央行广州分行行长王景武:尽快推出公募REITs管理办法

21世纪经济报道 21财经APP 辛继召 深圳报道
2018-03-13 12:47

3月13日,十三届全国人大代表、中国人民银行广州分行行长王景武将在全国两会提出议案《加快推进我国不动产投资信托基金公募试点 助力金融市场稳定健康发展》。

王景武建议,因地制宜尽快推出公募REITs管理办法。

一是强化基金管理人专业任职资格。因投资对象不同,公募REITs与现有以股票、债券作为主要投资标的的证券投资基金存在明显区别,公募REITs上市以后的市场表现依赖于不动产经营性现金流(租金收入等)的支撑,对于物业的价值发现和价值提升将成为基金管理公司的核心竞争力。因此,与现有证券投资基金的重要不同在于不动产基金的成功运作,既需要有金融运作经验的人员,又需要有丰富房地产投资管理经验的人员。建议在公募基金管理公司现有的人员任职资格要求上,额外增加对于从业人员在不动产相关投资管理方面的经验及专业资质要求。

二是明确安排公募REITs扩募机制。高效完善的扩募机制对于公募REITs的长期健康发展具有重要作用。借鉴国际成熟REITs市场经验,有效的扩募机制能够增强REITs产品的外延发展能力,有助于扩大规模、提升经营水平和持续竞争力。我国《证券投资基金法》中虽有关于扩募条件、扩募基本流程的框架性规定,但上述规定主要是为了满足传统股票或债券基金的扩募需求,与公募REITs通过扩募实现外延式增长的需求存在根本不同。建议在管理办法中明确对扩募机制的安排,并通过后续的具体指引对扩募机制进行细化完善。

三是保留相对包容的基础资产投资范围。从国际成熟市场来看,REITs产品除了严格限制介入以快速销售为目的的住宅开发外,对于各种能够产生稳定运营收入的不动产类型均能够将其纳入底层资产,包括但不限于基础设施、长租公寓、酒店、办公楼、购物中心、工业厂房、旅游地产、医疗地产、仓储物流等不同业态模式。建议我国公募REITs管理办法参照国际成熟经验,在明确资产准入负面清单的基础上,允许各种不同类型的持有型不动产进行公募REITs操作,这也符合《中共中央国务院关于深化投融资体制改革的意见》提到的“创新融资机制,畅通投资项目融资渠道”,“支持有真实经济活动支撑的资产证券化,盘活存量资产”的相关要求。

四是适当放宽投资比例限制。根据我国目前《公开募集证券投资基金运作管理办法》的相关规定,一只基金持有一家公司发行的证券,其市值不得超过基金资产净值的百分之十;同一基金管理人管理的全部基金持有一家公司发行的证券,不得超过该证券的百分之十。

从境外实践情况看,REITs在不动产投资上的分散度主要取决于投资者的认可程度,从收益来源在物业组合、租户数量、行业及地区分布等方面的分散程度进行考量。基于公募REITs与传统公募基金在底层资产类型、产品架构等方面存在的较大差异、以及我国不动产行业的客观发展现状,建议在公募REITs管理办法中适当放开现有的“双十”投资比例限制。

(编辑:马春园)

X

分享成功