解码新加坡REITs：市值近700亿美元 市场开放、税收优惠是关键驱动力

黄斌

每周报告

“新加坡REITs是一个综合性的市场，在这个市场上，保险公司也可以购买，股票的经理也可以去购买，所以投资者教育是非常漫长的一个过程。”郭雪梅补充道。

尽管起步并不算早，新加坡的房地产信托投资基金（英文简写“REITs”）市场却是公认的“三好学生”。

2002年，新加坡是继日本之后成为亚洲第二个推出REITs的国家，如今已成长为亚洲第二大REITs市场。

据星展银行统计，截至2018年3月底，日本市场共有62只REITs，总市值为1124亿美元；新加坡市场共有44只，总规模为677亿美元；香港市场有13只，总市值为354亿美元。

“2016年来，新加坡REITs市值，从6亿美元左右上涨到现在680亿美元左右的规模。市场崩盘时，REITs依旧是比较稳定的，我们把它称为市场的定海神针。”星展银行资本市场部主管郭雪梅近期接受21世纪经济报道记者采访时表示，“如果中国想把自己的股市打造成一个国际化的金融中心，就需要多元化的产品，尤其需要REITs这样一个稳定器。”

对正在酝酿REITs落地的中国而言，新加坡REITs的发展，无疑提供了一个良好的借鉴样本。

“税收透明和优惠政策在整体上降低各参与方的成本，对投资者而言，通常能拿到6%以上的投资回报，比其他市场高。”8月7日，一位前美资银行资深REITs投资人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示，税收优惠政策是新加坡REITs繁荣的最关键因素之一。同时，新加坡市场比较开放、投资者相对成熟，使得新加坡能够“吸引包括中国地产商在内的公司去新加坡发REITs。”

“一是从顶层设计上，政府要对REITs市场足够重视；二是税收驱动非常重要。”8月7日，北京大学光华管理学院教授张铮表示，中国可从新加坡REITs的发展中获得四点启示，“第三，在市场发展初期，应鼓励优质企业提供优质的资产，先将市场做起来；第四，做好投资者、服务机构的培养。”

亚洲REITs枢纽如何炼成？

从GDP占比的角度来看，新加坡REITs占GDP比重高达22.1%，高于香港的10.3%和日本的2.3%，也远高于REITs第一大国美国的5.1%。

GDP占比高，主要源于新加坡市场的国际化特征。

据郭雪梅介绍，新加坡REITs市场已是亚洲枢纽，资产遍布亚洲（如新加坡、中国香港、中国大陆、印度等）、美国及欧洲，超过70%的新加坡挂牌房地产投资信托的资产源自海外，包括来自亚太区、美国和欧洲的多元资产。

比如，星展银行保荐和承销了约80%的新加坡REITs项目，其涵盖的基础资产类别包括基础设施、航运、零售地产、办公楼、工业地产、物流地产、酒店等。

国内评级机构中债资信一份2017年发布的研报指出：新加坡的REITs市场，大量REITs持有的基础物业除了位于新加坡本国之外，位于马来西亚、中国、印尼的也占有较高比例，体现了新加坡作为亚洲地区REITs募资中心的地位。

但新加坡作为亚洲REITs枢纽的地位，并非一天炼成。

“从顶层设计角度，新加坡政府很支持REITs的发展。”8月7日，北京大学光华管理学院教授张铮在接受21世纪经济报道记者采访时表示，新加坡REITs起步之际就建立在一个相对完整的制度设计，“采取信托结构，并订立了专门的REITs守则，而且在税收上出台了非常到位的优惠政策”。

同时，在市场发展初期，相当部分REITs发起人是政府控制的平台，这些企业拿出优质的资产来培育市场，资产类型比较丰富，包括商业、工业、物流、养老等。加上新加坡良好的REITs投资者教育及完善的市场配套，驱动了该国REITs市场的快速发展。

21世纪经济报道记者采访的多位人士均表示，税收优惠政策是新加坡REITs市场繁荣的关键要素。

2001年，新加坡税务机关制定了税收透明规则，要求REITs只要遵守分红比例（90%）要求，其在REITs层面免征所得税，需在投资者层面征收，避免了重复征税问题。

此后，新加坡政府在税收优惠政策上可谓不遗余力。

据星展银行统计资料，2002年至2015年间，新加坡共推出和更新了7次税收优惠政策，从2004年的“降低公司税至20%、对个人免税”，2005年“免去印花税、减少预扣税”，到2009年“公司税进一步降至17%”、2015年的“免去外国所得税、减少预扣税和消费税特别待遇”等。

培育中国REITs的四大关键要素

培育REITs对中国金融市场意义重大。REITs属于较为稳定的产品，有利于促进市场稳定，增加市场透明度。对地产商/发起人而言，可有效降低财务杠杆并树立市场品牌与形象。于投资者，REITs稳定可见的收入、良好的流动性，是良好的投资选择。

但出于多重因素的限制，目前国内资产证券化参与者还只能停留在债权属性较强的类REITs开展实践，真正的REITs落地还有待时日。

郭雪梅表示，中国REITs市场潜力巨大，若按照GDP的1%做保守估算，市值可达到1190亿美元。

郭雪梅认为，中国拥有建立一个成功REITs市场的要素，一方面，中国拥有巨量待发行REITs的房地产资产，其潜力甚至大过美国；另一方面，中国政府拥有强大执行力，可以快速将相关政策从中央推行到省市级地方政府。此外，中国国内大规模存量资金也在寻求稳健的投资渠道。

她同时指出，要培育好中国REITs市场，需要特别关注四大关键要素。

一是法规制度，需要“设立专门的REITs法规来规范REITs上市及后续发展”；二是生态系统，需要“培育专业人才，包括REITs上市及REITs管理的专业人才，并制定透明的评估方法标准和信用评级制度”；三是投资者教育，“鉴于资本管制的环境，中国国内投资者的积极参与对发展一个活跃的REITs市场很关键，其中，对个人投资者的教育很重要”；四是税收激励，解决国内多重征税的问题，“制定穿透的税收激励制度会有很大益处”。

“新加坡REITs是一个综合性的市场，在这个市场上，保险公司也可以购买，股票的经理也可以去购买，所以投资者教育是非常漫长的一个过程。”郭雪梅补充道。

而对税收激励制度，北大光华管理学院REITs团队今年1月发布《不动产信托投资基金税制问题研究》指出，税收制度是目前国内REITs市场的关键障碍；其中，设立和持有经营环节税负较重。

该报告提供的简化案例显示，一个标的设立时需要进行资产交易，若物业资产增值40%，涉及高额的增值税、土地增值税和所得税，税负合计高达物业交易价格的21%；从税种构成来看，土地增值税（占比43%）和所得税（占比24%）是设立时重组环节的主要税收。若发起人将设立REITs视同为一种融资行为，则该类融资的一次性税务成本显然过高。（编辑：李伊琳，邮箱，liyil@21jingji.com）

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