与简单放贷的投资形式不同，五牛控股强调主动管理，首先要确保的就是收购资产的优质性，排除其中可能存在的炸弹。
3月4日，融创（上海）商置有限公司与盛煦地产共同宣布，将发起规模200亿人民币的存量资产并购基金，聚焦一、二线城市的核心商业存量资产投资。其实，除了融创，万科、远洋等地产开发商也开始注重布局存量市场，许多地产基金亦在向存量地产的投资方向倾斜。
“相信越来越多的开发商、地产基金会转向做存量资产的改造，存量资产是很重要的投资风口。”五牛控股副总裁全宇对21世纪经济报道分析说。一方面，国家实施去杠杆的政策，开发商原来通过杠杆拿地做开发的模式难以为继。另一方面，消费升级的趋势下，人们对提升生活、购物空间的需求增大，老旧存量地产的改造产生了不少想象空间。
在不动产领域有多年投资经验的五牛控股，则从两三年前开始布局存量资产投资，涉及物流地产、商务园区、停车场、长租公寓、写字楼等多种类型。全宇表示，目前在五牛控股的不动产投资组合中，对存量资产的投资占比已经达到30%-50%。
在对存量资产投资的过程中，五牛控股遵循怎样的逻辑？近期，五牛控股以15亿左右的价格，完成对中融信托大厦写字楼的并购。买下中融信托大厦后，五牛又有怎样的运营打算？
非中央商务区成投资热点
全宇曾在2016年操刀对中融碧玉蓝天项目的并购，该项目当时在业界引起不错的反响。对于此次收购中融信托大厦，全宇表示，五牛控股一直跟项目运营方中融长河资本保持很好的联系。在得知中融信托大厦项目考虑出售后，五牛控股迅速跟进并拿到了项目。
“我们的特点是稳、准、狠，内部成员在保证专业、慎重的同时，迅速做出决策，能够很早对价格作出判断。所以当其它中资、外资同行还在走程序，考虑进一步的尽调时，五牛已经能够迅速出offer达成交易，这是我们的优势所在。”他说。
对于中融信托大厦的价值判断过程，全宇表示，首先中融信托大厦地处非中央商务区，近年上海非中央商务区的交易逐渐走热，五牛控股看好该细分领域。
今年1月初，世邦魏理仕发布的《2017年上海房地产市场回顾与展望》也显示，受益于投资需求由核心商务区外溢及上海新型城镇化的影响，新兴商务区的办公类型物业成为资本市场的宠儿，成交宗数从前三年年均16宗的成交水平，成长至2017年的38宗。
全宇认为，非中央商务区形成投资热的原因有三点。首先，在传统的中央商务区，业主倾向于长期持有，资产的存量并不多。第二，中央商务区的租金已经涨过一轮，体现出比较明显的外溢效应，非中央商务区承接了外溢租户的需求。第三，非中央商务区通常比较新，它相对老楼有更多的停车位和更好的配套设施，能够满足新增租户的需求。由此，非中央商务区存在着比较好的投资机会。
在对非中央商务区项目的甄选过程中，五牛控股主要关注三点要素：第一，项目周围的产业配套，比如在中融信托大厦附近的市北高新园区，聚集了软件与信息服务业、云计算和大数据产业、人力资源服务业等多产业的企业；项目是否处在交通节点也很重要，中融信托大厦位于地铁1号线、北中环线、南北高架这三大城市动脉的交汇处，具有一定的地理优势；第三，项目周围是否有商业配套设施也是一项重要指标。
在这些维度的综合判断之外，中融信托大厦本身的高质量，也是五牛控股选择投资的重要原因。全宇表示，中融信托大厦本身的出租率已经达到82%，现金流很稳定。北京、上海这种一线城市的存量资产价格相对透明，流动性也相对较好。五牛控股除了关注周边的可比价格，还会从租售比、投资回报、成本、未来价格走势等方面进行考虑，最终确定了合适的资产交易价格。
以快制胜同时寻求折价优势
“从收购谈判完成到后期的项目运营，我们每一步都战战兢兢、如履薄冰。”全宇感叹说。与简单放贷的投资形式不同，五牛控股强调主动管理，首先要确保的就是收购资产的优质性，排除其中可能存在的炸弹。
比如空调的维护情况，如果写字楼项目刚被买下来空调就得大修，这意味着大笔的支出。还有电机配比、停车位的数量等，如果事先没有充分考虑租户的需求，写字楼买下来之后也很难有提升空间。五牛控股在收购前，会做尽量充分的调研及合约条款的设计。
在完成收购后，考验的则是管理人的整体运营能力。全宇透露，在买下中融信托大厦后，五牛控股计划首先利用未出租的高区楼层，引入愿意支付高租金的租户，以此大幅提高整体的租金水平。第二，五牛控股会利用租户续签更换的机会，引进质量更优的租户。第三，五牛控股也将不断提升大厦的物业管理水平。
另外，中融信托大厦位于南北高架、北中环线黄金交汇处，具有很好的展示效果。五牛控股希望通过标识牌和冠名权，进行额外的广告创收。
全宇表示，中融信托大厦项目的年化预期收益率预计会是业内较高水平，项目的未来表现很可能远超预期。三年之后，该项目将通过整体出售或资产证券化的方式退出。
“我们也有特别长期持有的基金，此次项目设为三年期，是由于我们认为这是针对当前LP最合适的退出周期。”全宇说。
据了解，目前五牛控股的LP以高净值客户和开发商为主。许多民营开发商由于近几年继续做住宅开发难以支撑，便转型做存量资产的开发，他们通常会选择五牛控股这种专业投资管理机构作为合作伙伴。
“我们首先会以很好的折价优势买下项目，然后通过主动管理能力去提升项目的价值。另外，我们不会买下超级大的项目，而是更倾向于买下适中的存量项目。”全宇总结五牛控股对存量资产的投资策略。比如，去年五牛控股20亿左右收购中城国际，及此次15亿左右收购中融信托大厦，中等规模的项目意味着很强的流动性。
那么如何才能说服卖家在项目卖出时，愿意给出折价？全宇表示，首先，五牛控股不会去找人尽皆知、容易造成抬价的项目，而是在日常跟各大开发商保持很好的联络。第二，一旦遇到合适的标的，五牛的决策速度很快。可能对手还在上会讨论，五牛已经给出了合约，并锁定交易。“可能对方愿意出高价，但在卖家收到钱之前，无论多高的价格都是空中楼阁，所有的卖家都希望落袋为安。”他说。
买入项目时拿到折价，将为项目运营带来优势。全宇对记者解释称，一方面对LP来说，以更低的价格买入项目，是退出时获得高回报的起点。第二，当五牛以比较好的价格买入项目后，一旦出现同业厮杀、争抢租户的情况，五牛会更有底气给出让利空间，确保优质租户的入驻，及项目的持续运营。
除了对存量资产的投资运营，五牛控股同样注重对开发类地产项目的股权投资。全宇表示，五牛控股会挑选百强开发商进行同股同权的合作开发，目前已经跟铁狮门、招商地产、恒大地产等都有过合作。
“跟世界知名开发商铁狮门合作主要是看好他们在商业地产、写字楼方面有非常强的开发、管理能力，我们也会参与到开发中。”全宇说。在住宅地产的开发方面，五牛控股也会精挑合作对手和城市，根据当地政策和市场表现进行资产配置。(编辑 林坤)
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