激,导致需求过度涌入、堆积,则有可能滋生新的泡沫。

政府工作报告里说的“热点城市房价涨势得到控制”,很大程度是采取行政限制性措施取得的成果。举个例子,长三角某城市,有个即将上市的商品房项目,限价3.5万元,而周边房价已达4万多元,排队很长,只能摇号。

政策面“促进房地产市场平稳健康发展”,转换成市场面的表现,就必然要求“热点城市房价涨势得到控制”的现状得以保持。也就是说,2018年房地产调控不可能放松。虽然有些地产商不无幻想,但大多数的预期还是理性的。

如何理解杨伟民所说的,房地产泡沫既不要主动挤破,也不能继续吹大?

我个人认为,不能继续吹大,就是现有的一二线城市房地产泡沫,不能继续膨胀了。也就是上面说的,各项严厉的调控措施必须坚持。但除此之外,三四线城市也不能有新的泡沫出现。否则也是整体泡沫吹大的表现。

不要主动挤破,就是不要实施过于激烈的措施,致使楼市出现量价断崖式的下跌。我在之前的文章讲到,土地和房地产税收在整个财政预算收入占据很大比例,每年还有数万亿的土地收入,房地产在财政收入里的位置暂时是无可替代的。实事求是地说,如果楼市剧烈震荡,对各地的GDP和财政收入造成较大影响,都是不可承受之重。

楼市调控进行到现在,已经是一门高技术活儿了。楼市还得继续往前走,不能让它垂直落下来。你必须努力做到平衡、稳定,这就要真正考验有关部门和负有调控主体责任的地方政府的智慧。

正如杨伟民所说,房地产的风险释放是个长期的过程。主要还得靠长效机制,靠租购并举的住房制度。而新的住房制度离不开税收制度的改革与完善。这就是几乎所有专家都同意的,房地产税是构建房地产长效机制的重要内容,是贯彻“房住不炒”原则的体现。

财政部副部长史耀斌3月7日在记者会上说,房地产税的主要作用是调节收入分配,特别是随着个人财富的集聚,会起到收入调节的作用;同时还能筹集政府收入,提供公共服务。不知道大家注意到没有,“房价”二字他根本就没有提到(只字未提)。

我也写过多次了,房地产税的主要功能就不是为了降房价。但很多人就是想将房地产税与房价直接联系起来,有意无意地鼓吹一种吓人的观点,说房地产税一出来房价就会大降,这具有极大的误导作用。

房地产税之于房价,更多是一种间接作用。因为它是在持有环节对超过住房正常消费部分征税,所以就会抑制住房投机投资,从而减少、分流一部分住房消费需求。传导到供求关系,就会对房价产生一定影响。但这种影响是拥有较长反射弧的。

再多说一句。上面说,房地产泡沫不能主动挤破,但并不意味着不能消减。而消减的办法有很多,房地产长效机制,租购并举的新住房制度,是其中最温和的一种。我们相信,有关部门懂得技术不缺智慧,只是我们需要一点耐心。(编辑 欧阳觅剑)

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