房企寡头化：头部房企“踩刹车” “第二军团”加速赶超

近日，上市房企陆续公布8月销售业绩。在各大企业销售业绩普涨的同时，增速分化已十分明显。

其中，今年前8月，万科、恒大、碧桂园等头部企业的增速明显放缓，恒大增速仅为1.16%。“第二军团”却表现出加速赶超的态势，其销售增速多在50%左右的水平，部分企业甚至超过100%。

在过去两年的“旺市”中，行业呈现普遍的高速增长态势。但从今年开始，分化的情况已较为普遍。

分析人士指出，在不断地实现规模新高之后，房地产行业的“天花板”已清晰可见。头部房企很难再实现规模的大幅提升，在现有规模上做好平衡是重要任务。“第二军团”则迎来了难得的赶超机会，追求规模仍是短期内的战略重点。这种策略的变化，将给行业竞争态势带来深远影响。

头部房企的“焦虑”

由于整体市场仍然向好，大中型房企的业绩也普遍保持上涨态势。中原地产对30家上市房企的业绩统计发现，今年前8月，30家房企的销售额为3.14万亿，同比上涨40%。

在纳入统计的30家房企中，除金地外，其余29家均实现销售规模的提升。

但不同规模企业的业绩表现仍然有着较大差异。其中，万科、恒大、碧桂园仍以超过3700亿元的业绩遥遥领先于其他企业，但增速均低于40%的均值。

其中，前8月万科的销售增速为11%；碧桂园略高，为38%；恒大的销售增速仅为1.16%。2017年，这三家房企的销售增幅都在30%以上，碧桂园甚至达到78%。

这三家头部企业的“刹车”，有些主动调整的意味。

在今年的中报发布会上，恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧就明确表示，恒大土地储备的未来目标主要是覆盖中国的一线城市、二线城市以及经济发达的地级市，不打算去四线。

碧桂园在经历了工地事故风波后，也在中报中明确要降速。“宁可放慢一些发展速度，追根溯源地全面提升本公司管理水平。”据21世纪经济报道了解，碧桂园不仅要控制规模增速，周转速度也要控制，且从今年第二季度以来，其拿地投资的节奏已经放缓。

相比之下，万科并未主动提出过“降速”的问题。但最近两年，万科的销售规模第一的地位已经旁落。9月8日，万科集团董事长郁亮表示出在现有规模下的反思。

郁亮表示，按照传统的管理学理论，“如果每100万个产品中，有3.4个存在缺陷”，这是可以接受的结果。但对于万科来说，“这个不足以让万科走向未来”。

他说，当公司规模比较大的时候，如果小概率事件也导致高风险的话，就是不能接受的。因此，“今天特别焦虑”，如何找到新的发展渠道、路径、方法，是万科最大的问题。

上海易居研究院智库中心总监严跃进表示，如何使管理水平匹配规模增长，一直是中国房地产企业面临的问题。过去两年，房企规模连续经历了跨越式增长，万、恒、碧甚至达到前所未有的“宇宙级”规模，几乎没有先例可以参照。因此，放慢步伐并完善内控体系，是这些房企的自然选择。

规模导向仍是行业准则

在头部房企主动“踩刹车”的同时，“第二军团”企业并未放慢追赶的步伐。

今年前8月，融创实现销售规模2679亿元，同比增长63%；保利销售2668亿元，增长43%。

一些推货规模较大，或基数偏低的房企，则实现了更高的增长率。如新城控股、金茂、奥园、宝龙，前8月的销售增速均超过100%。

中原地产认为，对于中型房企来说，“规模”仍是近期追求的目标。且随着楼市调控加剧、并购时代到来，这些企业迎来了在规模上赶超的好时机。

近两年来，一些中型房企明显加快了并购和拿地步伐，并使得存货规模明显提升。如新城控股在2016年末的存货规模为395亿元，到2017年末就增至764亿元，增幅接近100%。截至今年上半年，新城控股的存货规模再度跃升到1054亿元。

大中型房企在握有市场主动权的同时，一些小型房企已经明显遭遇危机。如中弘股份已三度重组未果，目前正因股票收盘价格连续低于面值，而面临退市的风险。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为，房地产市场的格局有着明显的“寡头化”趋势。其中分为四个竞争阶段：分散竞争、集中竞争、一般寡头、高度寡头。

他表示，目前行业处在集中竞争的阶段，其特征在于，8强房企的市占率在20%-40%之间。到2020年，市场可能进入一般寡头阶段，8强房企的市占率达到40%-60%。

欧阳捷表示，直到进入高度寡头阶段，即8强房企市占率超过70%，市场才会趋于稳定，传统房企的天花板则真正到来。但还需要8-10年的时间，行业才能进入这一阶段。

按照易居克而瑞的数据，今年上半年，TOP100房企总体销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%。其中，TOP10房企的市场占有率为29.9%，TOP30房企的市占率则达到48.5%，均比2017年有明显提高。

（编辑：黄锴）

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