广州多楼盘“暗降”，有盘降价7000/平！市场风向开始转了？

9月开始，广州楼市又进入传统的“金九银十”销售旺季。然而，关于降价的消息却不绝于耳。从黄埔、南沙到广钢新城，众多楼盘都推出了力度不一的优惠促销。

“感觉整个市场开始下滑，如果工资跟业绩挂钩，会发现收入一下子降了好多。”一位房地产从业人员李小姐刚刚跳槽到某央企，据她透露，圈内几个朋友跳槽都是因为收入下降。

广州当前市场究竟如何？是金九银十的促销例牌菜，还是今年市场确实开始转向？对此，业内专家分析认为，“暗降”将是接下来的主旋律。

“开发商普遍资金紧张，对持续低迷的交易量的忍受力也在下降”，“预计降价幅度在5%-10%左右，降幅达20%属于特殊情况，要具体分析”。

“暗降”风波起：特价房源又成香饽饽

南都记者走访发现，在广州广钢新城这样的热门板块，近期有多个楼盘推出较大优惠折扣。其中一楼盘的中介表示，目前项目在售三期，部分单位可申请内部优惠价4.3万元／平方米。据了解，该片区此前不少房源售价已经突破5字头。

值得注意的是，广钢新城甚至还有楼盘跌破四字头，部分房源只需要38000元/平方米。据销售人员透露，这些3字头的特价单位一放出就很快被买完，但接下来还会有一批。

“去年的金九银十，调控刚刚过去半年，开发商不管是资金面的压力，还是库存去化的压力，都不及一年后的今天，所以当时其实并没有很多的实质性促销活动，而从刚刚过去的7、8月份来看，外围的增城、南沙、黄埔等区域已经有一批楼盘在推出特价房，而且算下来平均都有500-1000元/平的让利，近期这个现象还蔓延到了广钢新城这样的中心区板块“，广州克而瑞首席市场分析师肖文晓认为，”接下来会有更多的区域和板块出现明降暗降的楼盘”。

值得关注的是，记者了解到此轮优惠房源，普遍还是北向或者低楼层特价房源，或者临近马路较为嘈杂的特价房源，并不是严格意义的整盘降价。

营销套路多：降低首付门槛吸引购房者

此外，营销手法也是五花八门。近日，广州一家大型房企大力启用了全民营销策略，购房者在去现场之前如果找了员工提前登记信息，将可以享受到特批折扣。“最近优惠力度太大了，感觉全公司人都在内部认购。”某房企员工表示。

值得注意的是，除了折扣之外，开发商在付款方式上也大做文章，不少楼盘都推出了“分期首付”。此外有些楼盘为了吸引购房者，还设计了“众筹买房”的“套路”，无论是定金、首付，还是后期的房款，都可以几个人一起承担。

二手：放盘时间长，让价幅度超过去年

越来越多的二手业主发现，房子没有那么好卖！一位王小姐告诉记者，她在天河车陂放卖一套两房，3个月以来就有几个客户上门，往往看看就走了。“听说小区有人低于市场价20万才卖掉！”

而在天河北一带，也出现类似情况。合富置业天河光华分行主管向佳表示，现时天河北一带的业主心态较弱，买家的心态强。因为买家的选择性大，目前的选择权都在买家手上，如有学位需求的买家，虽然此区域是对应入读华阳小学，但是由于二手房的价格偏高，买家可能会转移选择同样可以直升到优质中学的龙口西或华景板块，或选择到越秀区购房。

此外，现时的业主大多是“卖一买一”有换房需求的业主。所以现时二手房成交的时间需视价格和业主的情况而定。如果业主有出售的意愿，又可以让价的话，一般两个月就可以成交。去年同期的二手房成交周期会短一些，大概一个月就可以成交。但是如果现时业主对价格的预期比较高，放盘两、三个月都较难卖出。

例如一套500-600多万元左右的二手房，买家可能会压价几十万，而最终业主大概可以让价20万元左右。去年同期业主的心态还是会相对强硬一些，让价幅度也没有现在大。

“我们也确实感到市场在降温，相比较年初，广州链家的二手成交宗数下滑13%-14%”，广州链家市场战略官周峰告诉记者，首套房利率也要上浮12%-13%，这对刚需来说压力太大了，买家大多是看好了，就让中介去谈价，不着急买。

专家看法：

“开发商对持续低迷的交易量的忍受力在下降”

广州克而瑞首席市场分析师肖文晓认为，广州市场历时一年半的调控之后，开发商对持续低迷的交易量的忍受力也在下降。在政策大环境不变的情况下，想要多卖楼，价格优惠是最直接的办法，而且跑的越快效果越好，这就是近期不断有楼盘推出特价房的根源，我相信金九银十这种特价促销的深度还会更大。

现在多数降价促销还是在5%的幅度以内，但是随着促销楼盘的增多，楼盘之间的价格战会打响，金九银十我们有机会见到部分楼盘扩大到5%-10%。

“今年底、明年初的价格波动不可逆转”

地产经济学家邓浩志认为，很多开发商需要回笼资金，暗降将是广州金九银十的主旋律，预计市场30%--40%的楼盘都会陆陆续续优惠促销。但也要注意，并不是整盘降价，而是拿一些特价单位搞促销。我预计整体会下滑5%-10%的幅度，那些达到20%降幅的，产品要具体分析，实际整个市场并没有这么厉害。

我认为，广州总体趋势还是上涨，大风向没有变化，但是阶段性出现资金紧张，市场预期出现改变。短期来看，今年底、明年初的价格波动不可逆转，优惠幅度加大。一手市场降价3个月左右，就会逐渐反馈到二手市场，导致二手价格也出现松动。

广州链家市场战略官周峰认为，二手目前处于微妙阶段，由于信贷政策影响，买家也不着急出手，慢慢比较，从中选择。而从链家成交的案例分析，买家的压价幅度比较大，平均达到7%-8%左右。

来源：南方都市报；记者王艳玲

（编辑：张楠）