长租公寓搞这样的金融实验，有点危险

如果长租公寓跑了或者垮了，房东收不到房租、仍然背着贷款的房客无家可归，又该向谁申诉？

2018年8月23日，杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓宣布破产。

一个名叫51返呗的网贷平台介入了鼎家、房东与租户之间，一次性将全年房租打给了鼎家，而租户需每月将租金付给网贷平台，鼎家每月支付房东租金。

随着鼎家宣布破产，房东拿不到租金，打算收回房子；租户则仍欠网贷平台大量租金。5个月前，上海“爱公寓”停摆，也以同样的方式留给房东与租客一地鸡毛。

长租公寓的金融实验还能继续吗？

稀里糊涂背上贷款

租房贷款，对于很多刚毕业的大学生来说并不陌生。但蹊跷的是，很多时候，他们选择租房贷，并不是由于缺钱，而是中介的督促。

“不贷款就要一次性付2个月的房租，工资承担不了。”一位租房女孩在微博上如此抱怨一个名叫青客的长租公寓。

同样的，有刚毕业的女生对上海本地媒体“周到”爆料，她在青客工作人员的说服下，办了一笔26个月分期付款的银行信用卡，每个月给银行还钱。她的租房协议上写道“一次性支付26个月租金为VIP会员，享受VIP会员补贴200元/月”，协议还强调“任何原因无法通过会员银行分期审核的，即为普通会员”。

这位刚毕业一年多的女孩，以为去银行办分期只是一种支付租金的方式，并没有意识到从此欠了银行26个月房租，而这笔钱已经由银行一次性给到了青客。

一位青客的前员工在“知乎”爆料称，所有想要办理“会员价”押二付一的客户，必须强制办理浦发银行信用卡分期。而客户是否办理贷款，居然与员工的提成挂钩——一张租房半年的合同，提成210块，一张办了银行两年租金贷款的合同，提成420块。

青客，是一家2012年成立于上海的长租公寓，专注于白领公寓租赁和物业管理服务。在品牌介绍中可见，它是由“国资基金引导社会资本参与投资，职工持股的混合所有制企业”。南方周末记者查询工商资料可见，青客的股东之一是上海市闵行区国有资产监督管理委员会。

租房贷款并不只是青客这一家公司的做法，在长租品牌中已经较为常见。

一位住在“蛋壳公寓”的年轻人告诉南方周末记者，他的租房合同中就有贷款合同，已经还款好几个月了。蛋壳公寓是紫梧桐（北京）资产管理有限公司旗下的高端白领公寓品牌。

“租房贷款并不罕见，但一般期限是一年，现在有的公司已经做到三年了，这就显得过于激进了。”一位互联网金融行业资深风控负责人告诉南方周末记者。

在他看来，这种打法，就是拼了命地把房东的租金通过贷款的模式套现出来，再拿钱去拼命扩张，“这种模式最终就两个结果，要么垄断市场，要么快速扩张拖垮资金链”。

长租公寓+金融

长租公寓，从2017年开始在“租售并举”的号召下如火如荼发展起来。它们揽下市场上的出租房源，统一装修、对外出租。

这原本是件好事，从房东的角度，省了自己找租客的麻烦，从房客的角度，不用忍受老破小的装修，很快就能租到让自己满意的屋子。

一时间，这种模式成为市场新宠，房地产公司与中介、酒店、创业公司等多个行业纷纷闯入这个领域成立长租公寓品牌。

但从世界各国的情况看来，长租公寓都并不是一桩容易赚钱的好生意，投入大，但回报慢。这种模式，对规模的要求比较高，从而会对资金链造成压力。

通过租客贷款，一次性拿到一年甚至三年房租，对于长租公寓来说，大大地补充了资金链“弹药”，支持它们扩大规模。

比如一个长租品牌签了10个租客，每人租金2000元，每月共2万元付给房东。如果它一次性拿到了一年的租金收入，即24万元，仍然只需要每月付给房东2万元，但是第一个月它手头就多出来了22万，可用于揽入市场上更多的房源。

上述风控负责人对南方周末记者说，其实这种玩法5年前就出现了，但是它还不叫“长租公寓”，而是“管家房”，“我爱我家推出的，合作机构是玖富”。

他曾经参与过这次合作，“当时玖富作为互联网金融平台，资产端缺项目，在市面上找资产时，想到了消费分期这个场景，其实租金贷跟医疗美容贷、车贷等是一样的做法，于是就找到了我爱我家”。

我爱我家与玖富合作之后，一次性可以获得大量资金，而且针对租户违约，玖富的用户可以进入征信系统，对于双方来说都是一种保护。

对于租客来说，无需交押金的条件是，每个月给金融机构按时还款。“在当时普遍押一付三的租房市场上，用户对这个条件普遍可以接受，而且名义上没有利息，实际上利息算在房租里了。”他说。

风险在哪

然而，房东和租客被裹挟在这个按下“快进键”的行业里，常常是“懵”的。

一位青客的房东对南方周末记者说：“我的租房委托合同是连夜在手机上签的，连协议都没来得及看清楚。”

他在上海周边买了一套给父母养老的房子，短时间内用不到，想要租出去。在上下班的地铁上，他看到了青客的广告，就下载了APP，提交了房屋托管申请。

很快，他收到了电话，两三天后，他们就进入了签约流程。为了节省时间，签约可以在手机上远程完成，他需要提交给青客自己的身份证、房产信息、甚至手持身份证照片和夫妻两人的录像等材料，整个过程，都是在青客工作人员用微信语音指导和催促下完成的，签完约已经是夜里十一点。

签约条件颇为苛刻——精装修房屋至少托管5年，其余房屋至少托管8年，在此期间如果想收回房屋，要赔偿剩余期限的全部租金。

他没有注意到的是，与以往租房不同，协议中说明，房租并不是打入他的银行卡，而是“青客宝”APP中，他需要点击“退款”，才能在一天以后收到租金。

“如果有一天，我点击‘退款’，你们一直说系统维护，到不了账怎么办？”他问工作人员。对方语焉不详，只说“放心好了，不会的”。

这种模式显然存在风险。租客的租金一次性通过金融机构打给了中介，如果中介卷款潜逃或者资金链断裂，房东就会收不到租金，从而找上门来让租客退房。

这时候租客自然不愿继续支付房租贷款。然而，如果长租公寓是与银行合作的，租客不还钱，会直接计入租客的征信记录，影响今后生活，所以租客就面临既住不到房子、又要硬着头皮继续支付可能长达数年房租的情况。

在中介与银行的合作中，贷款人没有看到钱，钱就被打入了中介的口袋，但是中介用它做什么却看不见、摸不着，如果中介消失了，承担损失的仍然是贷款人，也就是租房者。

另一种情况，如果长租公寓没有和银行合作，而是与互联网金融等不能计入征信的金融机构合作，那么租客不还钱，就会成为这些金融机构的坏账。

上述风控人士解释，正常情况下，互联网金融平台确实会担心中介跑路，所以只会和大机构合作，但是眼下资产荒，已经找不到大机构合作，就只能选择那些刚进入市场的小的、新的长租公寓品牌合作，“虽然风险高，但它们没得选”。

近日，多家自媒体发文爆料长租公寓将与网贷平台一样危险，容易“爆雷”。它们列举了链家旗下自如等长租公寓资产证券化（ABS）的过程，即将未来数年的租金打包成金融资产，在金融市场快速变现。

但在上述风控负责人看来，ABS并没有那么容易，它需要特事特批，自如可以拿到资质，但绝大多数平台连准入门槛都摸不着。

但另一个现实问题是，长租公寓的金融实验进行到现在，至今面临着监管缺失的情况。如果长租公寓跑了或者垮了，房东收不到房租、仍然背着贷款的房客无家可归，又该向谁申诉？

来源：南方周末

（编辑：见习编辑,黄良东）