REITs的最终落地，仍有待相关管理机制突破，特别是税务安排、住房租赁市场建设、租售比等问题。
最为不动产资产证券化的重要手段，不动产投资信托基金（简称REITs）到了关键时点。
3月13日，十三届全国人大代表、中国人民银行广州分行行长王景武在全国两会提出提案称，公募REITs对防控金融风险意义重大，建议因地制宜尽快推出公募REITs管理办法。
至目前，我国已发行产品均为类REITs产品，但呈现加速增长态势。根据民生证券统计，截至2018年1月，国内累计发行类REITs产品31只，2017年发行16只，超过此前三年总和，发行规模656亿元。
3月13日，保利集团发布消息显示“保利地产-中联前海开源租赁住房一号一期资产支持专项计划”完成发行，这是国内首单完成发行的房企租赁住房REITs，总规模50亿元，首期发行规模17.17亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，发行利率5.5%。
在贷款利率走高、地产信贷政策收紧、股权融资和债券融资规模萎缩的背景下，REITs作为一种全新的地产融资途径重要性日益受到关注。多位业内人士表示，REITs的最终落地，仍有待相关管理机制突破，特别是税务安排、租售比等问题。
人大代表建议安排扩募机制
目前，国内REITs均为私募类，为实现了公募REITs扩募，保利地产等发行的多只产品则通过储架发行实现扩募职能，即在“一次批准、多次发行”的再融资制度下，通过储架发行间接赋予类REITs扩大规模。
“应明确安排公募REITs扩募机制，”王景武认为，我国《证券投资基金法》中虽有关于扩募条件、扩募基本流程的框架性规定，但上述规定主要是为了满足传统股票或债券基金的扩募需求，与公募REITs通过扩募实现外延式增长的需求存在根本不同。建议在管理办法中明确对扩募机制的安排，并通过后续的具体指引对扩募机制进行细化完善。
在REITs的基础资产投资范围上，从国际成熟市场来看，REITs产品除了严格限制介入以快速销售为目的的住宅开发外，对于各种能够产生稳定运营收入的不动产类型均能够将其纳入底层资产，包括但不限于基础设施、长租公寓、酒店、办公楼、购物中心、工业厂房、旅游地产、医疗地产、仓储物流等不同业态模式。
王景武建议，我国公募REITs管理办法参照国际成熟经验，在明确资产准入负面清单的基础上，允许各种不同类型的持有型不动产进行公募REITs操作，这也符合《中共中央国务院关于深化投融资体制改革的意见》提到的“创新融资机制，畅通投资项目融资渠道”，“支持有真实经济活动支撑的资产证券化，盘活存量资产”的相关要求。
在投资比例上，王景武建议，基于公募REITs与传统公募基金在底层资产类型、产品架构等方面存在的较大差异、以及我国不动产行业的客观发展现状，在公募REITs管理办法中适当放开现有的“双十”投资比例限制。
所谓“双十”，是指根据《公开募集证券投资基金运作管理办法》的相关规定，一只基金持有一家公司发行的证券，其市值不得超过基金资产净值的百分之十；同一基金管理人管理的全部基金持有一家公司发行的证券，不得超过该证券的百分之十。
从境外实践情况看，REITs在不动产投资上的分散度主要取决于投资者的认可程度，从收益来源在物业组合、租户数量、行业及地区分布等方面的分散程度进行考量。
有待住房租赁市场建设
实际上，REITs市场的发展还需租赁市场建设。王景武认为，公募REITs产品在较大程度上分流当前在国内股市、房地产市场的投机资金的同时，有效平抑房地产价格。
新派公寓CEO王戈宏在接受21世纪经济报道记者采访时表示，美国千亿级别的开发商很多REITs开发，把楼房做成股份，通过公募上市，存量资产让社会分享，租金收益的50%分配给受益人，在分配环节免税。
其中，把大量资产份额化，需要在租赁市场做资产安排。“包括大型金融机构大举进入长租公寓市场；大量租赁机构产生，目前前10名开发商已饭呢分宣布进入长租公寓，有大政策支持。”王戈宏说。
他表示，美国通过REITs解决了租赁与资产的关系，分红比率中，2/3来自于租金分红，1/3来自股票增值。“若租金与资产价值比例不能达到合理比例，REITs市场发展很难。”
此外，则是REITs税务安排。
全国人大代表、中国人民银行沈阳分行行长朱苏荣3月8日在接受媒体采访时表示，当前，实现我国REITs市场健康快速发展，首要问题是解决税收问题。建议出台REITs税收政策。
“国际上对REITs的法律框架主要分为税法驱动模式和专门立法模式。无论哪种法律框架，都按照税收中性原则，规定在一定分红比例条件下，REITs分配给投资人的收入在REITs层面免征所得税。而REITs的发展一般都是在这种优惠的税收制度确定后，才有了实质性推进。”朱苏荣说。
王戈宏举例称，以美国为例，资管机构有20%-25%的资产配置在REITs，美国REITs年化收益率约7-8%，原因是免税，否则收益率将降至3%-4%。
朱苏荣建议，考虑到我国现实情况，如果采取专项立法方式，所需时间比较长，建议先借鉴国际通行做法，通过直接出台税收优惠政策方式加快我国REITs发展。之后，再结合市场发展的具体状况，考虑推动专门立法，对REITs的设立、结构、税收政策、投资范围、收益分配等进行明确规定。在政策制定中，要合理设置税收结构，重点解决REITs重复征税问题。
王景武认为，公募REITs具有较高的资产配置价值。据有关数据测算，我国公募REITs的市场规模将达到4～12万亿之间。REITs能够在较大程度上完善当前证券市场产品结构；同时，通过对国内闲置资金的吸附效应，也能在一定程度上减少资金外流、减轻我国外汇政策调控压力，有助于人民币汇率的稳定。
（编辑：李伊琳，邮箱：liyil@21jingji.com）
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