曹舟南640万港元买股票背后，是绿城中国2018年的架构重组。
3月29日，绿城中国（03900.HK）业绩公告发布后，绿城中国执行董事兼总裁曹舟南坦言因看好公司发展前景，已打算购买公司股票。21世纪经济报道记者随后通过可靠信源了解到，曹舟南买入绿城60万股，按照买入价每股10.667港元匡算，涉资约640万港元。
（图为曹舟南在绿城年报业绩发布会后被记者追访）
2017年，绿城中国除税前利润63.91亿元人民币（下同），较2016年的37.48亿元增长70.5%；每股末期股息人民币0.2元，同比增长66.7%。
公告显示，截至2017年12月31日，绿城中国银行存款及现金约为人民币359.8亿元，创历史峰值；净资产负债率为46.4%，同比大幅下降；2017年总借贷加权平均利息成本为5.4%，与2016年的5.9%相比进一步下降。
当天曹舟南在业绩发布会及投资者会均上表示，“绿城是一家以价值观统治、管理的公司，本质是价值观，不是靠资本”，他很清楚绿城这一家公司的潜在价值，对公司非常有信心，他认为现在的股价与公司的价值完全不能相匹配。他相信公司在未来2-3年，无论是销售规模，还是利润方面，都会有飞跃式的增长。“目前土地储备成本价格也在上升，到时售价必然上涨”，曹舟南指出，绿城在杭州开发的柳岸晓风，梧桐郡、桂语江南等及杭州周边的项目，开盘很快就售罄，有些盘甚至58秒就售罄。主要是受供求关系影响，重点还是结构调整。绿城今年可销货源为2351亿元人民币。
基于现在公司的品牌基础与价值基础，曹舟南认为绿城没有必要再去拿取高地价项目。比如2017年上半年，凤起潮鸣公寓拿到的预售证价格接近8万元／平方米，小合院10万元／平方米，而这个项目楼面价4.5万元／平方米，盈利都是非常有限的。
2016年上半年，2017年1-10月份的地几乎是面粉比面包贵。而在拿地方面，绿城小镇发挥了很大的作用，都是在极具发展潜力的城市获取土地，为公司从产品战略角度来讲具有重要的意义。2022年即将在杭州召开的亚运会，对于绿城而言，正在努力争取该项目。此外，为了打造轨道交通物业，绿城已成立杨柳郡集团。
曹舟南在发布会上谈绿城，他指出绿城在杭州深耕多年，去年走下杭州销售第一的宝座，是因为投资布局的改变。目前绿城重点布局全国一二线城市。经过两三年的调整，在创始股东打下的良好市场、品牌基础上，绿城积极调整、转型、搭建新的公司架构，目前“已脱下棉袄”，轻松前行，而杭州地价在2016年进入上涨的快速通道，“已脱下的棉袄不能再穿上”；谈行业，他直指2017年的行业高毛利率水平是基于2013、2014年的低成本土地储备，土地红利消失之后，2016年上半年和2017年下半年拿地的房企“将来不知道会怎么样”、“有的公司（毛利率）甚至达到了40%多，我也看不懂”。他直指，房企现在反映出来的毛利率，拿地是在2013年－2015年，这两年房价表现空间较大，从2016年开始拿地就有问题了，后面会反映到2020年－2021年的收益，房企会受到考验，“绿城也一样，象今年这样的毛利率水平未来将很难复制，我们也要等到项目大面积交付之后，才会实现高毛利率”，他坦言自己对市场上公开的很多数据实际上是嗤之以鼻的。 因此他定调绿城未来将轻重并举，加大强资产布局。
曹舟南强调“资金密集型的房地产行业不适合跟投制度”，为此绿城将推出事业合伙人计划；在员工激励方面，绿城对项目公司实现净资产收益率考核，考核两个规模，比如北京公司现有土地储备量已经超过1000亿，明年考核的销售规模要完成500亿，对应的利润规模为5%，就是25亿利润。如果500亿销售规模，25亿利润能完成，那么团队拿走5-10%，如果超过就累计分成，现金流也是如此计算。
绿城中国即将发布全新十大战区5大纵深板块架构，在纵向方面构成五大子集团，其中有两个业务板块值得关注，第一是绿城中国代建集团；第二，即将要成立以绿城中国4S为主体的绿色科技集团，主营业务构成是围绕维保、维修、换新、二次装修等等展开，预计今年合同肯定超过10亿以上收入。
曹舟南认为，当下分析房企除了看公司项目布局之外，一定要坚持三个原则，第一是产品品质，第二是服务品质，第三是性价比。“如果有一个房企做到这三个第一，那确实是NO1”。
（编辑：张伟贤）
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