正荣半年完成千亿销售目标58% 高增长如何化解调控仍然待解

8月27日，正荣地产集团有限公司（简称“正荣”，06158.HK）发布2018中期业绩。与其他房企类似的情况是，正荣在上半年实现了营收与利润的大幅增长。其中，营业额同比增长52.3%至123.1亿元人民币（下同），期内毛利为27.1亿元，同比增长61.1%，毛利率较去年同期上涨1.2个百分点至22%。

（图左起依次为：正荣财务总监谈铭恒、行政总裁兼执行董事王本龙、董事长兼执行董事黄先枝、非执行董事欧国伟）

正荣的合约销售为581.3亿元，同比增长170.3%，已完成全年千亿目标超过一半。销售待结转金额超过500亿。梳理中报数据可见，业绩贡献最大的区域为长三角地区，占比59%，主要包括上海、苏州、南京、合肥等城市；第二大贡献区域是海峡西岸经济区，占比27%，主要包括福州和南昌等；中西部的项目销售贡献也稳步上升至11%，主要来自于武汉、长沙、郑州、西安。按城市类比区分，正荣在一二线城市的销售金额贡献占比已经超过了70%。

如果按照正荣销售权益占比55%匡算，其上半年权益销售额大约为320亿元，在此基础之上取得核心净利润8.4亿元，同比增长171.9%。加上土储成本占预期售价比例不足1/3，正荣净利润率未来仍有较大提升空间。比如，正荣在产品上挖掘溢价空间，在以往四大产品系列的基础上进行了升级，推出三大高端产品品牌：正荣府、紫阙台和云麓，主要面向首次改善与再次改善客户群体。

正荣管理层对利润结构的调整，从土地储备情况也可以窥见一二。截至2018年6月30日，正荣土储1974万平方米，总货值3500亿元，足够未来3年发展。其中一二线城市的土储占比达到75%以上。按开工进度来看，目前已经竣工的占7%，在建的占62%，剩余31%尚未开发。今年上半年，正荣新增33幅土地，总建筑面积约590万平方米，平均楼面价4843元／平方米，由此匡算货值达到285.73亿元。与此同时，正荣于上半年分别成立成都、重庆及广州公司，将业务范围拓展至西部及珠三角地区。

可以肯定的是，过去几年持续增长的销售，正在为正荣贡献利润。但截至2018年6月30日，正荣净资产负债率171.8%，尽管这一数值远高于行业平均水平，但在正荣发展“配速”相比，仍然较去年年底下降11.4个百分点。这表明管理层在努力优化财务结构。

对于正荣管理层而言，处于高速发展阶段中的规模增长、利润增速与净资产负债率考验平衡术。作为冲击千亿企业领头羊，正荣的发展具有样本意义。业绩发布会上，正荣董事长兼执行董事黄先枝透露，正荣目前要打造自己的核心运营能力，一方面这也是企业化解调控压力的一个有效途径。未来三年，正荣也会拿出一定比例的利润金额投入产业地产，轻重并举。具体而言，应对调控长周期，正荣管理层提出有信心，这体现于：公司对债务结构的优化，短债比例在整个有息负债里面占比30%；大部分项目结转放在下半年；正荣地产拟加强持有资产运营能力。

目前正荣自持投资性物业11个，总建筑面积约80万平方米。其中有六个项目已经开业，位于上海虹桥的正荣中心也将在今年下半年正式启用。黄先枝透露，正荣首个长租公益项目即将于近期落地。记者此前从其他渠道获悉，正荣长租公寓品牌将命名为“荣遇”，此外正荣目前正在深入研究商业地产的创新模式。

（编辑：黄锴）