《2018中国住房租赁白皮书》首发：市场“风口”仍在 REITs前景待估

7月22日，21世纪经济报道和全联房地产商会联合主办的“博鳌·21世纪房地产论坛·第18届年会”在海南举行。本届论坛，有关住房租赁的讨论依旧延续前两年的火爆之势。而嘉宾热议的话题却一改之前对于风口红利的关注，转而总结沉淀行业几年来发展路途，从大政策、大格局、强能力、强渠道等方面探究行业破局之道。

论坛上，贝壳研究院首次联合21世纪产业研究院共同策划发布《2018年中国住房租赁白皮书》，从政策解读、供给矛盾、运管模式、金融支持、行业展望等5大方面对当前的行业现状进行梳理分析，试图全面读解2018年中国住房租赁的新世相。

租赁机构化占比将有2-5倍增幅

“中国住房租赁市场是万亿级别的市场，是房地产领域唯一仍有政策红利的领域。”会议期间流行着这样的说法，而这样的判断并非空穴来风。此次发布的《白皮书》指出，为加快租赁行业的发展，下一阶段，政策将从需求端的改善和供给端的补充双向为租赁行业注入动力。

另外，《白皮书》还综合整理了中国主要租赁市场未来几年的人口变动情况，以及接下来3-5年的各城市住宅、租赁住房供应计划、城中村整治计划和历史进度，对未来部分城市的租赁人口进行预测，得出在2021年中国相当一部分城市的机构化租赁占比将呈现2-5倍的增幅，以C2C模式为主的租赁市场将会得到改善，其中上海、深圳有望涨幅最高，京沪深三城将逐步趋近于国际发达城市的水平，这对机构化租赁服务企业的市场扩张带来了有力的数据支撑。

供需结构性错配将得到改善

由于中国住房租赁行业发展起步较晚，市场当前面临着较为突出的供给与需求结构性错配的问题，供不应求仿佛成了中国居民在租房时感受到的共同痛点，而这样的问题也时刻牵动着政府有关部门和行业的神经。

为了从宏观层面，探析供给错配问题的实质，挖掘解决矛盾的方法，《白皮书》对北京、上海、广州、杭州、南京、厦门、成都、深圳、天津等多个具有代表性的重点城市的供给规划进行分析预测，以北京为例，《白皮书》预测，未来五年北京每年预计完成7.692万套房屋建造，极大程度缓解当前的供应紧张的状态，而其他几个重点城市也将通过集体土地供给、招牌挂土地供给及个人房源的供给实现供需结构性优化。

此外，机构化租赁服务的发展将进一步缓解供需矛盾。结合品牌公寓市场的供给特点，《白皮书》指出，当前在品牌连锁公寓中，头部企业已成规模， 粗略估算，当前品牌公寓管理的房间数量或已达到280余万间。

运营能力仍是核心竞争力

为了调整租房市场供给关系，长租公寓将是未来租赁市场的服务主体。目前我国长租公寓领域中已拥有创业系、房企系、中介系、酒店系、国企系等多方力量，未来随着政策的推进，国企系也将加入战局，行业竞争将进一步加剧。此外，经过数年的发展，各领域的头部企业都已形成，发展迟缓的末端企业已开始纷纷离场，行业进入洗牌期。

《白皮书》对全国1000+家分散式长租公寓进行统计，目前行业排名第一位的自如，估值200亿，较第二名多出一倍评估。由此可见，未来一段时间各种利好资源将不断向头部企业汇聚，企业对市场资源的争夺将会更激烈。

《白皮书》指出，面对当前激烈的竞争，各企业要把握行业发展的核心关键。租赁的本质是服务居民，因此住房租赁的核心是服务，而服务的核心是运营，长租公寓的关键成功要素就是提高企业的运营能力，为此公寓的运营商需要具备房源获取能力、品质控制能力、供应链管理能力、效率运营能力和客户获取能力五大核心竞争要素，才能实现行业突围。

资产证券化将有长足发展

除了运营和盈利模式需要发展，长租公寓的融资渠道也一直是行业发展的最大痛点之一。早期长租公寓行业融资渠道相对比较狭窄、融资成本较高。近年来，政府加强政策扶持力度，长租公寓的融资方式逐渐多元化,融资规模也逐渐增长。据《白皮书》统计，目前长租领域已基本形成风险资本股权融资、产业基金、传统债权融资、ABS、REITs权益型融资等六大融资方式，这对行业发展来说可谓具有重大意义。

以新派公寓为例，其试点发行国内首单房地产投资信托基金（REITS），获得2 .7亿元融资。这给行业的发展注入了一针强心剂，让缺少资金支持的从业者看到了新的希望。但《白皮书》同样指出，REITs发展缺乏核心要素，根本原因是盈利能力阻力大，低租金回报率对投资者的吸引力不强，因此REITs的落地仍需时间，但未来，一旦REITs方式发展成熟将有利于公寓运营企业形成投资、开发、运营、退出的完整闭环。

（编辑：李清宇）