融资成本上涨 房企加速资金回笼

21世纪经济报道 唐韶葵 上海报道
2018-07-07 07:00

在扩大规模的同时,现金管控成为房企当前重要课题。

来自第三方机构数据统计,2018年1-6月,恒大、万科累计销售额均突破3000亿元,分别为3041.8亿元、3046.6亿元。碧桂园比恒大和万科领先1000亿元。不过,碧桂园近日叫停了三四五线城市“全覆盖”战略,加速资金回笼。

根据同策研究院监测,2018年6月,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计506.85亿元,环比2018年5月的451.17亿元增加12.34%。

从走势来看,40家监测房企的融资金额在2018年5月骤降,本月融资总额虽有小幅回温,但依然处于低位运行。同策研究院首席分析师张宏伟指出,房企融资渠道越来越窄,境外发债难、监管趋严,使得融资情况不容乐观。

对此,易居中国董事长、总裁周忻此前在2018易居沃顿中国房地产实战研修课题发布会上指出,房地产行业巨变,房地产金融监管全面收紧。房企在融资决策、并购与风控、资产证券化金融创新方面都面临着巨大的挑战和机遇。

房企融资艰难

同策咨询研报显示,房企融资正在收紧,由于发改委限制境外发债投资境内房地产,房企提前“蓄水”的重要渠道被切断。

前两月,监管层就对房企发债资金用途监管升级,多家房企公司债被中止审核,境内外发债被限制。知情人士称,中国发改委考虑禁止企业发行364天期美元债,意味着房企海外融资渠道基本已经被卡死,笔者预计下半年房企融资总额将继续下降。

据悉,房企市场化融资渠道融资成本较高,普遍为5.5%-7.5%。在已披露的数据中,6月融资成本最低的一笔是万科于2018年6月29日发行的2018年度第二期超短期融资券,发行金额为20亿元,利率为4.25%。此外,万科发行的第一期超短期融资券的利率为4.6%。其次,招商蛇口面向合格投资者发行了第二期公司债券,品种一实际发行规模为人民币18.4亿元,最终票面利率为5.25%,品种二实际发行规模为人民币21.6亿元,最终票面利率为4.97%。

融资成本最高的是阳光城,其于2018年6月7日发行的10亿元“2018年度第一期中期票据(永续中票)”,利率为8%。

值得一提的是,本月永续票据再度流入房地产。阳光城本月除了为7家子公司担保贷款外,还启动了永续票据融资。永续票据曾经一度成为上市房企热衷的融资方式,恒大和碧桂园曾经都发行过数百亿的永续债。但张宏伟指出,永续票据之所以成为利润“黑洞”,在于利率会重设,若不能在一个时间段偿还债务,重设的利率也会不断飙高,未来这些资金的成本将进一步侵蚀利润。一般前两年利息会比较低,房企若在两年内还清影响不大,但阳光城起始票面利率已经高达8%,不夸张地说这是一场“豪赌式”融资。

加速现金流回笼

日前,在海通证券与亿翰智库联合举办的一场分析师电话会上,分析师指出,当前房企资金成本在往上走,但地价实际有一定的波动,房企是有机会进行拿地的。7月6日,绿城中国就以48.1亿元拿下杭州地块。

其次,现在融资成本可能比之前的融资成本提高2-3个点,导致房企投资增速放缓。尽管在热点城市,大部分企业拿地意愿强烈,但融资成本高与资金回笼速度慢也拖累了投资速度。

具体说来,调控导致房企资金回笼放缓,比如瑞安在上海的热销项目——翠湖天地,两个月内只网签了39套,回笼资金2亿多,实际上该项目最近销售的货值有10亿元左右。

日前,一份绿城内部文件流出,其中要求员工“全面”加速资金回笼,坚决执行“早销,多销、快销”的策略。

一个事实是,即便房企积极领取预售证并开盘,资金回笼速度也比年初放缓了。以上海为例,据上海链家统计,上周(6.25-7.1)宝山的中铁北宸名庭和青浦的海上湾华庭进行了摇号。地处近郊的中铁北宸名庭,其摇号人数与房源数量大体相当;而地处上海西陲朱家角的海上湾华庭,摇号情况则较为冷清,摇号人数不足房源数量的1/4。上海6月新房仅成交3400余套,是今年以来仅次于2月的第二低点。(编辑:黄锴)

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