刚把瑞虹新城两幅商业地块以45亿卖给大悦城，瑞安就去买了新天地最后的这幅商办地。
瑞安近几年一直在做资本腾挪。7月5日，黄浦区淮海中路街道123、124、132街坊地块国有建设用地使用权挂牌截止及现场竞价活动，瑞安房地产（简称“瑞安”，00272.HK）联合太平洋保险、永业集团以136.1亿总价拿下这幅地块，楼面价约4.49万元／平方米，溢价率0.22%。该项目未来总投资额预计在250亿元左右。
此前的6月26日，瑞安发公告披露，将旗下彩桥控股有限公司50%股权以约45.89亿元人民币（折合约55.25亿港币）的价格卖给了大悦城，这50%股权资包括了瑞虹新城两幅商业地块。
在此之前几年时间内，瑞安将各地新天地部分股权出售，接连出售了上海新天地资产包部分股权、企业天地1、2、3、5号楼、创智天地，以及瑞虹天地的近半股权。值得一提的是，瑞安于2016年拟将武汉新天地两栋写字楼出售给中信泰富，后又于2018年中止该项交易。期间的2017年，瑞安与中信泰富联手在武汉光谷拿地，打造光谷创新天地。
瑞安2017年投资了包括武汉光谷、瑞虹新城第167号地块及杨浦区两栋新落成的办公楼。其在2017年年报中也表示要继续执行轻资产策略，并建立战略合作关系，以在降低资本开支以及财务风险的情况下参与新项目。
同策咨询首席分析师张宏伟分析指出，瑞安资产置换是以不断出售股权，再购入优质项目完成的。简言之，瑞安对城市中心城区的土地或项目还有投入。这与调控关系也比较大，住宅的投资力度比较大，非住宅的调控力度较小，从企业角度而言也有获得中心城区持有项目的需求。
事实上，由于调控深入，瑞安在上海住宅销售资金回笼已显乏力。查询网上房地产可见，瑞安在4月份热卖的翠湖天地，至今只网签了39套，资金回笼2亿多。
“如果瑞安能整合国内中心城区的优质项目，还可以在境外通过资本通道退出。” 张宏伟指出。
以此次瑞安购入的新天地地块为例，这是一幅商办面积超过30万平方米的大型综合体地块，也是新天地太平桥重建地块的收官商办作品之一。三幅地块共可建19.7万平方米的超甲级写字楼与10.5万平方米新天地商圈最大的商业设施，其中更包含一栋250米的地标建筑。
上海中原地产市场分析师卢文曦分析指出，瑞安拿下这幅地块意料之中，首先瑞安一手打造新天地，对区域的理解会更透彻，而且瑞安商业运营能力也有目共睹，拿下这幅地块，可以对区域内商业格局开发更具整体性，区域有望再提升一个台阶。其次，为拿这幅地块6月份瑞安还以45.89亿卖瑞虹新城股权，筹措不少资金。由于地块总价高，瑞安还引进两个合作伙伴，尤其是引进保险公司作为资金后盾，可以说拿这幅地块瑞安做了充分准备。
截至今年5月31日，据瑞安房地产物业销售简报显示，前5个月，累计合约物业销售额及其他资产处置额75.59亿元。其中，尚未纳入物业销售简报的约50.75亿元，合计126.34亿元人民币。如果加上6月出售彩桥控股50%股权所得的45.89亿，粗略估计，瑞安目前手握172.23亿元人民币现金。
卢文曦也指出，从这次拿地也反映出楼市的一些特点，由于市场交易平淡，房企资金方面有压力，如果是前两年自己单干的可能性更大，但是现在市场风向已变，不得不做调整，抱团取暖，分摊风险或是今后一些大体量地块的主流方式。
更多业内人士认为，与内地大部分周转企业不同，瑞安具有机会型公司的特点，其发展轨迹也具有港资房企特征。港资房企惯用商业运营能力与资本运作的逻辑在国内房地产市场做开发。比如1个月前，恒隆与九龙仓在竞价场上展开激烈争夺，最终以107亿拿下杭州百井坊商办地块，楼面价约5.5万元／平方米，溢价率118.51％。
（编辑：贾红辉）
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