张爱华详解民企首单储架式类REITs：旭辉领寓将加快重资产布局

8月9日上午，随着旭辉集团总裁林峰与旭辉领寓CEO张爱华共同为“高和晨曦·中信证券-领昱1号”（简称“旭辉领寓类REITs一期”）资产支持专项计划在上交所挂牌鸣锣开市，首单民企长租公寓储架式权益类REITs正式发行，这也是民企租赁住房证券化的破冰之举。

旭辉领寓类REITs于2017年底获批30亿元，涉及 10-15 个项目，其创新在于实行“储架发行”机制，可一次核准、多次发行。时隔半年，首期产品终于发行，并成为获批的储架式类REITs中民企首单，规模为2.5亿元，为3+2年期，优先A级9000万元，利率5.9%，优先B级6000万元，利率6.5%。投资人为招商银行，中信银行，建信养老保险。

8月9日，旭辉领寓CEO张爱华接受媒体群访，详细披露了该产品发行的一些细节。与其他同行获批的类REITs相比，旭辉领寓类REITs的特点在于：不依赖强主体兜底；首期发行底标项目为已实现稳定运营的旭辉领寓旗下柚米国际社区浦江店与浦江国际博乐诗服务公寓。

据了解，柚米国际社区浦江店与浦江国际博乐诗服务公寓两个项目目前运营超过1年，前者面向年轻白领，后者定位高端，出租率分别为97％及85％。而旭辉领寓旗下项目租金大都能实现5%－6%的年增长水平。旭辉领寓成为了租赁市场首家以双产品线作为底层资产获得储架式权益类REITs发行的民企。

本次REITs的成功发行，是对“加快推进住房制度改革与长效机制建设”的积极响应。张爱华指出，对领寓而言，旭辉领寓类REITs一期的发行丰富了金融结构，形成资产管理闭环，而此类金融创新和闭环的形成将有力支持住房租赁运营机构向机构化、市场化、品牌化方向发展。

金融创新

旭辉领寓创立于2016年7月，作为旭辉房地产+创新业务板块，致力于构建全球租房生活服务平台和资产管理平台。目前，旭辉领寓已完成了对一线、二线核心城市的公寓布局规划，在北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、南京、成都、郑州等19个城市的管理规模已逾35000间。

张爱华透露，目前领寓的IRR大于15%。领寓每个项目在投资阶段有2个重要指标，一是IRR(内部收益率）达到15%以上，一是签约年限一半之内要回本。这是两本账，一个是利润账，一个是现金流的账。

旭辉首期发行的标的物业为上海浦江博乐诗服务公寓、上海浦江柚米国际社区。戴德梁行基于标的资产评估价值3.056亿，单方估价2.44万元/平方米，估值水平超过优先级规模2倍。

张爱华透露，作为民企首单类REITs，在税收筹划、资产估值、资产管理几个核心问题上，第一期发行过程中没有太多障碍，这跟物业本身的估值、持有成本和运营状态匹配较好有关，后续发行的各期项目也会做好这几个核心问题的把控。

目前，旭辉领寓的重资产布局覆盖上海、杭州、南京、武汉、宁波等地，借助此单REITs，未来将会有更多优质资产被装进此REITs当中。而在标的资产的选择上，张爱华表示会坚持投资准入的高门槛，而非盲目扩张。

“REITs的二期发行已在筹备之中，我们将加强对重资产的持续开发运营，占比由之前的30%调整到40%-50%，未来与轻资产部分达到1：1”，张爱华表示，“借着这一单REITs项目的成功落地，未来公司轻资产运营的业务也可能会考虑做一些证券化的尝试。”

在资本运作方面，未来旭辉领寓将通过多元化的融资渠道，引进更加低成本的资金，如债券融资、股权融资、成立并购基金平台以及与险资合作。

债权方面，领寓将进行重资产收购，联合外部基金、险资、银行、企业等，成立平台公司进行联合收购；在轻资产的融资渠道方面，旭辉领寓已经与建行、浦发、招商等银行进行接洽和合作，2017年其与建设银行达成战略合作，建行上海分行首笔住房租赁经营性贷款批复，落地1.65亿元的贷款。据悉，旭辉领寓60%左右的资金可以由银行低息提供，公司未来还将尝试流动性资金贷款、租金分期、租赁收益权融资等。

欲做中国版EQR

张爱华指出，资产证券化是解决长租公寓资金运作的一剂良药，但能否借资产证券化的东风助力发展，取决于企业自身的金融运作能力和以住为入口的空间运营服务能力。而空间运营能力的基础在于对产品的研发和创新。目前长租公寓行业面临三大问题：进入门槛低；人才短缺；缺乏相关政策落地实施环节的规定和指引。

为此，旭辉领寓在成立之初就立下战略目标和发展模式：打造租房生活服务平台和资产管理平台，轻重结合，规模化发展。旭辉领寓对标的是美国EQR（在纽交所上市的美国第一家上市出租公寓 REITs，是重资产运营出租公寓的成功案例），试图打造中国版EQR。

在战略层面，EQR通过收购资产包、多渠道融资进行资本的灵活运营，逐步剥离非核心资产、精简业务范围；在运营管理层面，其推行优惠的租户政策、全方位服务体系、精准的客群定位、多元化的产品体系。

第三方机构数据显示，目前美国公寓实现REITs已超64万套，占美国公寓数量的33%。国内REITs放开的可能性、国开行及资管平台的资金注入都给行业融资提供了足够的想象力。

目前，旭辉领寓正在积极研发极小户型、家庭型、社区型及养老公寓，覆盖租户全生命周期。这一切都将在位于上海青浦的旭辉领寓产品研发基地里有条不紊地进行，此举也是业内首创。

今年5月，旭辉领寓与日本领先公寓及酒店综合开发运营商Global Agents 达成战略合作，在国内引入日本先进的运营管理体系和产品打造经验；成立合资公司，携手开拓日本市场，这也是领寓迈出全球化发展的第一步。

可以看出，旭辉领寓正在通过REITs构建重资产收购运营进入和退出的闭环，以此助推资产管理平台的壮大。另一方面，其也借力资本市场及政策春风，加快标准化公寓管理平台的打造和升级完善，争取今年年底实现6万间的管理规模，2021年将达到20万间。

（编辑：黄锴）

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